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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）方：原告孙悦向法院提起诉讼，请求确认与被告签订的购房合同无效，并要求被告返还购房款及赔偿相应利息损失。孙悦称在2014年与被告公司签订购房合同，购买位于北京市怀柔区的房屋，按约定支付了购房款，但被告未履行合同义务，房屋未交付且经了解该房屋并非商品房，被告销售行为存在欺诈。
被告（反诉原告）方：被告恒兴公司对原告的诉讼请求表示同意。
（二）案件背景事实
项目规划背景：2013年3月25日，北京市怀柔区人民政府批复同意恒兴公司作为建设主体，实施公共租赁住房建设项目，并按规定配建商品房，资金自筹。该项目原是公共租赁住房项目，2011年经相关部门书面请示获批后纳入北京市2012年政策性住房建设计划。2012年11月30日，北京市规划委员会为该项目出具相关规划条件文件，同意恒兴公司办理前期工作，但由于项目已开工未办理供地手续，无法按公租房配建商品房项目挂牌交易，国土部门无法供地，后于2015年3月19日，该项目被同意作为人才公共租赁住房。
房屋买卖情况：2014年2月12日，恒兴公司与孙悦签订购房合同，约定孙悦购买恒兴公司位于北京市怀柔区 × 镇 × 号院 × 号楼 × 单元 × 层 × 户型房屋，总房款1397811元。孙悦于合同签订之日交付购房认购金200000元，合同签订7日内交付首付款650000元，恒兴公司确认收到款项后协助办理贷款相关事宜。合同还约定房屋为公共租赁住房配建商品房项目，暂定交房日期为2015年7月15日且赠送精装修。合同签订后，孙悦按约定将200000元存入恒兴公司指定的李梅个人账户，恒兴公司出具认购金收据；2014年2月20日，孙悦通过王琳账户将650000元汇入李梅个人账户，恒兴公司出具房款收据。
项目性质变更及纠纷产生：2017年4月19日，北京市怀柔区住房和城乡建设委员会发布公告，明确恒兴公司建设的该项目属于人才公租房，不属于商品房，不能办理商品房产权证明，建设单位不能面向市场销售。因被告未协助办理贷款且房屋未交付，孙悦得知房屋性质后，认为被告在未取得商品房预售许可证明的情况下误导其签订购房合同，遂向法院起诉。期间，经怀柔区住建委主持协商，孙悦于2015年10月20日同意被告返还已付购房款并进行排队登记退款，但被告一直未退款。
（三）证据及事实查明情况
原告证据及主张：孙悦提交了购房合同、购房款支付凭证、怀柔区人民政府的批复、怀柔区住建委公告等证据。孙悦主张合同无效，被告应返还购房款850000元，并赔偿以此购房款为基数的两倍贷款利息。孙悦认为被告销售房屋时以商品房名义宣传，合同文本也注明是商品房买卖协议，还承诺办理银行贷款，存在隐瞒、欺诈情形。
被告证据及主张：被告恒兴公司对原告的诉讼请求表示同意，未提交其他证据。
二、争议焦点
（一）原告诉求
请求确认原告、被告双方于2014年2月12日签订的购房合同无效。
要求被告返还原告已支付的购房款850000元，并赔偿以此购房款为基数的两倍贷款利息（按不同支付款项时间分别起算至实际给付之日）。
由被告承担诉讼费。
（二）被告诉求
被告恒兴公司同意原告的诉讼请求。
（三）争议焦点
涉案购房合同的性质及效力如何认定。
原告要求被告返还购房款及赔偿两倍贷款利息的诉求是否合理。
双方对于合同无效的过错责任如何划分。
三、裁判结果
确认孙悦与北京恒兴公司于2014年2月12日签订的购房合同无效。
北京恒兴公司于本判决生效后十日内返还孙悦购房款850000元。
北京恒兴公司于本判决生效后十日内以已付购房款850000元为基数，赔偿孙悦损失。
四、案件分析
（一）法律依据分析
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，恒兴公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与孙悦签订购房合同，违反了相关法律规定，符合合同无效情形。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，恒兴公司应返还孙悦购房款，双方需根据过错承担相应责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因恒兴公司在起诉前未取得商品房预售许可证明，且涉案项目已变更为人才公租房，无法取得该证明，所以购房合同无效。
《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，适用当时法律规定。
（二）合同性质及效力认定分析
根据买卖双方签订合同的名称、内容、双方主体资格以及合同中关于办理银行贷款的约定，应认定该合同为商品房买卖合同。由于签订合同时涉案房产项目未竣工，所以是商品房预售合同。恒兴公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与孙悦签订合同，且涉案项目已变更为人才公租房，无取得预售许可证明的可能，依据相关法律规定，该购房合同应认定为无效。
（三）责任认定分析
购房款返还：合同无效后，恒兴公司基于该合同取得的购房款850000元应当返还给孙悦，这符合关于合同无效后财产返还的规定。
损失赔偿：恒兴公司未取得相关审批即对外销售房屋，存在过错；孙悦作为完全民事行为能力人，在进行房产等大宗商品交易时未尽到谨慎审查义务，也存在一定过错。孙悦主张以已付购房款为基数的两倍贷款利息作为损失赔偿，恒兴公司明确表示同意，损失赔偿，恒兴公司明确表示同意，法院予以认可。利息计算标准在2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，这样的计算方式合理且符合法律规定。
五、胜诉办案心得
（一）深入研究法律法规
在处理商品房买卖合同纠纷案件时，律师要深入研究《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规。准确把握合同无效的情形、合同无效后的法律后果以及利息计算等规定，才能在案件分析和诉讼策略制定中做到有的放矢。例如，在本案中，通过对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的准确运用，明确了涉案购房合同因未取得预售许可证明而无效，为后续诉求主张奠定基础。
（二）全面收集证据
全面收集证据对于胜诉至关重要。原告孙悦收集了购房合同、付款凭证、政府批复、住建委公告等一系列证据，这些证据相互印证，清晰地呈现了案件事实，如房屋买卖过程、项目性质变更、被告未履行合同义务等。律师在办案过程中，应指导当事人尽可能全面地收集与案件相关的各类证据，形成完整的证据链条，增强证据的证明力，有力支持己方诉讼请求。
（三）合理制定诉讼策略
根据案件事实和证据，合理制定诉讼策略。在本案中，原告最初主张以购房款为基数的两倍贷款利息作为损失赔偿，在诉讼过程中，结合被告的态度以及法律规定，对利息计算方式进行了合理调整，明确了不同款项的利息起算时间，使诉讼请求更具合理性和可操作性，便于法院审理和作出公正裁决。律师应根据案件实际情况，灵活调整诉讼策
