青岛市民赵先生因家庭突发变故，无力支付剩余房款，要求解除购房合同并退还首付，最终通过西海岸新区市场监督管理局调解，以“情势变更”为由，与开发商达成“退房扣款5万元”的协议。这一结果，为当前楼市纠纷处理提供了重要参考。
1、
案情简介
2022年10月，市民赵先生首付30.8万元购买了某开发商建筑面积约90平米商品房1套，商品房预售合同签订后办理网签前，赵先生家庭发生变故，没有了经济来源，无法支付剩余房款，因急需资金也未办理房屋贷款。另外，近年来房地产行业整体低迷，开发商施工进度缓慢，赵先生预测开发商无法按期交付房屋。2024年3月，赵先生要求开发商解除购房合同并退还全部首付款，多次协商未果后投诉。同时赵先生在投诉中还举报开发商公众号存在广告违法行为。
▲西海岸金秋悦府，图文无关
2、
处理过程及结果
接到该投诉后，执法人员第一时间了解情况，投诉人要求与开发商解除商品房买卖合同并退还全部首付款。开发商认为投诉人已经签订商品房预售合同并生效且已交付首付款，投诉人家庭发生变故以及可能的逾期交房不构成合同法定解除或约定解除情形。若赵先生不支付剩余房款，则构成合同违约。由于双方分歧较大，一时无法达成调解协议。工作人员为便于后续调解进行了深入调查：
一是了解投诉人家庭变故情况。经调查，投诉人系农村户口（未婚），年收入不足6万元。2023年初，投诉人（独子）的父亲突发疾病，报销后支付诊疗费用30余万元。工作人员核实了投诉人提供的相关票据，并通过村委会侧面验证，基本认定投诉人家庭确实困难。
二是了解开发商施工进展及房屋交付情况。从开发商项目处了解到，尽管项目仍在建设中，但预计要延期交付。对于赵先生的诉求，坚持要求投诉人支付房屋总价20%的违约金后可以协商解除合同。
三是开发商涉嫌公众号广告违法问题核查。结合现场检查和投诉人提供的公众号截图的情况，经综合研判认定开发商属于初次违法且危害后果轻微并及时改正，决定对投诉人的举报不予立案。同时，执法人员对开发商宣传推广人员进行行政指导，告知其对外发布广告要认真审查内容，严格遵守《广告法》中有关规定。
情况掌握后，工作人员本着做好调解工作，着力维护消费者合法权益的原则，在耐心安抚投诉人的同时也积极与开发商沟通，向开发商讲解《民法典》相关法律规定。最终，通过工作人员组织的两次现场调解，达成一致意见：双方签订退房协议解除原商品房买卖合同;开发商扣除投诉人5万元补偿款后退还投诉人剩余首付款27.8万元。矛盾就此化解，投诉人对处理结果表示满意。
3、
案例评析
近年来，房地产行业持续低迷，少数购房者出现资金链断裂无法支付房款，难以继续履行合同，解除合同时易产生纠纷，本案例具有一定代表性，也为今后处理类似商品房买卖合同纠纷提供借鉴。
一、投诉人家庭发生变故可适用情势变更原则
《民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”投诉人家庭变故发生在合同生效后至完全支付房款前，亲人突发疾病不可预测且不属于商业风险，符合情势变更的构成条件。
二、延期交房不符合预期违约或延迟履行法定解除情形
《民法典》第五百六十三条规定：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。”本案例中，开发商延迟履行交付房屋无法认定达到不能实现合同目的程度，故不构成预期违约，投诉人不能据此行使法定解除权。《民法典》第五百六十三条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”本案中，开发商房屋交付履行期尚未届满，投诉人只是依据目前施工进度推断可能会延迟履行交房，故投诉人不可据此行使合同解除权。
三、通过协议解除合同合理兼顾了双方的利益
适用情势变更解除合同的情形中，双方均无过错，不存在违约问题。但根据最高人民法院《民法典合同编理解与适用》观点，通常认为，情势变更制度旨在平衡双方当事人利益以消除显失公平的结果。本案中，投诉人家庭发生变故符合情势变更条件，投诉人据此解除原商品房买卖合同后，此时房价较投诉人购房时已明显下跌，而且退房后开发商丧失机会利益，遭受一定损失。若要求开发商全部退还投诉人的首付款不合理。因此，投诉人在解除合同时适当分担开发商由此遭受的损失符合公平原则。
案例提供：西海岸新区市场监督管理局
