住房是人民群众安居乐业的物质保障。在商品房销售过程中，面对一叠厚厚的合同协议，若没有开发商的特别说明或者着重标记，大多数消费者难以在签约时就对己方的权利义务及责任有个清晰的认识。那么，当购房者遭遇开发商逾期交房时应当如何保障自身权益，要求开发商承担违约责任呢？
基本案情
2022年11月，吴某某与甲房地产公司签订《商品买卖合同》购买乙小区6栋商品房一套，其中约定出卖人甲房地产公司应当在2023年4月之前向买受人吴某交付所购买的商品房。补充协议中又约定，逾期交付时间超过六个月（即2023年10月）后仍未交房的，买受人有权解除合同，或者要求继续履行合同并按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。逾期交付违约金总额不超过该房价总价值的2%为限。
合同签订后，吴某某向甲房地产公司交付750000元购房款。2023年12月6日，乙小区6栋商品房通过竣工验收备案。2023年12月16日，吴某某与甲房地产公司办理了房屋交接手续。吴某某以甲房地产公司逾期交房为由，要求甲房地产公司支付按照购房总价750000元为基数按照日0.01%标准计算的违约金共计23250元。
审理过程
审理过程中，甲房地产公司辩称，双方在补充协议中约定了逾期交付时间超过六个月的按日以已付房价0.02%标准支付违约金，该违约金总额不应超过总价款的2%，即逾期交付违约金上限额为15000元。
法院经审理认为，吴某某与甲公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议关于逾期交房违约金的约定，系甲公司为重复使用而预先拟定的，订立合同时未与吴某某协商，该条款为格式条款。违约金条款为了督促甲公司作为房地产开发商按期履行交房的主义务所设，但甲公司将逾期交房违约金的上限设立为不超过商品房总价款的2%，在逾期交付房屋超过6个月的情况下无法弥补吴某某在此期间的利益损失，无法实现违约金“填平规则”目的，更不利于督促甲公司继续履行合同交付房屋的主要义务，无法平衡合同双方的利益。另外，甲公司作为格式条款提供方在案涉合同中约定买受人逾期付款责任按日万分之四标准计算违约金，并未设置买受人支付逾期付款违约金的上限，但在己方逾期交房违约金条款约定时设置了开发商支付逾期交房的违约金上限，不符合合同权利义务相对等原则，属于“不合理减轻自身责任”的情形，“逾期交付违约金总金额不超过该商品房总价款的2%为限。”应认定为无效条款。
闽清法院作出判决：甲房地产公司应向吴某某支付按照万分之一标准计算的逾期交房违约金共计23250元。判决后，双方均未上诉，本案判决已生效。
在商品房买卖过程中，房地产开发商为重复使用而预先拟定的商品房销售合同，未与买受人事先协商，属于格式合同，作为格式条款的提供一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，尤其是在商品房买卖合同关系中大多数消费者支付了较大金额购买住房，处于较为弱势的一方，其权利更应受到法律的保护。所以，除了要求格式条款提供一方的开发商按照权利义务相对等原则订立合同外，法律明确规定了开发商需采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻责任等与购房者有重大利害关系的条款并按照购房者的要求对条款予以说明。
法条检索
《中华人民共和国民法典》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。
供稿 |曹伟泓
编辑 |陈 雅
核稿 |季台赠
审核 |林燕芳
