(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件梳理
原告赵宇轩、孙雅琴因房屋腾退及占有使用费问题将被告周逸飞、周雨薇诉至法院。孙雅琴与案外人赵宇轩原系夫妻，二人于2013年协议离婚。Y号房屋经一系列法律程序最终判决归赵宇轩、孙雅琴所有。
2012年4月27日，钱女士（赵宇轩之母）作为被腾退人与某委员会、某公司签订《补偿安置协议》，认购包括Y号房屋在内的3套安置用房，应安置人口中有孙雅琴和赵宇轩。之后，孙雅琴和赵宇轩通过诉讼，逐步明确其在Y号房屋中的权利。2020年10月23日的判决确认孙雅琴、赵宇轩有权在Y号房屋居住使用；2022年2月23日的判决判定Y号房屋由孙雅琴、赵宇轩所有，二人需向赵宇轩支付折价款，赵宇轩不服上诉后，北京市第二中级人民法院维持原判；2023年3月15日，Y号房屋变更登记至孙雅琴、赵宇轩名下。
被告周逸飞称自己不在Y号房屋居住，涉案房屋由其前妻周雨薇及子女居住，自己并非适格主体。他主张涉案房屋出卖人有权处分，先是赵宇轩及母亲钱女士将房屋卖给第三人陈宇，后陈宇于2019年转卖给周雨薇。即便认定房屋买卖属于无权处分，周雨薇也属于善意第三人，已支付对价并实际使用房屋，依法善意取得房屋所有权。此外，他认为赵宇轩、孙雅琴仅对Y号房屋进行分家析产，而不涉及其他两套安置房屋，属于恶意诉讼。被告周雨薇认可周逸飞的答辩意见，称自己花钱购买了房屋并一直在此居住，房屋应归自己所有。周雨薇与周逸飞于2005年结婚，育有3个子女，2016年协议离婚时约定Y号房屋归周雨薇所有，孩子抚养权也归她。
庭审中，赵宇轩、孙雅琴称在起诉要求享有Y号房屋居住权时才发现房屋已被出售，去房屋查看时发现周逸飞、周雨薇居住在内。周逸飞则称赵宇轩因欠债将房屋抵押给典当行，陈宇帮忙赎回后，赵宇轩以400万元卖给陈宇（证据体现220万元），陈宇后将房屋出租，2019年4月26日又以440万元卖给周雨薇，其中部分款项通过转账、部分通过债权债务折抵，房屋由周雨薇使用至今。周雨薇称2019年夏天已入住Y号房屋，认为自己支付了价款，不应腾退。
二、争议焦点
1. 被告是否应腾退Y号房屋：原告认为其已取得房屋所有权，被告拒不腾退侵害了其权利；被告周逸飞称自己不是适格主体，周雨薇认为房屋是自己购买，不应腾退。
2. 被告是否应支付房屋占有使用费：原告主张被告占有使用房屋应支付费用；被告未明确针对此争议焦点进行有力抗辩。
3. 被告关于房屋买卖及善意取得的主张是否成立：被告周逸飞主张出卖人有权处分，周雨薇属于善意取得；原告认为其已依法取得房屋所有权，被告的主张不成立。
三、裁判结果
1. 周雨薇于本判决生效之日起十五日内将Y号房屋腾退并交付赵宇轩、孙雅琴。
2. 周雨薇于本判决生效之日起七日内向赵宇轩、孙雅琴支付房屋占有使用费。
四、案件分析
（一）房屋所有权归属认定
根据生效判决书，赵宇轩、孙雅琴基于拆迁安置政策，在一系列诉讼后依法取得Y号房屋的所有权，并于2023年3月15日完成不动产权证的变更登记。不动产登记具有公示效力，明确了赵宇轩、孙雅琴对Y号房屋的排他性所有权。
（二）被告腾退义务判定
周雨薇虽主张通过购买取得房屋所有权，但她与陈宇的房屋买卖协议存在诸多瑕疵，如协议中未明确房屋面积、价款等具体内容，周雨薇与证人就购房款数额及支付方式的陈述不一致。且合同具有相对性，该买卖合同仅对合同双方有约束力，周雨薇不能因该合同当然取得房屋所有权。赵宇轩、孙雅琴作为房屋所有权人，基于物权有权要求实际居住人周雨薇腾退房屋，法院支持了原告的这一诉求。而对于周逸飞，因原告未提交充足证据证明其在案涉房屋居住，法院未支持原告要求周逸飞腾退的诉讼请求。
（三）房屋占有使用费认定
周雨薇在赵宇轩、孙雅琴取得房屋所有权后，仍居住使用Y号房屋，这一行为给房屋所有权人造成了损失。根据法律规定，赵宇轩、孙雅琴有权请求周雨薇支付房屋占有使用费，法院基于此酌情支持了原告的该项诉求。
五、胜诉办案心得
1. 精准把握案件核心证据与关键节点：在处理此类房屋纠纷案件时，要精准梳理案件中的核心证据，如拆迁安置协议、一系列判决书以及房屋产权变更登记信息等。明确案件发展的关键节点，像不同诉讼阶段对房屋权利的认定变化。在本案中，通过对各生效判决书的细致分析，准确把握原告取得房屋所有权的依据和时间，为后续主张腾退和占有使用费奠定基础。
2. 有效应对被告复杂抗辩理由：面对被告提出的诸如非适格主体、房屋买卖及善意取得等复杂抗辩理由，要制定针对性的应对策略。对于被告关于非适格主体的抗辩，通过调查取证，明确实际居住情况和被告与房屋的关联程度。针对房屋买卖及善意取得的主张，从合同的合法性、有效性以及物权变动的法定条件等方面进行深入分析，找出被告主张的漏洞，如本案中周雨薇房屋买卖协议的瑕疵，有力反驳被告观点。
3. 合理运用法律规定与诉讼策略：深入研究与房屋物权、合同纠纷相关的法律规定，在诉讼过程中合理运用。例如，依据不动产登记公示效力，强化原告对房屋所有权的主张。同时，制定合理的诉讼策略，根据案件实际情况，分阶段、有重点地推进诉讼，如先确定房屋所有权归属，再主张腾退和占有使用费，提高诉讼效率和成功率。
4. 注重案件细节与整体关联性：关注案件中的每一个细节，如房屋买卖协议的具体条款、款项支付方式、居住时间等，这些细节与案件整体紧密相关。在本案中，周雨薇房屋买卖协议中条款的不明确以及款项支付陈述的不一致，成为反驳其善意取得主张的关键细节。通过梳理这些细节之间的逻辑关系，形成完整的证据链条，增强诉讼主张的说服力。
