(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件梳理
原告陈宇旭、林婉丽是被告陈悦君的父母，赵斌是陈悦君的丈夫。2008 年 10 月，双方共同出资购买位于北京市海淀区 S 号的房屋，总价款 2804875 元，首付款 846277 元从陈宇旭的银行账户支付给北京 M 公司。入住后，房屋装修、物业费、水电费等开支双方均有分担，以原告出资为主，且自 2008 年 8 月起双方一直共同居住于此。因原告无北京购房资格，未能在房产证上加名。2020 年 10 月 20 日，双方签订协议，明确原告在涉案房屋占 70% 份额，被告占 30% 份额。2021 年 9 月，被告向原告出示判决书，称法院已查封涉案房屋，若不还款将被拍卖，于是向原告借款 260 万元。但被告借款后既未清偿债务，也未解决房屋出售问题。原告担忧自身权益受影响，遂诉至法院，请求确认协议有效并按约定比例分割房屋。第三人孙启峰称，原告与被告恶意串通，伪造证据、虚假陈述，目的是帮被告逃避法院生效判决的执行。涉案房屋实际由陈悦君出资购买，陈悦君多次向陈宇旭账户转账用于支付购房款，且北京房产限购政策在 2011 年 2 月才实施，晚于购房时间，原告称因限购未登记产权的理由不成立。
二、争议焦点
《协议书》是否有效：原告认为协议基于共同出资行为签订，合法有效；第三人主张原被告恶意串通，损害其利益，协议应无效。
房屋应否按协议约定比例分割：原告要求按协议分割房屋；被告虽同意协议有效并分割房屋，但第三人认为原被告此举是为逃避债务，不应支持。
三、裁判结果
2020 年陈宇旭、林婉丽与陈悦君、赵斌签订的《协议书》无效。
四、案件分析
（一）共同购房意思表示存疑
涉案房屋由陈悦君与M 公司签订协议购买，所有权登记在陈悦君名下。原告在起诉和庭审中对未登记产权的原因陈述不一，且原被告均未提供证据证明 2008 年购房时有共同购房的明确意思表示。这使得共同购房的基础存在不确定性。
（二）购房资金性质不明
即便购房时有原告出资，但双方对该款项性质、权属未明确约定，也未达成合意。资金来源的不清晰，无法有力支撑原告对房屋份额的主张。
（三）房屋使用情况与所有权无关
根据双方当庭陈述，原告居住使用房屋主要是基于协助照顾外孙等原因，并非基于房屋所有权。这进一步说明原告在购房时对房屋所有权的主张缺乏依据。
（四）协议书形成背景存疑
协议书形成于2020 年，此时陈悦君、赵斌已知晓房屋查封且涉诉，林婉丽作为相关当事人法定代表人出具过书面材料，应知晓涉诉情况。协议内容中对居住权的设立及相关约定，在房屋已被查封且所有权人负有债务的背景下，存在恶意串通损害第三人利益的嫌疑。
（五）居住权对所有权的限制
居住权作为用益物权，会对所有权行使产生限制。原告主张即便按协议享有份额也不影响被告履行债务，但考虑到居住权对房屋处置等方面的限制，法院认为该主张不成立。
综上，法院认定原被告在明知房屋被查封、所有权人负有债务的情况下签订协议书，属于恶意串通损害第三人利益，协议无效，驳回原告要求确认协议有效并分割房屋的诉求。
五、胜诉办案心得
深入审查合同签订背景：在处理合同纠纷时，要全面了解合同签订的时间、背景及当事人当时的状况。本案中，协议书签订时房屋已被查封且涉诉，这一背景对判断协议效力至关重要。通过深入审查，发现原被告存在恶意串通的嫌疑。
严格核实当事人陈述一致性：当事人在诉讼过程中的陈述应保持一致且符合事实逻辑。本案原告对未登记产权原因的不同陈述，引发了对其主张真实性的怀疑。在办案中，要注重审查当事人陈述，对不一致之处深入追问，以查明事实真相。
准确把握法律关系和权利性质：明确不同法律关系和权利的性质及相互影响。本案涉及房屋所有权、出资关系以及居住权等，准确理解居住权对所有权的限制，有助于判断当事人行为的合法性和协议的效力。
