海珠西，2025年广州最精彩的战场，没有之一。
这几天，相信大家都看到了海珠西的动作，开展厅，开板房，开渠道，预备开盘...
真就一个八仙过海，各显神通。
“卷”，是在所难免的，但对海珠西而言，又是机会难逢。
首先，源源不断的新盘，能保持市场热度和关注度，吸引来更多买家。
其次，越是激烈的竞争，越能快速刺激产品升级、配套升级。
最重要的是，多盘联动，能带动区域连片开发，创造改天换命的新故事。
这种趋势，在海珠西非常明显。
看今年海珠重点推介的两宗地，南泰市场改造项目、瑞宝粮油市场地块，都是盘踞在工业大道上的巨无霸。
更重要的是，海珠西真正的金手指——石溪旧改，今年可能要动真格了。
1
新模式疯狂推进
石溪旧改的自改动力空前
石溪旧改，其实一直不缺讨论度，只是自从合作企业佳兆业出险出后，一切始终是悬而未定。
但在2025年，情况开始不一样了。
首先，从大背景来说，全广州都在疯狂推进依法征收的新模式，留给旧模式的空间在压缩。
我们了解到，对于新模式，各区都是周周开会周周督办，誓要看到成绩。
尤其是海珠，年后的「高质量」发展大会上，直接就定了kpi：
按新模式的康鹭、三滘、东风村旧改全部被点名，还要在全运会前建成新中轴绿轴示范段。
几乎是同一时间，海珠区征收方案出炉，村屋重置价（结构补偿）最高才4400元/㎡。
这个方案出炉，相当于为接下来海珠旧改做地补偿立了个“基准价”。
很显然，海珠的一切动作，都是想为快速立下标杆，但相对应地，补偿按征收标准确实会比较低。
但这就是大势所趋，新模式在风风火火的同时，也就意味着留给旧模式的机会加速减少。
像石溪旧改，现在还是旧模式，但如果一直推不动，转新模式的可能性就会与日俱增。
到时，无论是开发商，或者企业，还是居民，利益都会有影响。
所以，在这个大逻辑下，今年的石溪有着很深的自主改造的动力。
其次，在关键的合作企业方面，佳兆业出险后，越秀一直在对接，没有中断过。
到目前为止，越秀介入已经有3年，中间的谈判、博弈过程有多难相信不用多说，这些早已能证明越秀对于石溪旧改的决心。
实质上欠缺的，可能只是一个能平衡多方利益的博弈结果。
而对这个结果，海珠区里更明确定了kpi：
“市、区将石溪旧改列为重点工作，并给予重视。2025年计划将完成石溪旧改实施方案的批复，并积极推动石溪旧改取得实质性进展。在此之前，在材料准备以及工作流程上，还要完成一些具体工作。”
假如这一切彻底明牌，石溪旧改也许也会走出飞一般的速度。
| 石溪旧改实拍
可参考同样由越秀主导的里仁洞旧改，在重启后，2个月内批复方案，3个月内表决通过，4个月内启动一期安置房建设，半年内拆除集体物业。
而且，相对来说，石溪旧改的能级是更高的，不止是重点项目，更是全市第一梯队的旧改。
看看同梯队的其他项目，珠城、广钢、白鹅潭，哪个不是大角色？
再站在海珠发展的角度看，石溪旧改是海珠发展西部和海珠后航道的主力；
再加上，眼看对岸白鹅潭有声有色，你说海珠不眼红不想入局，那不可能吧。
所以说，今年的石溪，面对的是空前的自外到内的改造动力，旧改破冰，势在必行。
2
石溪旧改，海珠西改天换命的金手指
石溪旧改一旦动起来，海珠西才算有了真正的高端局。
一直以来，海珠西都以烟火气和确定性著称，但作为老城区，又缺乏新增量，难以吸引年轻人、新产业、新商业。
石溪旧改，就是这个问题的解题答案。
首先，石溪旧改改造范围101公顷，规划284万方总建设量，投资总额近200亿。
从建设体量来看，相当于4个天河猎德村（总建设量约68.7万平），妥妥的巨无霸。
│石溪旧改规划效果图
放在海珠西就更难得了，这里虽然新盘多，但都以中、小型楼盘为主，这种大体量的旧改，带来的就是连片造城。
而在规划上，石溪旧改将沿珠江后航道打造一个产商教居融合的滨江新城，革新海珠西的发展内核。
有四个重点：
其一，项目近40%建设量规划为商业，为海珠西带来商业格局迭代。
总共108万方商业办公物业，包括高度60-200米阶梯式甲级写字楼、地标性星级酒店、高端化购物中心等。
│石溪旧改业态规划效果图
这样的体量，自身就是一个大型商业中心，放在全广州都是第一梯队。
可以对比下广州五大世界级地标商圈，天河路-珠江新城商圈大概是143万平；再如长隆万博商圈，商业体量约118万方。
对海珠西来说，这将改变现状以底商、小街区、传统购物中心的格局，升级为新滨江商业中心，效果类似白鹅潭。
│石溪旧改规划效果图
其二，多达15万平公服配套，为海珠西升级一套完备优质的配套体系。
在教育上，就包括三所18班幼儿园，48班小学（原劬劳小学扩建），一所30班小学，还有新建一所含初中和高中的完全中学。
也就是说，这里将形成幼小初高一条龙资源，还有可能引入新品牌，形成教育联盟，到时海珠西又将“升咖”。
此外，还将建设社区卫生服务中心、养老服务中心、少年宫、体育场、滨江公园、公交首末站等，足以服务7.1万人口。
其三，通过建成“三横五纵”地面路网和双地铁线，打破交通瓶颈，重塑海珠西交通格局。
“三横”，指的是工业大道、环城道路、环岛路，“五纵”是石岗路、三条规划路和瑞宝路。
这“三横五纵”，不仅包括新建道路，还将搭建海珠西原有路网，增加多达19个出入口，来疏通堵点。
比如著名堵点工业大道，就新增5个出入口，分别接通5条纵向道路，既能起到分流作用，对外通达也会更方便。
一些关键道路，今年也将迎来破局。
比如环岛路，一直被诟病的100米断头路，官方就发话，今年内将完成临时道路的贯通。
另外，10号线也将在今年贯通，石溪将升级为大干围+石溪站双TOD新城，直通白鹅潭、新中轴、珠城，天河北等核心区。
其四，发展新兴战略性产业生态区，为海珠西完成产业转型升级。
据规划，石溪旧改主导产业将从低端印刷业，升级为以IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产业为主的新兴战略性产业生态区。
具体是以IAB产业为核心技术支撑，引入健康产业，推动文创产业转型；
三位一体，形成独有的“IAB+健康文创+旅游深度融合区”。
未来，石溪将是新科创+就业+商业中心的复合体，不仅填补海珠西高端产业的缺失，还将引领新产业形态。
这样看下来，石溪旧改是环环相扣，重塑海珠西的商业、产业、配套、道路体系，焕发片区生命力，让城市新生。
3
石溪旧改，一江一轴交汇处
代表珠江开发的新版本
格局再打开一点，石溪旧改能发挥的舞台，其实并不局限于海珠西，而是站在一江一轴交汇处。
一江，指的是海珠后航道；一轴，则是新中轴线南段。
要知道，珠江和城市中轴的每一次交汇，都诞生了羊城的战略高地，从海珠广场到珠江新城再到琶洲，莫不如是。
而这次，海珠后航道和新中轴线南段的交汇，拥有的更是难得一见的资源优势。
绵延12公里的江岸线，比白鹅潭还要长；约6公里的新中轴，占了广州新中轴线一半左右；还有1100公顷国家级海珠湿地公园...
更重要的是，他们都到了关键的开发阶段，如果能有一股力量把他们拧在一起，效用会是1+1>2。
而石溪旧改，就是这道桥梁，更要拿出一个一江一轴发展的全新版本。
上一代版本的代表，莫过于珠城，但即使是它，也有业态单一的问题，商务气息太强，生活气息相对欠缺。
所以，石溪旧改的模式，是进化的，集齐了商业、科创、文创、休闲、教育功能，再有机融合，组成一个7*24小时的中央活力区。
│石溪旧改规划效果图
为此，石溪旧改在各个功能区之间搭建了一道道互通脉络，让资源最大程度盘活和流动。
比如无忧翠环，将石溪旧改的河涌、绿地、学校、历史建筑等串联在一道绿道上，带动居民走到江边，沉浸在滨江生活。
| 石溪旧改规划效果图
又如缤纷T台，还将整合环城高速桥下空间和沿岸水岸空间，打造2公里活力滨江水岸，又和滨江商业区联动，形成特色打卡点。
| 石溪旧改规划示意图
这样的滨水大城，就像在传统产商居基础上注入了更鲜活的灵魂，拥有了更多的可能性。
其对标的，其实越级到伦敦金丝雀码头、上海陆家嘴-世博-前滩这种全球TOP级的滨水都市。
它也能和白鹅潭联动，两个区域的内核有相通之处，能错位互补，形成新一江两岸...
总之，石溪旧改的后续或许还要超出想象，一旦项目重启，这些能量会加速爆发，惠及周边楼盘。
集中在工业大道两旁的新盘，像保利、越秀几个盘，都能直接叨光，学铁商配套和城市界面都会上一个新台阶。
如果再联动海珠新中轴的几个旧改，势能就更难以估量了。
比如通过新滘快速路，石溪旧改能直通康鹭村，而且全程无红绿灯，连工业大道的堵车问题都避开了。
再说说康鹭村，更是海珠最大的旧改项目（改造体量378万平），也是海珠新中轴进度最快的项目，康鹭旁边的中海大境，卖价都是千万级别。
所以，新滘快速路沿线项目，也值得关注，比如中建天钰，这就相当于左右通吃，搭上石溪旧改和海珠新中轴的快车。
