都知道去年是上海旧改大年
但今年这股拆迁风暴不仅没停，还有点越刮越猛的意思
年后上海各区陆续公布了2025年征地和拆迁补偿支出预算（不含崇明、金山），合计超过1402亿元
已经成近三年最高水平了
之前跟各位讨论过接下来两三年，关于“两旧一村”的目标上海来到了关键节点期
也就是说今年开始，上海旧改又来到了一个新阶段
大势之下，有个区的存在感格外强烈
没错，依然是徐汇
去年作为拆迁大户徐汇就冲到了上海前列，今年更夸张了，直接领跑全市
2个数据特别醒目
第一个，430亿
这是今年徐汇给出的征地拆迁预算，快赶上黄浦、虹口、杨浦三区的总和了
关键上海全年也才1400多亿，一个徐汇独占了三分之一
第二个，今年拿出的是2倍预算
去年预算是233亿多，今年预算直接提了近一倍
对比2023年，更是到了4倍
这么多预算、这么大动作，决心和野心同时摆到了明面上
看起来，徐汇要把黄浦大哥挤下巅峰自己当榜一了
不过，为什么今年的徐汇比去年还猛？
现在7个市区，徐汇又能否真正成为那个最厉害的区呢？
除了这轮拆迁的高调，从这个市区新贵身上挖出来的答案，真挺让我震惊的
01
徐汇开启市区最大力度拆迁
整个中心城区来看，目前其他市区都是零星旧改
比如黄浦越拆越精细，这两年最大头的一个老西门旧改项目，占地也才10万㎡
至于旧改大户的虹口，因为老棚户区密集加上各方压力，也一直是零星旧改为主
相比之下徐汇就没这些顾虑了
这个区很新，空间充足、势头正盛
所以各位可以看到这两年徐汇的拆迁动作有一个明显特点，就是大手笔
不仅是市区最大规模
目前徐汇2025年的土地储备计划还没出
但随手统计出来的就有这么多
2月还没过完，已经9个村子明确上桌吃饭了
参考去年的103幅，可想而知今年会是怎样的天量土地
尤其今年首个旧改项目，张家弄片区
已经是黄金地段里的百年老弄堂了，右手霞飞苑，北边两步到Iapm环贸
地段天赋直接拉满了
动迁评估价也来到了84397元/㎡
实际叠加补偿和奖励，范围在10-15万/㎡不等
这么高的奖励之下，1月下旬张家弄片区顺利全员签约，成功启动了拆迁
图源：上海徐汇
包括上海体育馆旁边的天钥新村
六期直接原拆原建，按规划原来的9幢旧楼会变身成3栋高层、1栋多层的电梯房
还会加盖地下车库，老小区停车难问题再也不用发愁了
除此之外，还有日晖六村、枫林新村、东安五村、襄阳南路452弄...也都在加速
包括今年徐汇又把漕宝路和龙吴路沿线的收储工作提上日程
预计会有更多的拆迁项目逐渐问世
除了数量上的多，徐汇拆迁工作还有一个明显特点
就是喜欢片区式的拆迁改造，很多单个项目的体量都不小
去年的东安一二村拆了6000多户就先不提了
就说今年，2个月内上千户的旧改项目已经有2个
数据来源公开信息，仅供参考
东安旁边的江南新村，涉及的居住房屋1187张证
以及张家弄片区1185 证，征收面积达到61738㎡
再加上天钥新村、日晖六村等，仅仅4个项目加起来，就已经超过3000户了
单独看大家可能没什么概念
我拿虹口对比了下，2025年虹口计划的14个零星旧改地块，加起来3000余户
注意，是全年一共14个项目
而徐汇目前的体量，还不到2个月，4个项目而已
这么看起来，是不是徐汇的大手笔就很清晰了
所以开头430亿的预算，还有相当大的发挥空间
02
这种大手笔也奠定了未来徐汇的一手豪宅格局
有一个惊人数字，至少3000套豪宅
也就是说，未来两三年内，徐汇大概率可以稳坐市区豪宅圈的头把交椅了
包括2025年的拆迁计划依然在为新房市场做储备
那么有2个市场风向，就非常明显了
第一个，徐汇将成为市区豪宅供应量最多的区域
我随手统计了下
未来全区已经有10个以上顶流项目会成为豪宅预备军
尤其徐汇滨江段
肉眼可见标点非常密集
也是未来富豪们重点关注的核心地带
最近流量最大的东安新村，1月底官方已经放出了规划方案
按照徐汇规资局公示，这里未来的身份是世界级滨水综合体：东安健康科技城
内有三块纯宅地，加起来约38.82万㎡的全新住宅空间
就在黄色部分
图源：徐汇规资局
这个体量会给市场带来多少供应？
我粗略算了下，按平均主力大平层150㎡来算吧，也差不多有2500套房源集中呈现
如果有中小套数限制，实际供应不会低于3000套
周边还有绿城徐汇滨江项目，这次预计120套不低于270㎡的纯大平层入市
图源网络，仅供参考
再加上江南新村和日晖六村也准备拆了，又会新增一波供应
也就是说单这个片区，就已经3000多套豪宅起步了
第二，如今的徐汇已经是妥妥的地王专业户
最典型的就是东安一二村，周边狼环虎伺，个个不简单
附近1公里是绿城徐汇滨江，去年全国单价地王，拿地价就超过13万/㎡
2公里是宸嘉龙华地块，全国第二的单价地王，楼板价12.6万/㎡
什么概念？全国前二的高价值土地，都集中在了徐汇
包括总价维度上，附近的香港置地启元拿地总价300亿，也是当年的全国地王
而东安一二村，大概率会成为超越这3座高峰的存在
目前东安一二村的拆迁成本已接近500亿
毫无疑问的下一个全国地王，而且是史上最高
这些顶级王者，全部被徐汇一个区集齐了，可见土地价值的含金量
徐汇还有大面积成片开发的核心土地，这也是其他市区完全不具备的
包括张家弄片区，出生即在“梧桐区”
也是显贵级别的衡复风貌保护区
从上海市规划馆的模型及网传效果图来看，大概率会是高层+风貌别墅的组合
图源：网络，仅供参考
这可是豪宅中的豪宅啊
按去年风貌别墅行情来看，基本亿级起步
所以除了包揽地王，未来房价上徐汇也有可能冲破天花板，直接carry上海楼市
03
不止如此，徐汇的其他方面其实也是市区最猛
你会发现这里总是城市变化最快最明显的那个
拿最典型的城市基建来说
去年底上海南站升级为高铁站，预计日均客流达到5万人次
徐汇也因此正式进入了高铁时代
不要小看这次高铁升级，如今的徐汇已经是一个坐拥超级枢纽的市区了
图源：上海发布
这一点也是领先其他市区的很大优势
再加上还有机场联络线的如虎添翼
目前从地图上看，景洪路站就位于徐汇区和闵行区交界处，出行很方便
根据南站支线规划方案，未来和机场联络线的三林站打通也不是没有可能
到时候，徐汇又是下一个高度了
其次就是产业迭代的速度，快得无法想象
之前跟各位分享过一个“千亿”话题，就是上海国资发起的三大先导产业基金
想不到的是，这条千亿赛道，徐汇一个区独占了600亿
这支基金背后，就是徐汇举全区之力投入的人工智能产业
目前整个区的人工智能企业已经超过了1000家，产值超过千亿
如今的徐汇，在产城融合这条路上已经遥遥领先了
徐汇“一带六区”产城空间，图源：上海徐汇
漕河泾宝刀未老，西岸蓄势待发
互联网龙头企业有阿里巴巴、网易
要真金白银有，要流量人气也从来不缺
尽管实力摆在这儿，但徐汇在招商态度上依然亲切，今年还会拿出50亿元专项资金来优化营商环境
只能说不仅卷，还懂得卷对地方
除了硬实力，徐汇的软实力也相当拿得出手
比如以前滨江带只是用来散步的
如今西岸梦中心的出现，也扛起了徐汇滨江的商业大旗
图源：西岸梦中心@田方方
加上西岸特有的艺术氛围，已经成了年轻人的周末圣地
新商业不断出现，但旧商业也没有被放弃
尤其老牌商圈徐家汇的太平洋百货、六百
上周2025重大项目白皮书里，已经可以看到它们未来的新面貌
图源：上海徐汇
而且速度很快，3月份马上就要开工了
这就是徐汇一直以来的城市特性，新老之间会有一个很好的平衡
有古典氛围的历史街区，也有年轻活力的潮流生活
连老菜市场都能新潮到和Prada联名，兼具生活和小资一体
也难怪1月开始，GUCCI、BOTTEGA VENETA这些奢侈品牌，会陆续撤出静安和黄浦，迁入了徐汇
说明徐汇的消费力确实已经跻身全市前排了
这么系统地看，如今的徐汇正在进行一场住宅、商业、产业、交通、市政的全维升级
华丽变身这个词，放在徐汇身上可能再合适不过了
04
徐汇，已经悄悄变成了“市区一哥”？
这个问号背后，答案已经不难猜了
毕竟全方位的更新速度之下，肯定是需要一定底气支撑的
去年，徐汇GDP总值市区第一
官方数据上，徐汇地区生产总值3931.2亿元
总量跃居中心城区第一
就连财政收入增速，也是全市第一
同比增长12.37%，更是全市唯一两位数增长的区
我看了下过去几年徐汇的GDP情况
发现如今的一哥地位，得来不易
2017年徐汇GDP全市排名第七，市区排第四
8年过去，如今的徐汇已经稳坐全市第三，市区第一的位置
别看只前进了三个身位，但对打的可是黄浦、静安这种宗师级别的强者
而且还赢得很干脆
包括另一个最直观的维度，房价
我从后台拉了2组数据，对比非常明显
2019年后的5年内，上海滨江地段涨幅六成以上的，只有黄浦滨江和徐汇滨江
徐汇滨江5年涨幅达到62%
仅次于黄浦滨江的65%，领先其他滨江段
更夸张的是，这两年上海滨江二手房价陆续下滑
但去年和之前的高点相比，有且只有一个徐汇滨江是正数值
数据来源：兔博士
数据是最直观的，徐汇滨江明晃晃的资产保值属性已经藏不住了
这组数据背后，就是徐汇多年厚积薄发下的实力和底气
也是被市场和所有人公认的未来
王座之上的徐汇，终于迎来了自己的黄金时代
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第5902篇原创文章
