(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在住房市场中，限价商品房作为一种政策性保障住房，其购买资格有着严格的限制。借名买房行为在亲属之间并不少见，通常基于信任和特殊的家庭关系而发生，且不少借名买房仅存在口头约定，缺乏书面协议。这类纠纷不仅涉及购房资金的来源、房屋产权的归属，还关乎家庭关系的维系与法律政策的适用。本案发生在房山区，围绕一套限价商品房的借名买房纠纷展开，深刻反映出此类案件在法律认定和事实判断上的复杂性。
二、案件详情
（一）原告主张
原告赵建国向房山法院起诉，请求确认其与被告孙晓梅、赵宇就房山区某两居室限价商品房的借名买房合同无效，要求二被告返还购房款55万元，并赔偿升值损失180万元。
赵建国称，赵宇、孙晓梅系其儿子、儿媳，二人于2012年结婚，目前正在另案进行离婚诉讼。2017年，二被告与开发商签订限价商品房买卖合同，购买涉案房屋，总价92万元，首付55万元，贷款37万元，与银行签有借款合同。2020年房屋登记在二被告名下，为共同共有，交付后一直对外出租。
赵建国提交银行单据，证明分三次向儿子转账支付首付款，分别为5万、50万、3万，儿子随后向开发商支付55万元首付款。此后，赵建国每月向儿子名下转账还贷，提前还贷时又分三次转账，分别为5万、4万、0.27万。
赵建国主张，因儿媳称没能力买房但不想浪费购房指标，自己又不具备购买限价房资格，便与二被告达成口头借名买房协议，房款及贷款均由自己支付，与二被告财产未混同，房屋所有权证、购房合同等材料原件由自己持有，房屋交付后也是自己装修并出租。不过，由于涉案房屋为限价商品房，借名购买违反相关政策、法规规定，合同应属无效，故而提出上述诉求。
（二）被告答辩
二被告认可房屋首付款由原告出资，也认可原告按月还贷。儿子赵宇认可与父亲存在借名买房合同，且认为该合同无效。
儿媳孙晓梅则不认可，主张购房前原告表示“你们去买房吧，你们出不起，我帮你们出，什么时候我出不起了，你们再自己出”，因此原告的出资是对二被告的赠与。对于房产证及相关材料由原告控制，孙晓梅称因婚后与原告一直居住在一起，原告管理属于正常情况。她还指出，贷款账户中有至少1笔是被告赵宇存入的款项，其中3笔用于购买意外健康保险，2笔是意外健康险投资收益，属于夫妻共同财产，并非仅用于还贷，与夫妻共同财产存在混同，难以判断哪笔用于还贷。
（三）法院查明
法院经审理查明，除双方所述的购房、出资、还贷等事实外，还发现：赵建国与赵宇、孙晓梅在日常生活中经济往来频繁。除了涉及涉案房屋的款项往来，还有其他生活费用的转账记录。在房屋交付后，虽然赵建国称是自己装修并出租，但装修公司的合同签订人是赵宇，租金的收取记录也显示部分租金直接进入了赵宇的账户。此外，在银行的还贷账户流水明细中，除了赵建国的转账记录和赵宇存入的款项，还有一些不明来源的小额资金存入，且这些资金存入时间与保险投资收益到账时间存在一定重合。同时，在家庭聚会的聊天记录中，曾有关于房屋归属的讨论，但各方说法不一，未能形成明确的共识。
三、裁判结果
法院判决驳回赵建国的全部诉讼请求。
四、案件分析
1.借名买房合同的认定
借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。有书面借名买房协议且内容不违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗的，应认定合法有效。但实践中，借名买房多发生在亲属或有信任基础的朋友间，不少没有书面协议。本案中，原告主张与二被告存在口头借名买房合同关系，被告孙晓梅不认可，原告对此负有举证责任。虽然双方认可首付款及贷款由原告出资，相关材料原件也由原告持有，但被告称出资是赠与，且还贷账户有夫妻共同财产混同，加之双方的亲属关系及共同生活的情况，原告的证据显得不够充分。法院查明的装修合同签订人、租金收取情况以及家庭聊天记录等，都进一步削弱了原告主张借名买房的证据力度。
2.出资性质的认定
根据婚姻法司法解释三第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。本案涉案房屋登记在二被告夫妻名下，不符合上述规定，法律上应认定为对夫妻双方的赠与。若房屋只登记在儿子一人名下，则应适用该规定，认定为对儿子个人的赠与。原告主张出资不是赠与而是借名买房，负有举证义务，儿子虽认可原告主张，但明显站在原告立场，且未提供证据证明，法院不应采信。
3.法律适用
本案虽发生在民法典通过之后，但购买房屋及原告主张借名买房的事实均发生在民法典通过之前，所以适用当时的法律，即合同法及婚姻法司法解释三是法院审查的法律依据。
