(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在2015 年，房地产市场的交易规则和监管机制正逐步完善，但仍存在一些不规范的现象。林宇鹏希望购置一套房产，与 X 村委会签订了一份看似租赁的合同。X 村委会称将正在建设的延庆县 Y 室房屋租赁给林宇鹏，租期 20 年，期满后再赠送 50 年，这种超长租期的租赁约定在正常租赁市场中并不常见。林宇鹏按要求支付了 60% 的房款，共计 1,202,400 元，款项直接汇入了建设单位北京 Z 公司的银行账户。然而，后续该楼房被定性为违建，施工停止，且林宇鹏所期待的房屋根本不存在，这使得林宇鹏的购房计划彻底落空。
二、案件详情
（一）原告主张
林宇鹏认为，这份《合同书》名为租赁，实则是房屋买卖。因为合同中关于租金、租期以及房屋交付等条款，都更符合房屋买卖的特征。而且房屋无产权，合同中载明的房屋也不存在，所以他要求确认合同无效，并要求X 村委会与北京 Z 公司连带返还购房款，以挽回自己的经济损失。
（二）被告答辩
X 村委会辩称，签订合同时已告知林宇鹏房屋是集体产权，无法单独办理产权证，同时强调林宇鹏应将款项交给村委会，而非北京 Z 公司，还坚称案涉房屋未被定性为违建，不同意林宇鹏的诉求。北京 Z 公司则表示自己并非房屋建设单位，林宇鹏打款是其个人行为，款项实际由 E 公司收取，与自身并无资金往来，因此不认可林宇鹏的诉求。
（三）法院查明事实
2014 年 12 月 31 日，林宇鹏向北京 Z 公司账户付款 1,202,400 元，同日 E 公司出具收据。
2015 年 1 月 4 日，X 村委会与林宇鹏签订《合同书》，约定房屋租赁相关事宜。
2015 年 2 月 4 日，北京 Z 公司向 X 村委会转账 850 万元。
涉案建筑工程施工许可证被撤销，处于停工状态，《合同书》无法实际履行。
E 公司系集体所有制企业，X 村委会 100% 持股，张宏一是法定代表人，张宏宏是 X 村村民。
三、裁判结果
确认林宇鹏与X 村委会签订的《合同书》无效。
X 村委会于判决生效后七日内返还林宇鹏购房款 1,202,400 元。
四、法律分析
（一）合同性质认定
根据《中华人民共和国民法典》关于合同性质判断的相关规定，判断合同性质应依据合同内容所体现的当事人真实意思表示。从本案合同约定的租赁期限、单价、价款总额、交付方式等内容来看，该合同虽名为租赁，但完全具备房屋买卖合同的基本特征，应认定为房屋买卖合同。
（二）合同效力判断
根据法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。X 村委会建设项目违反规划且施工主体变更，导致施工许可证被撤销，该工程建设违反了法律和行政法规的强制性规定，因此房屋买卖《合同书》无效。
（三）款项返还责任
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。林宇鹏按照X 村委会的要求将购房款支付至指定账户，且综合 E 公司与 X 村委会的关系等事实，应视为 X 村委会收取了购房款，所以 X 村委会负有返还义务。而北京 Z 公司仅为指定款项代收人，其代收款行为应视为 X 村委会的收款行为，林宇鹏要求北京 Z 公司连带返还购房款缺乏事实和法律依据。
五、办案心得
合同审查需细致：在处理合同纠纷案件时，不能仅依据合同名称来判断合同性质，必须深入审查合同条款，明确当事人的真实意思，才能准确把握案件方向。
法规运用要精准：熟悉各类法律法规，特别是关于合同效力、款项返还等方面的规定，结合案件事实，准确适用法律条款，为当事人提供有力的法律支持。
证据收集重细节：全面收集与案件相关的各类证据，注重证据之间的关联性和逻辑性，形成完整的证据链，以增强主张的可信度和说服力。
庭审应对讲策略：提前预判对方可能提出的抗辩理由，准备充分的反驳证据和法律依据，在庭审中灵活应对，确保能够有效维护当事人的合法权益。
