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案件梳理
当事人关系
王浩：原告（买受人）
甲公司：被告（房地产开发企业）
涉案房产情况
一号房屋：位于北京市大兴区XX 号（住宅类）总价 2501.6 万元
3个车位：商业办公类车位，单车位总价29.5 万元，合计 88.5 万元
房屋及车位均存在抵押（抵押权人为某银行），原告于2019 年付清全款并接收房屋，2023-2024 年陆续取得产权证。
关键事实
合同约定与履行：
2019 年 6 月，双方签订房屋及车位买卖合同，约定甲公司需在房屋交付后 730 日内（即 2021 年 12 月 25 日前）完成产权登记备案；
原告于2019 年 12 月 26 日接收房屋及车位，但因甲公司将房产抵押给银行且未及时解押，导致原告直至 2023 年 10 月 31 日（车位）和 2024 年 1 月 4 日（房屋）才取得产权证。
原告诉求与被告抗辩：
原告主张：甲公司逾期办证构成违约，要求按实际损失支付违约金191 万余元（原合同约定万分之一标准过低）。
被告抗辩：应按合同约定的“已付房款万分之一” 支付违约金，原告未证明实际损失，主张违约金过高。
法院查明：
合同明确约定逾期办证违约金条款，但标准显著低于原告实际损失（如房产被查封导致的潜在风险）；
甲公司因自身融资抵押问题导致办证延误，存在明显过错。
争议焦点
违约金标准的合理性：
原告认为合同约定的“万分之一” 违约金不足以弥补长期无法办证的损失（如资产受限、交易障碍）；
被告主张按合同约定执行，认为原告已实际使用房产，无直接经济损失。
逾期办证的责任认定：
甲公司因抵押未及时解押导致办证延误，是否构成根本违约；
730 日的办证期限是否属于合理范畴，逾期后果的责任归属。
实际损失的举证与认定：
原告能否以“房产被查封风险”“资金占用成本” 等主张损失扩大；
法院是否支持对违约金标准进行司法调整。
案件分析
一、合同效力与违约认定
合同合法性：
房屋及车位买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，甲公司需依约履行办证义务（《民法典》第465 条）。
违约行为：
甲公司未在合同约定的730 日内完成产权登记备案，且因自身抵押问题导致延误，构成履行瑕疵（《民法典》第 577 条）。
二、违约金调整的法律依据
约定标准过低的司法干预：
合同约定的“万分之一” 违约金显著低于原告可能面临的资产查封风险、交易机会损失等实际损失，原告有权请求调高（《民法典》第 585 条）。
合理期限的考量：
合同预留730 日办证期限已属宽松，但甲公司逾期近两年，结合房地产市场交易习惯，其过错程度足以支持违约金上调。
三、损失的推定与裁量
间接损失的合理性：
房产长期处于抵押状态可能导致原告无法正常行使所有权（如融资、转让），此类潜在损失虽难以量化，但符合交易常理，法院可酌情支持。
违约金计算的裁量：
法院结合逾期时长（房屋逾期740 天、车位逾期 675 天）及购房总价，酌定违约金总额为原告主张的 191 万余元，符合 “补偿为主、惩罚为辅” 原则。
裁判结果
违约金支持：
甲公司向王浩支付逾期办证违约金1,910,921.28 元（房屋违约金 1,851,183.78 元，车位违约金 59,737.5 元）。
法律依据：
《民法典》第585 条（违约金调整规则）；
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14 条（逾期办证责任）。
驳回其他抗辩：
被告关于“按合同约定标准支付” 的抗辩因违约金显著过低且存在过错，不予采纳。
案件启示
违约金条款的审慎约定：
开发商在合同中约定过低违约金可能面临司法调整风险，建议结合行业惯例设定合理标准（如日万分之一至万分之三）。
抵押状态的披露与解押义务：
出卖人需如实披露房产抵押情况，并确保在合同约定期限内完成解押，否则可能因“权利瑕疵担保义务” 承担违约责任。
买受人的损失举证策略：
即便难以提供直接经济损失证据，买受人可通过“合同履行成本增加”“交易机会丧失” 等间接损失主张违约金调整，提高胜诉概率。
法院裁量的核心因素：
逾期时长、过错程度、合同履行背景（如房产用途、市场环境）是法院调整违约金的关键考量因素，买受人需围绕上述要点举证。
