人民法院案例库：房屋出卖人单方变更付款方式并增设抵押，买受人如何维权？
买受人有权拒绝付款且不构成违约；若出卖人新设抵押导致合同无法履行，买受人可主张解除合同并要求赔偿房屋差价损失。
阅读提示：
人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。
房屋买卖纠纷中，出卖人单方变更购房款支付方式并增设抵押的行为是否构成违约？买受人又该如何维护自己的权益？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以江苏省无锡市惠山区法院处理的房屋买卖合同纠纷案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。
案件简介：
1、2019年8月，顾某某与王某签订房屋买卖合同，总价93万元。合同约定王某支付定金3万元及首付款65万元，余款过户后支付，但未明确首付款支付方式。之后，顾某某交付房屋，王某支付定金3万元及部分首付款2万元，合计5万元。
2、2019年11月15日，双方约定共同到银行用首付款65万元清偿顾某某名下44.8万元房屋贷款以涤除抵押，顾某某未赴约。
3、2019年11月18日，顾某某要求王某直接支付首付款至其账户，王某拒绝。
4、2020年1月6日，顾某某告知王某，双方房屋买卖合同解除。
5、2020年1月10日，顾某某在案涉房屋上新设100万元抵押。之后，顾某某向法院提起诉讼，要求法院判令解除房屋买卖合同解除，判令王某支付违约金和占用房屋的使用费。王某提起反诉，要求法院判令解除房屋买卖合同，判令顾某某赔偿违约损失。
6、2020年9月28日，无锡市惠山区法院一审判决解除合同，顾某某返还购房款并赔偿王某损失20.19万元，王某返还房屋并支付占有使用费。顾某某不服一审判决，提出上诉，但未在指定的期限内纳诉讼费。
7、2020年11月24日，江苏省无锡市中级人民法院裁定本案按上诉人自动撤回上诉处理。
案件争议焦点：
出卖人为房屋设定了新的抵押且不予涤除的行为是否构成根本违约？
无锡市惠山区法院裁判要点：
1、顾某某单方变更支付方式且未提供担保确保抵押权涤除，王某有权中止履行，顾某某解除合同的通知不发生效力。
无锡市惠山区法院认为，案涉合同并未就65万元首付款的支付方式作具体的约定。结合双方出示的微信聊天记录等证据来看，可以认定双方对以购房款直接清偿顾某某银行贷款以涤除抵押权的履行方式达成了合意。在案涉房屋存在抵押贷款的情况下，该种约定有利于保护买卖双方的交易安全和合同目的的实现，抵押权涤除亦为合同后续履行的前提基础。故双方就65万元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的约定，应作为双方合同的补充。王某按照双方约定的时间和中介前往银行，其提供的银行余额查询记录也证明其具有履行合同的能力和意愿，而顾某某并未按约前往银行，在事后不再配合办理银行还贷手续，而是单方提出直接将款项汇入其账户的支付方式。顾某某单方变更履行方式，且未提出任何担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权，以确保合同顺利履行，在此情况下，王某有权拒绝付款，其拒绝付款的行为并不构成违约。顾某某在2020年1月6日解除合同的通知不能发生解除的效力。
2、顾某某在合同履行期间新设抵押且拒绝涤除，导致合同无法继续履行，构成根本违约。
无锡市惠山区法院认为，顾某某于2020年1月为案涉房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行，该行为构成根本违约，应承担相应违约责任。鉴于合同已无法继续履行，故法院对顾某某、王某要求解除合同的诉讼请求予以支持。
3、合同解除后，双方互负返还义务，顾某某应当赔偿王某的合理损失。
无锡市惠山区法院认为，合同解除后，顾某某应向王某返还其取得的购房款。王某应向顾某某返还房屋，法院确认合理搬迁期限为15日。王某还需向顾某某支付从房屋交付后至实际返还日的占有使用费，按照双方确认的金额计算。王某主张违约损失包括房屋差价损失，王某和顾某某商定了基准日，亦认可该基准日的评估市场价。评估基准日价格与合同价的差价部分，应为王某的合理损失。
综上所述，无锡市惠山区法院认为，出卖人顾某某为房屋设定了新的抵押且不予涤除的行为构成根本违约，因此支持了顾某某、王某解除合同的诉讼请求。
案例来源：
人民法院案例库：《顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案》[案号：无锡市惠山区法院(2020)苏0206民初25号]，入库编号：2023-07-2-091-009。
实战指南：
1、本案是由于房屋抵押权无法涤除导致的合同解除，裁判要旨中明确了两个规则：一是出卖人单方变更履行方式，且未提供担保来确保之后抵押权涤除的，买受人可以拒绝付款，买受人不构成违约，亦无需承担违约责任；二是如果出卖人再次将房屋抵押且不予涤除的，合同无法继续履行的情况下，出卖人构成根本违约，买受人可以解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
有关房屋抵押权无法涤除的案件，实践中还存在购房者通过诉讼方式涤除抵押权人的抵押登记。文末延伸阅读中的案例二就是这种情况，房屋买卖合同签订后、尚未过户前，出卖人将房屋抵押给第三人，买受人可以请求抵押权人涤除抵押权，并要求出卖人协助办理过户登记。对于商品房消费者来说，最高法院于2023年公布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”该司法解释明确了商品房消费者的权利应优先于抵押权人得到保护。需要注意的是，商品房消费者仅指从开发商手里购买一手房的购房者，因此该司法解释不适用于从个人手中购买二手房的情形。
2、在此，我们建议购房者在买房签约时，认真审查房屋权属情况，重点查看有无租赁、有无设立抵押权、居住权、实际占有人等情况，还要审查房屋是否存在“一房二卖”的情况。购房者应当在房屋买卖合同中，与出卖人就交易事项详尽约定，并在签约后办理过户之前约定出卖人不得再为房屋设立抵押权、居住权等权利负担。如果购房前房屋已经被抵押的，可以与抵押权人一并协商，将房屋交易款直接支付给抵押权人从而解除抵押，以防出卖人将房款挪作他用导致抵押权人行使优先受偿权。购房者还应注意合同的违约条款是否清晰明确，这样在后续发生抵押权涤除纠纷时，购房者可以依据违约条款挽回损失。
法律规定：
1、《民法典》第四百四十八条：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第三十条）
2、《民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第九十四条）
3、《民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第九十七条）
4、《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（本案适用的是1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第一百零七条）
在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1、抵押权人不同意涤除抵押权时，购房者可以请求法院判决抵押权人办理抵押注销登记。
案例一：《北京澳兴物业管理有限公司北京分公司与山水文园凯亚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》[北京朝阳区人民法院(2021)京0105民初30309号]
北京朝阳区人民法院认为，考虑原告作为普通消费者与作为专业信托机构的长城公司在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异，在原告是善意且支付了全部对价的情况下，其期待权应优先于长城公司的抵押权获得保护。据此，对于原告要求山水公司继续履行《购房意向书》，协助将涉案房屋办理转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求长城公司注销抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。
2、房屋买卖合同签订后、尚未过户前，若出卖人将房屋抵押给第三人，买受人可以请求涤除抵押权，并要求出卖人协助办理过户登记。
案例二：《庞锦鹏、杨勇等房屋买卖合同纠纷案》[新疆生产建设兵团第一师中级人民法院(2024)兵01民终279号]
新疆生产建设兵团第一师中级人民法院认为，被告庞某某于2022年6月23日签订《个人借款合同》《担保合同》，并办理了抵押权登记，但上述法律行为均发生在原告杨某与被告庞某某签订房屋买卖合同之后。住房消费者享有物权期待权，是指不动产买卖合同的买受人，在已履行买卖合同全部或者大部分义务,具备占有等要件，但未完全取得物权时，法律赋予该买受人排除强制执行的权利，目的在于确立物权登记与真实权利不一致时,应当首先保护真实权利的原则，在商品房买卖领域更加注重对消费者居住权及生活需要相关权利的保护。本案中，原告杨某与被告庞某某签订《二手房买卖合同》，并已经交付35万元房款，占到全部房款的92.1%，已经履行绝大部分义务，且于2021年2月占有并实际入住，依法享有涉案房屋的物权期待权，根据法律规定，物权请求权优先于抵押权。因此，法院判决涤除该房屋的抵押权登记，并要求被告庞某某协助原告杨某办理过户手续。
3、出卖人故意隐瞒房屋抵押情况，构成欺诈，使得房屋买受人在不知情的情况下作出意思表示，房屋买卖合同可撤销。
案例三：《某某公司、李某某房屋买卖合同纠纷案》[吉林省延边林区中级法院(2024)吉75民终10号]
延边林区中级法院认为，本案中，某某公司违背了诚实信用原则，明知案涉房屋在银行抵押贷款1430万元，故意告之买受人李某某房屋贷款1200万元。隐瞒事实的行为导致李某某做出了错误的购买意思表示，某某公司也没有能力自行承担230万元。某某公司的行为已构成民事欺诈，该合同属于可撤销的合同。
4、房屋买受人在购买房屋时负有合理的审查义务，应当查询是否存在抵押权。
案例四：《曹某某、袁某某房屋买卖合同纠纷案》[新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2024)新01民终7004号民事判决书]
乌鲁木齐市中级人民法院认为，曹某某作为卖方，负有向袁某某如实告知房屋设立抵押登记的情况，袁某某作为买方，负有核实房屋权属状态的注意义务，双方在履行合同过程中未完全尽到各自的义务，均存在过错。因此，法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，且曹某某应退还定金10000元。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。
