文/乐居财经 严明会
浦东唐镇，是上海外环外能够持续有热度的板块。
近日，保利发展在唐镇的项目案名确定为“保利天奕”。“天”字系，是保利的高端产品，出道就要做成标杆。
从拿地到方案公示，保利花了两个月时间，再到案名公布，又过了一个多月。
这不是保利的常规速度。
2024年11月28日，上海第七批次土拍中，保利发展以32.93亿元的总价拿下浦东新区PDP0-0405单元C-05C-04、C-05D-03地块，楼板价44008元/㎡、溢价率26.6%，装修标准2500元/㎡。
今年1月26日，两个地块的设计方案总平面图公示。
C-05C-04地块（西地块）：包含3栋16-17F的高层住宅，2-1#楼预计为保障房，1栋社区文化中心以及若干社区配套。除2-1#楼外，其余商品住宅楼栋都有北外连廊。户型分别预计为108㎡-125㎡-145㎡。
C-05D-03地块（东地块）：包含5栋16-17F高层住宅以及若干社区配套，中心有下沉庭院，西北侧设有养老服务设施，东北侧是电信局核心局房，此地块无保障房。除4#楼外，其余住宅楼栋都有北外连廊。户型分布预计为108㎡-125㎡-145㎡-160㎡。4#楼是两个地块商品房中唯一一块无北外连廊的户型，处在地块的中心位置，预计会设置最大户型。
整体来看，方案较为保守，东西地块大小户型混搭，共建配套也混搭。北外连廊对北侧厨房、卫生间、北书房/卧室等房间的采光会产生影响。
项目地面无车位，全人车分流，车行出入口在北侧银鼎路上，人行出入口在东侧允迪路上。C-05D-03地块的住宅更纯粹，没有设置保障房，还设计了下沉庭院，预计会配置会所，居住性将更加舒适。
方案确定后，保利开始加速度。最新消息显示，项目展厅将在本月开放，预计4月入市。
实际上，保利拿下地块之后，很快就有网传总平图流出。网传版本西侧地块是有洋房规划的：西地块南侧规划两栋7层（局部6层）洋房，北侧两栋17层二类高层，总共4栋商品房；另外还有一栋15层的保障房位于东北角。
正式版本中，洋房消失了，两栋6-7F的洋房变成了一栋17F的高层。
西侧地块网传规划
由于两个地块之间有一条路相隔，会让小区有割裂感。在保利的争取下，两个地块得以打通。
2月26日，张江科建办发布《浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元控制性详细规划C-05C、C-05D街坊实施深化》公告，在C-05D-03地块与C-05C-04地块之间跨允迪路设置地下连通道，宽度不大于 10 米，用于地块间的交通联系，线型、端口均可变。
保利天奕的放风价很高，要冲8万 /㎡，而目前唐镇新房单价约7.2万/㎡。市场认为，保利天奕或将直接推动唐镇新房价格迈入8万元 /㎡的时代。
从环线来看，保利天奕很可能打破闵行莘庄8万的高层住房新房纪录，成为外环外最贵的新房项目。
该地块属位于唐镇核心，算是唐镇地铁上盖项目，与2号线唐镇站直线距离不到300米，南侧紧贴着高科东路。
唐镇板块新房供不应求、红盘扎堆，项目北侧的华发·半岛华庭和安高申宸院，均价皆在7.06万/㎡左右，均三开三磬触发积分。去年，唐镇新房4次开盘，全部触发积分，入围分在60-72分之间。
相比之下，保利天奕的装标更高，华发·半岛华庭和安高申宸院的装标分别为1800元/㎡、2000元/㎡。
地段更好，装标更高，产品更新，保利天奕的热销似乎已经“板上钉钉”。业界预测，7.5万/㎡是保底价，若是在产品上多下点功夫，很有可能8万 /㎡，项目的起步价在850万左右。
距离保利天奕1.8公里的浦发唐城五期预计二季度入市，将推出建面约87-106㎡的2-3房、约160㎡的叠加，该批次相较于四期距离地铁站稍远，高层价格或会低于四期的7.2万/㎡，600万的起步价，可以与保利天奕进行差价竞争。
过去，浦东唐镇的二手房价格普遍高于新房，目前倒挂现象已经开始消失。
浦东唐镇的绿城玉兰花园，全干挂小高层 叠墅，成交单价约8.5万/㎡；仁恒东郊花园，大户型成交7.6-8万/㎡；大名城紫金九号，小高层双泳池，成交8.4万/㎡；浦发罗兰翡丽，3600米风雨连廊 会所，成交7万/㎡ 。
从二手房市场来看，绿城玉兰花园二期的挂牌均价在10.3万/平方米左右，2月成交均价为8.56万/㎡。仁恒东郊花园2月挂牌均价8.8万/㎡，2月成交均价7.6万/㎡。
上海一直是保利发展重点发力和深耕的城市。2024年保利发展在上海实现了364.73亿的全口径销售额，排名上海房企第二。2023年，保利发展在上海也排第二，但销售额554.84亿，比去年多将近200亿。
今年年初，保利发展进行了一波高管人事大换防。其中，保利产研中心总经理吴劲松被调任为保利上海公司总经理，原保利上海总经理傅小君被调任为保利浙江公司董事长。
吴劲松是保利发展管培生出身，在保利发展任职多年。此前曾担任过保利浙江技术部经理、集团总部规划部经理、保利北京设计副等，2022年被调任保利发展总部担任产品研发中心总经理。
技术出身的吴劲松被委派到上海，意味着保利要在上海产品端发力了。2025年，保利很有可能会强化上海项目的流速和利润等方面。
傅小君在上海已经工作已经八年左右，曾担任过保利上海副总、上海保利总经理等职位。在来到上海前，傅小君就曾在保利浙江公司担任副总经理。此次被调任至浙江，或是出于提振浙江区域的考量。
2024年市场政策不断放松， 从去年下半年开始，上海土拍地价大幅上涨，加上取消联动价，核心区域的新房价格迎来了一波上涨，加之启动了大规模的城中村改造和拆迁，市场正逐渐回暖，上海在2025年会迎来新一轮的购买潮。
在上海这个兵家必争之地，保利要开始新一轮的进击了。
