一直有人建议，如今房龄超过20年的高层住宅业主，应该趁着还有人接手，赶紧把房子卖掉。他们认为，以后房龄较长的高层住宅价格会大幅下跌。这是为什么呢？另外，为什么日本土地比我们更为紧张，大部分日本人却都住在独栋房子里呢？
因此，有人提出，现在买房应该尽量选择独栋或低密度的叠层房。这背后是因为房地产市场历经20年迅猛发展，直到房价开始调整，大家才留意到房子也是有“寿命”的。上世纪90年代建成的第一批高层住宅已逐渐老化，外墙脱落还算小事，关键是电梯老化需要花钱更换，水电管网也得不断维修。这不仅影响居住体验，还严重影响房屋价值。
以前大家常讨论土地使用权几十年到期后怎么办。高层住宅一般设计寿命是50年，房子老旧后，无非两条路：拆迁或者持续维修。
提到拆迁，在大家印象里，拆迁就像暴富、中彩票一样。但大家有没有发现，即便在房地产最火爆的时候，拆迁对象大多是城中村、一两层的老房子，最多拆拆五六层的老公房。
按照现在房地产行业的普遍认知，拆迁和新建的比例一般要达到1 : 3以上才能盈利。比如，拆掉5层公房，需建15层高楼才能赚钱。要是拆20层的住宅楼，难道要盖60层的超高层？除非业主都同意以低价把房子卖给开发商，不然谁愿意来拆迁呢？
正因如此，国家才正式建立房屋养老金制度，为房屋老化后的持续维修注入资金。等不到拆迁，就只能维修，而维修费用以后肯定得业主出，从电梯、内部管线到外立面，都得时不时维修或更换。长期来看，业主交的那点初始公共维修基金根本不够用。
而且，现在的高层住宅大多是2000年以后集中建设的。40年后，这些大楼将集体老化，届时高层住宅的维修成本会呈几何倍数增长，业主们达成出钱维修房子的共识难度也会大大增加。现在5层楼装电梯，只需协调十几户人家，都很多年难以达成共识。20层高楼有80户人家，达成共识的难度可想而知。要是业主达不成共识，房子年久失修，居住环境肯定越来越差，所以高层老房子未来大概率会严重贬值。
有人觉得建高楼是因为土地稀缺，但实际上，我们一线城市并不缺土地。例如北京，辖区面积达1.6万平方公里，建城区仅占12.5%，远低于香港的25%。东京建城区面积是北京的4 - 5倍，洛杉矶城市面积则达1050平方公里。
与东京、纽约等国际大都市相比，中国一线城市土地开发强度和规模还有很大提升空间。如果突破现有规划限制，一线城市完全能通过科学规划释放土地潜力。像北京和上海，若将开发率提升至东京水平的50%，容纳人口起码还能翻一倍。
现代高层住宅理念源于法国，却被法国人诟病，没想到在香港得到大力发展。每次去香港，看到密密麻麻的高楼住宅，都让人犯密集恐惧症。最早进入大陆搞房地产开发的是港资企业，所以我们的房地产开发模式借鉴了香港，如期房、公摊面积等，还特别喜欢建高楼。
高楼看似节约住宅用地，还能营造现代化的感觉。目前中国高层住宅最多的城市，并非北上广，而是重庆、武汉、成都以及西安。其实香港自身也不完全依赖高楼，因为香港有着70%的超高绿化覆盖率。大家热衷于建高层密集楼，核心原因是在地价房价持续暴涨时期，特别是一二线城市，房价中土地成本占60% - 70%，把每块住宅用地容积率尽量提高，才能实现每层土地收益最大化。
高层住宅弊端诸多，拆迁难、维修难。所以在人口密度远高于中国的日本，54%的人都住在独栋房子里，在日本叫“一户建”，在我们这儿类似别墅。要知道日本城市化率达92%，也就是说日本大部分独栋房都在城市里，不像我们多数独栋房在农村宅基地上，城里独栋楼只有有钱人能买得起。而且在很多发达国家，高层住宅多为公寓，基本只对外出租，由房东负责修缮维护。独栋房则不存在高层住宅的诸多问题，房屋修理无需扯皮，拿到许可后，房主推倒重建也很方便。
如今，我们的土地出让政策也开始向低容积率住宅倾斜。比如杭州，2024年推出很多宗容积率在1.8以下的住宅用地。2025年更是大量规划推出叠拼类住宅产品，一线城市也在积极推进。说不定以后我们很多人都会住在独栋房中。
