作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
随着新房市场的预热，加上进入一季度最后的月份，深圳新房供应也开始加速了。
不少项目开始陆陆续续进入观众的视野，比如鸿荣源珈誉玖玺、中洲迎玺花园三期、信义君御山居汇珑花园等等。
尤其是宝安区域，市住建部门公告的第一季计划预售商品房列表中，有一大半在宝安区域范围内。
更有项目在吹风阶段喊出了“近乎100%”的得房率。
难道又有新房要刷新的市场认知了？
喊出了100%得房率
2024年深圳建筑新规后，新房便开始“卷”起了得房率。
得房率“近100%”“达100%”乃至“超100%”正成为楼市吸睛的卖点。
最近，入市脚步越来越近的盛合天瑞家园也不例外。
基本上，对外宣传的口径上，一些渠道喊出了“100%得房率”。
要知道，这个项目并非建筑设计新规后的项目。
但项目的可见宣传信息上，无有不提及“高使用率户型”“得房率近乎100%”的。
据了解，这其实是开发商增加了赠送面积后的得房率。
那么如此宣传，是否会涉及建筑规划、房地产销售等相关法规？
这里是需要打个问号的。
所以，得房率是否真的接近100%？同样也就需要打上问号了。
而购房者在挑选房子的时候，是否决定购买，得房率会是一个重要的参考指标。
这个项目早已预备就绪，样板房已开放，主推80-104㎡3-4房，首推3/4栋约304套，在整个宝安区一季度的供应占比中，并不算少。
所以入市后，对地段性的市场有一定影响。
更重要的是，宝安区域是深圳新房供应的主旋律，去化分化显著，若供应后库存积压，那么持续销售期间，市场的蝴蝶效应也不可避免。
毕竟项目周边最近一次新房供应是2023年的9月，卓越闽泰星奕府（1栋）168套85~110平住宅以备案均价约64198元/㎡，总价区间约508万～770万入市。
已经一年多未有新房新增。
再往前追溯则是回到2021年的阶段。
2021年8月31日盛合天宸家园，426套建面约77—244平的住宅入市，备案均价约67113元/㎡，单价区间约5.88万—8.75万/平，总价区间约476万～1714万，去化率达到63%，但经历1273天还剩余54套未售。
2021年3月25日领航城领誉华府，106套建面约156~179平住宅入市，备案均价63365元/㎡，总价区间约948万～1209万，开盘宣布日光。
可以看到，过去领航街道地段上的项目，并非一直是市场热捧的项目。
所以，营销上把得房率作为宣传的“卖点”，是否能真正吸引市场的焦点，也并未可知。
开发商曾遭质疑
盛合天瑞家园位于宝安区航城街道广深公路与拟建金德路交汇处，距离目前最近的地铁站12号线黄田站约1.2公里，临近107国道主干道。
总占地面积约1.75万㎡，总建筑面积约10.5万㎡，计容建筑面积约5.95万㎡，容积率3.39，绿化率40%，共由4栋31-32层高的住宅组成，其中1栋住宅31F，2/3/4栋住宅32F，5栋是1所18班幼儿园。
总规划540户，全部都是商品房，1/2栋2梯4户，3/4栋2梯5户设计，地下室为3层，规划634个停车位。
根据实地考察，项目建设已经封顶为准现楼状态，外墙正在装修中。
项目的具体开发方为深圳市永铭投资有限公司与深圳市草围股份合作公司。
这两个公司所开发过的项目并不多，其中包含去年已经交房了的盛合天宸和仍在建设中的盛合天瑞。
但作为盛合天瑞的开发建设方，却曾在交付盛合天宸后遭到业主的质疑——属于小区业主们的停车场，被发现用于经营出租。
不仅如此，有网友反映，小区业主停车收费被区别对待，外来车辆5元/天，包月为150元/月。
且物业条约中也疑似出现“霸王条款”。
一位网友曾经分享一份与物业服务中心相关的文件中显示，“物业服务中心有权随时对本规定进行改动、删除和增加，并应被视为并入本规定，所有车辆业户必须遵守。”，且文件显示为“强制执行措施”。
事实上，值得留意的是，据公开信息显示，项目的开发方深圳市永铭投资有限公司有4条股权处于出质有效状态的信息。
换句话说，即该公司曾经将股权作为借款的担保物，并且质押仍然有效。
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