观点网 2024年，上海涌现一批叫好又叫座的高端豪宅。2025年，上海高端豪宅市场继续"卷"。
近期，外滩街道20多年来首个超级豪宅即将面世。
根据网上房地产的公示信息，近期上海新增6盘过会，分布于黄浦、浦东、奉贤3区，过会项目分别是开云湖璟华庭、前滩公馆、国贸中国铁建西派海上、金陵华庭、中国铁建熙语和象屿江湾悦府和。
最受关注的无疑是黄浦豪宅金陵华庭，该项目是嘉里建设打造的高端住宅项目，也是过会项目中最高均价的项目。项目位于上海黄浦区金陵东路，涵盖4栋150米高的超高层住宅，此次推出建面约271-444平米大平层，均价达到18.9万元/平米。
嘉里金陵路城更
地理位置是金陵华庭的最大竞争力，项目距离外滩仅约500米，是黄浦核心区近20年来唯一的新增住宅用地。
也正因为此，该项目具有极高的稀缺性。金陵路街区的历史人文底蕴深厚，金陵东路始建于1950年代，原名“公馆马路”，也被称为“法大马路”，新中国成立后成为“上海四大商业街”之一，亦是当时上海繁华闹市中心的代表。
街区最大特色是沿着金陵东路两侧的骑楼。目前，金陵东路的东南西北被人民广场、南京东路、外滩、陆家嘴、南外滩、豫园老城厢、淮海路新天地7大重磅CAZ板块包围。
优越的地理位置，让之后的嘉里金陵路项目成为市场关注的焦点。现今的嘉里金陵路项目，涵盖住宅、办公、商业等多元复合业态，总建筑面积约67万平米，是老牌港企嘉里建设在内地投资规模最大的综合体项目。
此前于2022年1月4日，嘉里建设宣布以133.29亿元拿下4幅地块，分别为064-01、065-01、066-01、067-01地块（位于东至盛泽路、南至人民路、西至浙江南路、北至宁海东路）。
2023年6月20日，嘉里建设再以87.83亿元拿下金陵东路剩余6块地，累计总价超221亿元将10块地收入囊中，操刀这一史诗级城市更新项目。据悉，项目的总投资高达400亿元。
值得关注的是，今年1月22日，上海市黄浦区发布广场社区C010102单元064-01、065-01、066-01、067-01地块及福建南路地下空间地块土地使用权协议出让公示，意向用地者为嘉里建设全资附属公司，该项目为嘉里金陵东路项目扩容部分。
据了解，本次协议扩大用地面积700平方米，扩大用地土地使用权出让价格约为1.07亿元，扩大后总面积3.88万平方米，扩大后土地价格约为134.26亿元。
资料显示，嘉里金陵路项目位于10/14号线豫园站上盖，总规划建筑面积约67万平方米，共含10幅地块，自西向东包含4幢约150米高度超塔住宅、少量石库门别墅、低密风貌商业群落以及2栋分别高约180米和约240米的超高办公楼。
上海“卷”豪宅
嘉里建设曾公告称，历史风貌保护等元素“将增添项目物业发展部分吸引力，并支持该项目投资物业部分的长期增长。集团预计余下地块部分将分阶段推出作收租用途，带来可观的经常性租金收入。”
在2024年中期业绩简报会上，公司管理层称，在土地投拓方面，无论市场好坏，都会密切留意当地市场一手或者是二手的一些投资机会，会持续寻找合适的机会使得物业能够持续发展。其表示，现在的主力是想做好金陵路项目。暂时会谨慎控制建设开支，也会密切监控确保整个在预算范围之内。
嘉里金陵东路住宅部分最后定名为“金陵华庭”，将吹响上海2025年豪宅竞争的号角。
豪宅是近年来上海楼市的“主角”。2024年，是上海高端市场活跃的一年，豪宅热度空前，在全国范围走出了独立行情。有数据显示，2024年单价超12万元的高端豪宅项目共计供应40个，全年开盘去化率逼近80%。
供需端来看，2024年，上海高端公寓（单价12万以上）供应环比大幅上涨124%，成交上涨70%，显现供大于求趋势，随着高端项目持续放量，均价环比上涨15%。
第一太平戴维斯在一份报告中指，供应方面，2024年，高端住宅项目市场供应量大幅跃升，伴随而来的是成交量的同步上扬。然而，高端市场供应的持续扩张与价格推高，导致当前市场供需格局呈现供大于求的趋势。
成交方面，鉴于高端住宅的持续放量，市场格局正逐步从卖方市场向买方市场转变，各区域成交情况呈现出显著的两极分化态势，同时，触发积分机制的项目愈发稀少。
报告中分析，2025年，上海高端公寓预计超5500套，竞争格局依旧激烈，主要集中在黄浦区老西门板块、静安中兴路板块等核心区域。
根据第一太平戴维斯的预判，2025年高端住宅供应量相较于2024年有所减少，但受2024年大规模放量影响，市场存量豪宅依然充裕。加之2025年持续供应，消费者在产品选择上拥有更多余地。
但需要注意的是，2024年豪宅集中入市，已消耗大量高净值购买力，使得2025年新入市项目面临更为严峻的市场竞争压力。
也正是由于高端市场的竞争进一步加剧，产品综合优势（涵盖地段、产品力及性价比）将成为决定去化速度的核心要素。
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