这里说的改善盘，指的不是千万级及以上的房子，而是500-1000万内这样的楼盘，尤其是600-800万这个价格段。
上周末，深圳蛇年第一盘——中洲迎玺开盘。我认为是继过去这几年来市场关于深圳房地产的支撑力，新增加的又一个证据，但同时也令我想再次谈下标题里那个憋了很久的话题。
中洲迎玺三期780套房，启动了全城地摊级营销，共获得2990批登记客户，认购比3.8:1，创下2023年以来深圳认筹人数最多的楼盘。折后实价约6.3万/㎡（打8.8折），单价最低5万/㎡起，单套最低总价411万起。据当天市场数据，大约销售了550套，去化率略超70%。
怎么看这个销售结果？
我有两个看法。
其一，再一次显示出深圳楼市是有支撑的。
大调整直接击破了中国超级城市房价“只涨不跌”的迷思，人们对房地产的信心逐渐消失殆尽。但我对深圳的远期未来依然是乐观的，也许调整还需要很久，但最终我还是相信这座城市会胜出。楼市是有底的——它有时候需要一个启动器，就像DeepSeek启动了科网股重估一样。
如果你看一看过去这几年，便会发现，即便是房价持续大调整的过程中，但凡一个楼盘地段不错、产品OK、定价又有折扣，那么它十有八九还是能卖得不错。迎玺600-800万一套房，有3000人去买，本身就说明了：这座城市依然有许多人需要一套自己的房子，并且中产价格段这个水平的接盘能力也并不弱。关于这一点，太多宏观的要素就不谈了，我下面会撰文从别的指标继续探讨。
这是最重要的一点，当然它与其它因素攸关（我们下面会说到），但不影响这个最重要的一点。
其二，再次印证改善客更喜欢“改善四宝”。
70%的去化率，在我看来，不能说差也不能说很好，也许对开发商应该是达到了开盘销售目标，但对市场来说低于市场预期——因为先前的市场主流预期是日光（相对来说这个弃选率偏高，当然，大小户型的定价策略也会产生销售影响，但我觉得不影响这个低于市场预期的判断）。
首先我要说，北站这个区域在经过调规之后，放眼全深圳拥有极好的竞争力，尤其是在600-800万这个价格段的改善区间，北站是深圳排位前三的区域。这个区域符合了我对“改善四宝”的定义，围绕着绿芯公园，这里拥有轨道、公园、大型MALL，除了学校稍微中规中矩一点，其它三宝都是可算是顶配。
所以影响这里楼盘的销售，只有产品和定价。但凡产品过硬，哪怕是价格高一点点，都不难卖。
中洲迎玺的产品有竞争力，少有的大社区、纯粹的商品房、高度不算太高……简言之没有太多的槽点，如果说有硬缺陷，是剩余的产权年限短。从我后台的粉丝反馈来看，因人而异，有人很在意有人觉得可以接受，但这客观上构成了一个分歧点。另一个我认为的分歧点在于开发商的交付能力，这一点需要验证。
所以，如果没有产权年限这个问题，同样的价格条件下，会非常有希望实现日光或者接近日光。因为，同等条件下比较，这个盘是可以与当初的北站第一网红华润超核做比拼的。
这也引发了我谈的最重要的一部分。
其三，深圳现在能打的改善盘，不是太多而是太少了。
有粉丝在迎玺开盘前问我600万左右、小3房的新盘推荐，我对比了近期在售、将售的楼盘，发现还是和2年前一样，特别的难找——除了中洲迎玺，像汉园茗院也不错，但扒扒捡捡满足我要求的着实不多。500万以下的刚需盘，1000万以上的豪宅盘，反而都要比这个中间价格段的改善盘，更容易找到。或者说，划分价格段来看，中间这个改善价格段的楼盘数量相对于需求的比值，比起其它类型来说都要更小。另一个宝安的粉丝去看了迎玺，最终放弃了，跟我说，600万的预算想改善，远一点的地段太偏，宝中的又太旧，感觉很难改善。
这也是我这几年以来深切的体感，上下都好选，唯独中间吊着不上不下。
现有的改善盘，往往存在如下的遗憾：
合适的区域过少。改善盘基本上都存在于深圳的核心都市区范围内，但除了西丽、龙华、碧海，其它地方能够释放出的供应量实在太少了，反而不及10w+的豪宅区域。
配套不足。相对于刚需客更加注重通勤，改善客因为大多是换房，其实更加注重的宜居价值，比如区域的纯净性、配套的完善度、内外的休闲去处等等，这些做得非常棒的不多（这既涉及到政府规划又涉及到开发商产品打造）。
过高的楼盘高度。比如超过50乃至70层的超高层，这个几乎是深圳大部分楼盘乃至整个深圳城市的问题了，超高层太多了，对于深圳的长期发展来说，是一件坏事。
社区太小。众多的改善客需要老人小孩同住，对社区园林配套的需要度相对较高，满足遛娃、散步都需求，但是这几年，能够提供较大开阔园林的改善盘，是不多的。尤其再加上地块之间的割裂，体验感更加不妙。
当然这些问题在刚需盘乃至豪宅盘里都存在，但是考虑到改善盘的数量相对于需求而言本身更少，最终它突出了改善盘的可选择性降低这个尴尬。
假设政府在未来的核心都市区范围内着意推出更多好的改善型地块，以及假设开发商在改善型的区域做出更加贴近改善客需求痛点的“四宝”产品，我相信改善客们得到的宜居体验会更高，当然，也会有助于整个楼市的成交量继续好转。
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