(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
林晓芳与陈宇曾为夫妻，婚姻存续期间共同购买房产，后协议离婚约定房产归林晓芳。因W 公司、q 公司、Q 公司未履行法院判决，王悦申请强制执行，涉案房屋被查封，林晓芳提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉。涉案房屋所在项目因地下车库建设违规未完成规划验收，无法办理产权证，这使得房屋产权归属问题在执行过程中引发争议。
二、案件详情
购房情况
2008 年 11 月 1 日，林晓芳和陈宇与 W 公司签订《商品房预售合同》，购买北京市西城区 ××× 号房屋，售价 70 万元，付款方式为分期付款，但具体付款期限未约定。2011 年 5 月 16 日房屋交付，林晓芳办理入住并居住至今，期间进行装修并按时缴纳物业等费用。
离婚约定
2012 年 12 月 26 日，林晓芳与陈宇协议离婚，约定案涉房屋归林晓芳所有。
购房款支付
2013 年 1 月 20 日，陈宇与 W 公司签订《房屋认购补充协议》，陈宇以现金支付 30 万元购房款，现金来源于案外人李华偿还的借款。剩余 40 万元购房款，因 Q 公司拖欠陈宇 2009 年 1 月至 2015 年 12 月 10 日的工资，陈宇、W 公司、Q 公司达成协议，以工资折抵购房款，Q 公司向 W 公司出具《抵扣说明》，W 公司认可该抵扣并在结算工程款时折抵。
争议焦点
林晓芳与W 公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系；林晓芳是否实际交纳购房款；林晓芳对案涉房屋的权利能否排除法院执行。被告王悦质疑合同真实性、付款方式不合常理，认为林晓芳与 W 公司名为买卖实为抵债，林晓芳不属于商品房买受人，不能对抗其强制执行权利。
三、裁判结果
法院判决对北京市西城区××× 号房屋停止执行，解除查封。
四、案件分析
合同效力：林晓芳、陈宇与W 公司签订的房屋买卖合同订立时间早于房屋被查封时间，合同真实有效。虽然合同部分条款约定不明，但不影响合同的成立与生效。
购房款支付：林晓芳与陈宇已对购房款支付作出详细解释并提供证据，形成完整证据链条。陈宇用工资折抵购房款的行为不属于以物抵债，而是Q 公司的第三人代偿，W 公司接受，应视为购房款已实际支付。
排除执行依据：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，林晓芳在法院查封前签订合法有效书面买卖合同，所购商品房用于居住且名下无其他居住房屋，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，其权利能够排除执行。
五、胜诉办案心得
证据收集与整理：在案件中，收集并整理完整的证据链条至关重要。从购房合同、付款凭证到离婚协议、抵扣说明等，每一份证据都相互印证，支撑了当事人的主张。律师要指导当事人全面收集各类证据，确保证据的真实性、合法性和关联性。
法律条文运用：准确理解和运用相关法律条文是胜诉的关键。本案中，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，明确了当事人权利能够排除执行的法律依据，在诉讼过程中有力地支持了诉讼请求。
争议焦点把握：清晰把握案件争议焦点，针对对方提出的质疑进行有力反驳。如针对王悦对合同真实性和付款方式的质疑，通过详细解释和证据佐证，消除了法官的疑虑，使案件朝着有利方向发展。
