来源|赢商网（ID：winshang）
作者|罗嘉欣
头图来源|项目官方渠道
存量竞争激烈，增量商业市场如何出圈？
聚焦深圳，在「商业一线城市」光环背后，一场关于「空间革命」与「场景内容」的战争正在发生，非标、主题IP、自然疗愈、数字艺术等新基因强势破局，重构着城市商业纹理。
据赢商大数据统计，2024年深圳新开商业体量达到126万㎡，新增3万㎡以上购物中心18座。截至2024年末，深圳在营存量商业项目286家（其中购物中心超过200家），总存量商业面积逾1800万㎡，存量商业总量仅次于沪京成渝，位居全国第5。人均商业面积1.02㎡/人，位列全国第十。 （数据来源：赢商大数据，统计口径:商业体量≥3万㎡，引用请注明）
对比过去五年深圳新开商业市场，2023年行至谷底后，2024年回血至正常水平，年内项目如期开业率达到92%，创下近5年新高。伴随着这些新项目入市，深圳城市商业格局再度发生变化。
细观开业项目清单，呈“大象起舞，蚂蚁雄兵”的典型商业特征。
其一，区域实力企业继续通过新建项目稳固市场份额，年度内华润万象生活、万科商业、鸿荣源壹方商置、海岸商业、华强商业等均有新项目入市。
其二，社区商业、非标创新强势崛起，a park、大运天地、Kaledo等非标商业出圈，宏发商业、人才安居集团等均推出社区商业新作。
其三，未来城市商业竞争焦点集中在“场景内容力”（如数字艺术、主题IP、自然力等）与“运营颗粒度”（如亲子友好、社区商业最后一公里服务等）。
多中心格局深化
宝安/龙岗区出现“商业新极点”
回顾2024年，深圳新开的23座新商业项目分布在宝安、南山、龙华、龙岗、福田、坪山、光明和罗湖八个行政区，核心城区商业新增供应大幅减少，非核心区迎来供应高峰。
从商业体量来看，宝安区、龙岗区分别新增商业42.7万㎡和25.5万㎡，位居全市第一、第二。
//南山、福田“创新试验场”：探路非标商业新路径
南山、福田、罗湖全域作为深圳都市核心区，2024年有8个新项目供应入市。
福田区诞生了以a Park深圳数字艺术公园为代表的产业园“改造式”创意非标商业社区。
南山后海商圈带来了以kaledo为代表的探索盒子mall的非标商业发展路径，前海则有鸿荣源壹方商置全新产品线力作首座壹方汇入市。
罗湖区只有一个新项目入市。 天河城集团深圳首个购物中心南区亮相，至此深圳天河城完成一二期合围运营，商业体量增至12万㎡，商业影响力大幅提升。
//宝安、龙岗“商业新极点”：头部mall集群效应凸显
宝安腹地商业格局变化
2024年，是大沙井片区商业爆发新元年，20万㎡的超大体量万丰海岸城，有效填补了万丰街道大型商业空白，开业首月客流突破500万人次；塘尾的宝安华强广场以“国内首座熊出没主题购物中心”开启家庭欢乐场新体验。至此，大沙井片区形成京基、天虹、海岸、华强四强争霸，商圈商业丰富度进一步提升。
值得注意的是，随着2025年怀德万象汇、壹方奥莱、华发冰雪世界等新项目加入，下一个城市级商圈正蓄势待发。
龙岗新人气爆款商业来了
坂田万科广场 入市，填补了坂田片区大型商业空白，其出色的自然系场景和火爆餐饮等，引发区域消费热潮；龙岗的大运天地，则依托地铁TOD+自然感商业街区，以“非标化”运营引发市场极大关注。该项目入市对龙岗中心城商圈格局产生重要影响，至此龙岗中心城形成龙岗万科广场、仁恒梦中心和大运天地三足鼎立的竞争局面。
//非核心区“补位战”开打
同时，我们注意到龙华、光明和坪山在2024年内亦有项目入市，其中2024年内新开的Costco开市客（深圳龙华店）亦是该品牌在华南地区的首家独栋门店，该店面积1.5万㎡，开业时曾因“排队3小时入场”冲上城市热门话题，而龙华区也成为深圳唯一山姆与Costco两大国际零售巨头“贴身肉搏”的行政区。
坪山区在2024年迎来了两个新商业入市，分别是悦邻SPACE和莹展荟，合计商业体量10万㎡，进一步丰富了区域的商业体验。
截至2024年底，深圳各大商圈存量商业排行榜，按总商业面积来看，TOP5分别是深圳宝安中心商圈、福田CBD商圈、龙岗中心城商圈、后海商圈和龙华国际商圈。
◎深圳代表性商圈在营购物中心商业体量对比 图片来源：赢商大数据
运营革新加速
“场景内容力”重塑城市新消费
从运营商角度来看，深圳商业仍以民企为主要供应方，但央/国企项目近年逐年增多。2024年民企新开项目占比57%，央国企项目占比39%。
但值得注意的是，央国企在重资产大体量商业上投入明显，如华润万象生活带来的深圳大运天地和BREWTOWN；万科作为深铁集团控股公司，带来了深圳第二座万科广场；广州国企粤海集团则推出了深圳天河城南区。这几个项目，体量从6万方到15万方。
民企方面，为了进一步抢夺市场份额，开启了差异化商业之旅。如华强商业带来了其首个旗舰作品——宝安华强广场，打造熊出没主题mall；鸿荣源壹方商置则带来全新的产品线新作——壹方汇和壹方里，布局精品商业；海岸商业则推出海岸城2.0版——万丰海岸城；卓越商管继续深耕非标赛道，带来Kaledo新作。
//企业加码社区商业赛道
2023年，深圳市商务局印发《深圳市一刻钟便民生活圈试点城市建设实施方案》（简称《实施方案》），提出“持续推动社区商业品质化品牌化发展、大力支持新业态新品牌新模式进社区”。政策号召下，深圳社区商业迎来“品质化”发展阶段。
2024年内，深圳新增了12个社区商业项目，代表性项目如宏发商业推出的全新社区商业产品线首个作品——宝安仟里食家，深圳安居商业带来三座“安荟邻”商业社区商业（高新安荟邻、彩田安荟邻和澜庭安荟邻），悦阾商置在深圳坪山推出的悦阾SPACE，深铁全新社区商业产品线睿印里RAIL INLI，中信带来的首个商办社区商业信悦汇、深圳新世界集团带来的梅林新世界时代汇（改造重开）等。
//非标商业引发热烈讨论
非标商业理念，作为对传统商业的反思，正在席卷国内购物中心行业，并影响着运营商们的操盘决策。2024年内，深圳有5座非标商业成功开业，包括深圳大运天地、深圳BREWTOWN、a park深圳数字艺术公园、Kaledo和深圳首创朗园。
其中，头部商管华润万象生活带来的深圳BREWTOWN，是立足雪花总部园区、以啤酒为主题的商业街区，引入“开放街区+独栋院落+休闲广场”概念，啤酒场景元素随处可见，引入MAO LIVEHOUSE、星聚会Xparty等娱乐品牌，以及特色餐酒业态，呈现“社交”、“解压”与“打卡”属性。
◎深圳BREWTOWN
a park深圳数字艺术公园，前身为深圳成丰电子厂，为旧工厂焕新改造项目，设计理念为“社区公园”，希望通过开放立体的公共空间、大量的公共座椅和可以席地而坐的平台与踏步，构建一种模糊边界、回归生活的公园式社交场所。改造后的a park吸引众多主理人创立的小众品牌入驻，频繁举办各类兴趣社群活动。
◎a park深圳数字艺术公园
Kaledo嘉乐道以“剧场式街区”的概念，打造了“骑行公园”、“乐福里街区”、“万花筒剧场”、“超级车库”等多个主题场景。
项目以跑通长期主义的逻辑进行全盘考量，招商上未一味追求主理人品牌，而是选择有创造力且有生命力的成熟品牌，如ZZER只二华南首店、COINK CONCEPT默叙深圳首店等，在保证项目小众调性同时创造稳定业绩。运营上“打造志趣共同体聚落”，邀请不同领域的志趣品牌与主理人联合举办如特皮市·街角咖啡节、第五届不止微醺节、街角骑行生活节等活动。
◎深圳kaledo嘉乐道
//场景革命加速，“自然治愈”成主旋律
前海壹方汇：滨海公园治愈系mall
项目坐落于深圳前海桂湾国际金融城中心地带，商业面积8万㎡， 利用毗邻大海和公园的优越地理位置，通过立体绿化、微地形和雕塑打造充满松弛感的“城市公园mall”，以原创IP巨型奈斯兔打造两座永久艺术装置，并在中庭打造巨型新媒体艺术幕墙，将商业空间转化为充满创意、想象力的艺术空间。
面对当下“主理人经济”与“非标商业”的崛起，前海壹方汇也引入了各类兼具社交属性的品牌，在运营上以“音乐”“运动”“艺术”三大主线刷新消费体验。
万丰海岸城：超“City”大而全mall
万丰海岸城商业面积20万㎡，引入了300+品牌，填补万丰街道大型商业空白，开业首日客流39万+、首日销售额2100万+、店铺数开业率高达95%，首月客流近500万人次。是深圳西部美食王国，拥有西部最全的潮玩体验业态，吸引大量年轻家庭和年轻客群。
设计上，延续南山海岸城经典的连廊设计，同时在户外打造了2.5万㎡的无边界海岸公园，提升了项目的公共属性。购物中心内也植入了大面积的绿色生态景观，为消费者提供开放、松弛、绿色有氧的商业空间。
大运天地：“自然感”街区商业
深圳大运天地商业面积6.5万㎡，整体规划了近200家品牌，开业首月客流量超过300万人次。项目以独特的开放式街区设计，将自然元素完美融入商业空间。低密度的松弛街区、飘浮在空中的“云”、留白墙上的诗意装饰，凸显自然文艺感；还有湖滨的小鹿、鸭子、天鹅等野生动物，为项目增添一些野趣，使消费者享受放松与愉悦的商业体验。
此外，大运天地还注重公共空间的利用和打造，通过艺术装置、主题活动、社群运营等手段，营造出独特的场域气质。
宝安华强广场：“熊出没”IP主题mall
宝安华强广场商业面积10万㎡，作为全国首个以“熊出没”为主题的购物中心，不仅带来了全国首个由华强方特打造的亲子主题室内游乐园——熊熊乐园，它还巧妙地融合了自然、艺术、科技，通过遍布商场的30多个“熊出没”主题小品和场景，为消费者带来了沉浸式的购物体验。
开业时招商率高达96%、开业率近90%，开业首日吸引了超过16万人次的客流量。入口处高达10米的“熊出没”IP雕塑巍然耸立，场内打造了六大主题场景，如“强哥研究所”、“熊熊食堂”、“童趣树洞”等，提升了商场的空间互动性和趣味性。
坂田万科广场 : 现象级的“都市绿洲”
坂田万科广场商业面积15万㎡，引入了近300家优质品牌，开业以来人气持续火爆，位列“深圳人气购物中心排行榜”TOP10。
项目以“商业+立体公园”为核心理念，将自然元素深度融入商业空间，拿出全场近1/5的商业面积，即2.7万平方米的空间，用于自然场景与公共活动平台的建造，打造出了一个“在地自然探索博物园”。整个公共空间集合了200多种异国和深圳本土植物、深圳十大明星动物，通过“公共艺术+科普教育”的双向文化氛围营造，为公众呈现了一个身临其境的自然探索之旅。
展望2025年，深圳将迎来商业项目供应高峰，年度有26个新项目计划入市，（详见 ，头部效应显著。
华润万象生活将带来深圳湾万象城二期、怀德万象汇；而K11集团则将带来大湾区旗舰之作K11 ECOAST，大悦城控股大湾区首座大悦城等亦将亮相。从区域来看，宝安的福永沙井片区和宝安中心，以及南山的蛇口和后海片区、罗湖翠竹片区，都有重量级新项目入市，区域商业格局或将发生重大变化。
多家烘焙品牌纷纷进军北上广深，
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它们能否打破烘焙品牌昙花一现的“魔咒”？
时间地点：2025年5月丨广州
