观点网 2月20日，上海迎来蛇年首场土拍，共出让4宗涉宅用地，分别位于浦东、虹口、松江和奉贤，总土地出让面积95949.83平方米，总规划建筑面积227161.78平方米，总起始价119.24亿元。
最终此次土拍的4宗地块全部溢价成交，共计揽金159.26亿元。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今天拍卖的四幅地块均有溢价产生，说明房企在拿地积极性上继续保持不错的信心，也显示出对未来市场的信心。
根据国家统计局2月19日公布的70城房价指数数据，上海是一线城市中唯一新建商品住宅销售价格同比上涨的城市，给房企溢价拿地提供不少底气。
数据显示，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上涨5.6%。
从竞拍单位的组成来看，竞得四宗地的均为联合体，特别是位于奉贤和松江两宗偏远地块，也是联合体摘得。
金地重返上海 金茂摘得虹口宝地
上午首先出结果的是松江新城SJC10008单元05a-24地块，由金地、国贸、星狮联合体竞得。
时隔近2年，金地通过与国贸、星狮组成联合体的方式重新回到上海土地市场。
据了解，上一次金地在上海拿地还要追溯到2023年4月，当时在上海嘉定连落两子。随后不久，金地对外宣布调整投资策略，暂停在公开市场拿地，集中资金用于偿还债务。
2023年末，金地集团负债总额2569亿元，其中一年内到期的非流动负债约410.1亿元，短期债务压力过大。在2024年9月的金地集团披露业绩说明会上，公司表示已累计偿还境内公开债务约136亿元及4.8亿美元债，并且宣布已无存续境外美元债。
短期债务压力有所缓解、消除美元债隐患后，金地度过了最艰难时刻，于是便将投资目光再度瞄准长三角。
此次金地收获的地块位于松江新城，也是一批次土拍中规划建面最小的一宗地块，出让面积2.59万平方米、容积率1.2、规划建面约3.11万平方米。
即使是最小体量的地块，仍然吸引了建发参与争夺该地块。最终，金地&星狮&国贸联合体以总价8.1亿、楼面价2.61万元/平方米、溢价率13.98%竞得。
除了在上海拿地，今年1月，金地还在杭州以总价1.86亿、楼面价1.14万/平方米、溢价率31%竞得杭州临平区老城单元地块。
上午出让的第二宗土地是虹口C080302单元hk329-11地块，被金茂、庆隆联合体收入囊中。
作为此次土拍中的最重磅地块，自然吸引了诸多房企争夺，其中包括招商＆绿城、保利、中海、华润＆越秀以及赢家金茂＆庆隆。
各家房企从早上10点就开始举牌，直到中午12点后才分出胜负，共计184轮竞价。
中海、绿城＆招商联合体以及金茂＆庆隆联合体在竞拍收尾阶段的争夺，将此次土拍推到高潮，溢价率节节攀升，最终达到38.2%，成交价89.64亿元，距离90亿触发中止溢价率仅差一步。
虹口区作为上海最早的老城区之一，周边配套和市场开发已经比较完善，但可用于开发的地块也十分稀少。从地理位置上看，该地块位于内环内，属于虹口瑞虹新城区域。
尽管在虹口区里属于新城范围，但自2022年，新拍地块附近的瑞虹新城十期项目入市后，此后该区域的新房一直处于断供状态，新房资源十分紧缺。
目前，该区域二手房挂牌价在15万元/平方米左右。由于虹口开发历史悠久，该地块周边建成的地铁、学校等配套设施十分完善，并且紧靠瑞虹十期以及瑞虹天地。
华润越秀摘得网红地块、龙湖补仓奉贤
下午出让的重点地块是浦东新区Z000602单元20Ea-01地块，该地块位于浦东的杨思板块，处在中环线内，出让面积27258.08平方米，规划建筑面积68145.2平方米，容积率2.5，建筑限高80m。
新杨思板块规划宅地极少，目前规划地块合计17宗，涉及住宅的土地仅6宗，纯住宅用地则只有2宗，与虹口区一样，新房地块极具稀缺性。
因此该地块共吸引了包括中海、建发、保利发展、浦发、招商蛇口、华润置地&越秀共6家竞买人参与，经过76轮竞价，由华润置地&越秀以总价50.90亿元竞得，成交楼面价74695元/平方米，溢价率33.38%。
值得注意的是，该地块临近去年诞生的“新杨思地王”。
杨思地王是2024年7批次土拍中由华润置地加上越秀、中能建三方联合体，以78.97亿元的价格竞得，案名为翡雲悦府。
此次出让地块在华润和越秀的操盘下，将与翡雲悦府形成姊妹盘。
从土储方面看，去年华润在上海拿地总货值约为250亿元，销售额达到了312亿，因此在补仓势在必行。
其实该地块在竞拍前就已经被炒作成了一宗网红地块，但从今天现场情况来看却是乌龙。
春节后首个工作日，象屿地产旗下上海象盈房地产开发有限公司披露了上海浦东新区Z000602单元20Ea-01地块新建普通商品房项目的招标计划公告。据公告显示，象屿拟总投资金额达到75亿元。
消息一出，本以为会看到象屿与华润、越秀的激烈争夺，结果拍卖现场没有出现象屿的身影，反而是在奉贤地块的拍卖现场。
奉贤新城10单元06-07地块吸引了龙湖＆建华联合体、象屿以及金茂参与竞拍。该地块占地面积23459.62平方米、容积率2.2、规划建面51611.16平方米，并且地块性质是居住与商业混合用地，商业与住宅比例为15%、85%，这就要求拿地房企要有商业地产运营经验。
最终，龙湖＆建华联合体以总价10.57亿、成交楼面价约20473元/平方米、溢价率16.5%竞得该地块。
从企业来看，这是最好的拍卖结果，龙湖不仅拥有丰富的商业地产运营经验，完全能处理住宅与商业的关系，而且龙湖在奉贤新城已经落地多个项目，有利于该板块整体规划。
据统计，龙湖在奉贤新城已经落地龙湖观萃、春江天玺、春江天越、天曜四个地产开发项目，以及奉贤天街、金汇天街、金伦·贤丰城三座商业项目。
另外值得注意的是，龙湖与建华并不是第一次合作。在2024年上海一批次第二轮土拍中，龙湖&建华联合体以15.37亿竞得奉贤新城10单元08B-01地块，溢价率9.55%。
新加坡资本加码上海
此次土拍中最后一大看点就是新加坡资本又开始进入到上海的土拍市场。
上午竞得地块的联合体中，出现星狮和庆隆两家来自新加坡的投资企业。
星狮地产是新加坡规模第三大上市房地产商，也是泰国第一综合体One Bangkok的开发商，企业掌控者是泰国华裔富商苏旭明。
庆隆集团是一家以金融投资为主的投资机构，属于新加坡黄氏家族旗下地产产业，在住宅开发领域以开发高端住宅著称。
两家企业在上海的投资历史可以追溯到20年前。
星狮地产从2005年开始试水中国市场，在上海松江区开发了占地约71万平方米的“佘山四季”项目，总投资超10亿元人民币；同期还开发了静安四季苑项目，该项目是星狮集团在中国第一个全资开发的地产项目。
庆隆集团在2007年就开始出现在上海土地公开市场，但直到2010年才在上海普陀落地第一个地产项目。2012年7月，庆隆又以6亿元摘得杨浦新江湾综合地块，该地块被开发为上海高端别墅项目——沁风雅苑。
观点新媒体观察到，从2024年起，新加坡资本逐步加大在上海的投资力度与资产配置。
2024年，新加坡GIC先后收购了印力集团旗下南翔印象城MEGA以及上海松江印象城48%的股权；印力同在2024年出售给领展的七宝万科起初也是与GIC合作开发，只不过GIC在2021年便将自己50%的股份出售给领展。
2024年11月，新加坡曾经的首富郭令明家族的丰隆集团，携手联发以87亿价格成为上海黄浦区C020102单元096-2、097-4地块及吉安路部分道路地下空间地块历史风貌保护项目的实施主体。
当时参与竞争的外资集团还有马来西亚嘉里集团、新加坡金鹰集团、印尼金光集团。
新加坡各大投资集团在上海频繁加码，或许正是在释放外资对中国资产投资价值认可的信号。
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