文/狗蛋分蛋
2月20日，上海新年首场土拍热度惊人，包括浦东、虹口、松江和奉贤在内的4宗地块，全部溢价成交。
金地在宣布暂停在公开市场拿地后，时隔近两年再度落子上海，与国贸，新加坡的星狮联手，以13.98%的溢价率，竞得松江地块。
虹口地块神仙打架，包括招商蛇口＆绿城、保利发展、中海、华润＆越秀等参拍，最终竞价184轮，以38.2%的溢价率被金茂＆庆隆联合体拿下。
另外两宗，浦东杨思地块被华润越秀摘得，奉贤地块花落龙湖＆建华。
这次土拍前，拿地呼声很高的象屿地产，颗粒无收。
此前，象屿地产集团旗下的“上海象盈房地产开发有限公司”，从2月5日起连发招标公告。其中，浦东新区和奉贤新城的两个，正对应此次出让的两宗新地。
如今很多房企都会通过前置招标来压缩项目开发进程，从招标给出的预算来看，象屿地产拿地的决心不小。
但最终，浦东杨思地块象屿地产未参拍，奉贤新城地块没抢过龙湖和建华。
去年象屿地产在上海运气一般，核心地块土拍几乎一场不落，但结大多陪跑。
年底时奉贤区奉贤附小西地块上架，当时不少人都觉得象屿稳了。结果最后，地块被贝壳截了胡。甲方混战已经很难了，现在万年乙方还要来掺和一脚。
这波被截胡，也直接导致象屿地产在上海创下了2021年以来“最惨土拍”战绩：
全年收获地块仅3宗。
上海市场是象屿地产的业绩大头，近几年销售额占比基本都在一半以上，2023年更是占到了近67%。
2023年，象屿地产全口径销售额425亿元，上海卖了284.7亿，和排名第三的万科，差额不到30亿元。眼瞅着距“更进一步”只剩下临门一脚，谁承想第二年土拍拉了坨大的。
去年，象屿地产在上海全口径销售额腰斩，仅124.2亿元，排名也从第5，一下跌到了第14名。
连带着象屿地产全国业绩下滑，从400多亿全口径销售额，腰斩到了243亿。
有人说，巧妇难为无米之炊，加上象屿地产在售项目位置偏去化困难，销售额滑坡是可以预见的。
上海土拍，给象屿地产的大步扩张出了不少难题。
当然业绩不佳也不能全怪地不好。
这两年，象屿在上海的口碑已经奔着大华去了，不少项目都遭遇业主“团建”挑战。原因集中在减配、品质不及预期，以及尾盘降价背刺老业主上。
象屿地产的项目，给上海买房人也出了不少难题。
今年开年，象屿地产在沪有两大新盘入市，一个是位于静安区内环中兴路板块的“苏河琹（qín）庐”，另一个是位于闵行浦锦的“天宸雅颂”。
项目地块都是去年拿的，准备周期不短，尤其苏河琹庐，是象屿地产首次进入上海内环的项目，从拿地到第一次亮相，足足憋了9个月，应该是有野心的。
两个项目预计三四月份开盘。
“苏河琹庐”直线1公里到苏河，3公里范围内涵盖陆家嘴、人民广场、静安寺、南京西路等城市CBD。交通上3/4/8/10/12五条轨交。教育上，还有市重点小学静安实验小学、市重点中学上海市鲁迅初级中学等等。
关键，价格美丽。
苏河琹庐项目由132套100㎡的三房商品房和16套风貌别墅组成，其中商品房联动价12.5万元/㎡，总价在1200万元左右。
这几年，1200万就能上车上海内环的小三房已经不多了，尤其是7090政策取消，中小套住房建筑面积标准提高，未来这样的机会可能更少。
去年年底，项目开放了售楼处和样板间，按理说这样的项目应该是红盘预定，但不少买房人去实地看过后，却纠结了。
有一对95后小情侣准备买婚房，手握1200万预算在上海转了一圈，回来后发小红书说：
上海买房真的太难了。
前滩公馆面积太小，海上清河玺到现在还没清盘，估计有什么不为人知的原因。
苏河琹庐槽点也不少：
1、得房率太低。
2、和保障房一楼不舒服。
3、设计绿色元素太多不喜欢。
4、打通次卧也很小，还不如前滩公馆。
评论区有网友嫌博主太“苛刻”：连小区背景颜色都挑，这么拧巴还买什么房？
铁柱他妈买个100块的衣服都要挑颜色，1200万的房子挑一挑没毛病。除非钱真多到买房和买衣服一样。
况且如今市场下行，买房更应该仔细挑选。
苏河琹庐的平均得房率在72%-73%之间，放到2024年新房项目里，确实有些低得可怜。
至于为啥这么低，应该和整体布局有关。
项目地块位置好，但地块条件差，总占地面积小。就是这么小的面积，还得腾出来面积给别墅，留给小高层的空间更少。
另外，象屿地产这次还罕见将保障房修到了商品房里面，即小高层的2-4楼，和商品房业主享受同样的架空层和社区园林。
为了避免太多争议，保障房部分和商品房部分不共用电梯，可能是保障房的独立通道，占据了部分公摊。不光是得房率，项目5楼北侧的户型，也因为保障房电梯被占了半扇。
95后小情侣接受不了的绿色背板，纯纯就是设计问题了。
苏河琹庐属于象屿地产的“第一产品序”列，地位和“天字系”在保利内部差不多。据说，当时在做装修设计时，项目还专门派人到上海内环做调研，力求尊贵感。
从样板间看，这次象屿地产在设计时用了很多绿色元素，比如洗手台等地方的奢石，都是清一水的翠绿。
铁柱也挺疑惑，也许老辈儿上海人喜欢这种“灯红酒绿”的土豪感？年轻人大多数爱不起来。
除了得房率低、保障房同楼、审美不在线外，市场对苏河琹庐的吐槽，还集中在“诚意不足”。
苏河琹庐之前，内环板块还有个新盘——保利永兴里，两个项目距离不远，步行差不多6分钟。
二者也有不少相似之处，比如都是4种户型的100平三房+风貌别墅，价格都在12.5万元/㎡。
保利永兴里已经结束认购，官方给出的认购率是247%，创了静安年度纪录。
不同之处：一是苏河琹庐的物业费收到了12.8元，而永兴里的物业费是9.8元。
二是精装上，同4000元/平方米的装标，苏河琹庐厨房配置方太集成灶、单开门冰箱，而永兴里用上了嘉格纳，以及博世双开门冰箱。
三是永兴里将保障房单独做了一栋楼，商品房2梯4户，而苏河琹庐3梯6户。
永兴里比苏河琹庐早，有网友打趣说：象屿地产这波，抄作业都没抄明白。
永兴里地块土拍溢价率为9.7%，楼面价为8.14万元/㎡，苏河琹庐地块土拍溢价率为10%，楼面价为7.98/㎡，按理说，相同的联动价，苏河琹庐这边的操作空间还要更大一些。
象屿地产开年另一个项目“天宸雅颂”，地块条件不错，但位置相对差一些。
主要是，周边商业匮乏，没有公办学校，幼儿园只有一个二级幼儿园，交通仰赖的8号线比较挤，还时不时搞停运。另外地块附近还有墓地和寺庙，迷信风水网友觉得，墓地阴气重，寺庙会吸收福气，比较难接受。
这种情况下，想追求去化可能，比较考验天宸雅颂的操盘能力。
土拍头炮没打响，销售头炮能不能打响，压力全在以上两个项目。
去年2月，原金地商置华东区域副总裁，兼环沪公司总经理鲍轶群转战象屿地产，成为其沪浙区域公司新帅。据说一开始，鲍总就是来主攻拿地和品牌的。
结果整整一年，象屿地产在沪土拍差了点运气，业绩不增反降。鲍总没拿地，倒是鲍总老东家的东家先拿地了。
