昨天上海土拍，虹口地块被金茂和庆隆联合体拿下，松江地块被国贸、金地和星狮联合体拿下，拿地企业出现了2个新加坡房企。2024年11月新加坡开发商丰隆集团与厦门联发联合体拿下新天地地块。不免令市场联想，海外资产抄底上海了？
一、 抄底逻辑
1、 政策转向。2023年9月一线城市楼市政策转向，并且此后政策一直在加大宽松力度，推动消费意愿和住房消费力释放。限购政策除了上海、北京、深圳还有部分没有解除外，其余城市全面放松。信贷方面，贷款利率是历史最低，极大程度降低置业总成本。
2、 市场底部信号显现。上海经历2021-2023年楼市调整后，整体房价几乎回到2016年年初，挤掉了泡沫，现在处于合理区间。并且国家统计局公布数据来看，一线城市不管是一手还是二手房自去年四季度以来每月都能保持环比上涨趋势。更何况上海的新房尤为强劲，价格指数同比很长时间都没有跌过，显示出上海新房价格的韧性。
3、 资产稀缺性。北外滩也好，新天地也好，都属于稀缺土地资源。既然是资源就意味会减少，地块周边基本开发成熟，很难再腾出一块地。即便存在旧改后腾挪出土地的可能，但时间又有不确定性，届时土地价格可能会更高，所以有合适的时机就要果断出手。
二、 真的抄底上海的两大疑问
1、 联合拿地，并非独家开发。从最近拿地状况来看，外资企业不是独自拿地开发，而是选择合作模式，多家参与的背景下，笔者认为做财务投资者的可能性更大。上海高端住宅的销售情况还是不错的，去年豪宅市场走出独立行情，而且越是高端，去化越是没有压力。独家开发可以获得更多利润。
2、 投资策略差异。海外投资企业多偏向于商业地产、产业地产，住宅并不是没有，但比重非常小。虹口地块也好新天地地块也好，地块要求上，住宅的比例高于商业，资产运营的优势发挥不出来。况且从拿地到项目销售完毕时间周期跨度可能要2-3年，如果讲究投资回报快，可以直接收购项目。
三、 猜想
新加坡房企对上海楼市投资是 “精准狙击”而非盲目扩张，其本质是对上海城市核心资产的重定价。“进”是上海中心城区房价还有上涨预期和空间，上海高端消费群体不仅仅是面对上海买家，面对的是全国甚至是全世界的消费者，市场潜力还很大。“退”和国、央企合作开发，风险分散，压力不会太大。
