(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房地产交易法律实务中，房屋买卖合同效力纠纷是常见且复杂的案件类型。本案聚焦于北京市门头沟区的一起房屋买卖争议，涉及物权变动、家庭财产关系及合同效力判定等多方面法律问题。
2007 年，依据当时施行的《中华人民共和国物权法》（《民法典》物权编对其有继承和发展），北京市门头沟区门头沟路一号依法登记在张梓豪名下，确立了张梓豪的房屋所有权人地位，这是后续一系列法律行为的物权基础。2011 年，门头沟区推进城市更新，张梓豪就该房屋与拆迁办签订《房屋征收补偿安置协议》，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，他和张伟国作为在册人口，获得包括北京市门头沟区 H 号房屋在内的四套安置房屋，完成了从原房屋所有权到安置房屋产权的转换，该过程严格遵循法定程序。
从家庭关系层面看，张伟国与李静为夫妻，张梓豪是他们的儿子。张伟国虽称对门头沟路一号房屋有出资，但在不动产登记公示公信原则下，张梓豪作为登记权利人拥有法定处分权。张伟国将案涉房屋交付给其与前妻所生的大儿子并出租多年，这一家庭内部的房屋使用和收益安排，与张梓豪作为所有权人的处分权存在潜在冲突，为后续纠纷埋下隐患。
二、案件经过
（一）原告主张
原告王诗涵向法院请求确认其与张梓豪于2022 年 8 月 17 日签订的《北京市次新房房屋买卖合同》有效。合同约定张梓豪应在签订当日交付房屋，但 8 月 19 日张梓豪之母换锁，并告知王诗涵张梓豪有精神病，房屋至今未交付。王诗涵认为合同体现双方真实意愿，理应合法有效，故诉请法院判决合同有效。
（二）被告抗辩
第一次法庭谈话时，张梓豪认可买卖合同是双方真实意思表示，合同有效。但开庭时，其代理人称张梓豪有精神疾病，虽认可合同效力，但指出原告已签订补充协议将购房款变更为190 万元，若原告坚持购房，需按此金额支付。
（三）第三人陈述
第三人张伟国称，案涉房屋交付给其与前妻所生的大儿子并已出租四五年，张梓豪私自卖房，直至承租人告知才知晓此事，因此不认可买卖合同效力。他还指出，北京市门头沟区一号是自己出资购买，只是登记在张梓豪名下。
（四）法院查明
法院查明，张伟国与李静为夫妻，张梓豪是他们的儿子。2007 年北京市门头沟区门头沟路一号登记在张梓豪名下，2011 年张梓豪签订拆迁协议取得包括 H 号房屋在内的四套房屋。2022 年 8 月 17 日，张梓豪与王诗涵签订房屋买卖合同，约定售价 170 万元及付款方式、产权登记、交付、双方权利义务和违约责任等事项。王诗涵按合同陆续支付了 75 万元。
庭审中，被告提交2022 年 8 月 26 日的补充协议，称将房价改为 190 万元。王诗涵不予认可，称是张梓豪母亲要求加价，张梓豪让其先签字稳住母亲，真实房款仍以张梓豪意见为准，并提交另一份补充协议，声明仅此一份有效，原合同付款时间变更，其他条款不变。被告代理人不认可该协议内容，且在法院多次释明下，既称张梓豪不配合鉴定行为能力，又表示无需鉴定。
三、裁判结果
法院判决张梓豪与王诗涵于2022 年就北京市门头沟区 H 号房屋签订的《北京市次新房房屋买卖合同》有效。
四、案件分析
（一）证据运用与法律关系认定
作为胜诉方律师，我充分运用房屋买卖合同及转账记录作为关键证据，这些证据表明双方达成房屋买卖合意且原告已部分履行付款义务。从法律关系看，依据《民法典》合同编，该合同系双方真实意思表示，且无违反法律法规强制性规定的情形，依法成立并生效。对于被告提出的补充协议争议，通过原告提供的另一份补充协议及相关陈述，剖析被告补充协议形成的不合理背景，进一步巩固原合同效力。
（二）应对被告及第三人抗辩策略
面对被告提出的张梓豪精神疾病及补充协议问题，以及第三人对合同效力的否定，从事实和法律层面进行反驳。对于张梓豪的行为能力，强调被告未按法院要求鉴定，仅凭口头陈述无法认定张梓豪签订合同时无民事行为能力或限制民事行为能力。对于补充协议，深入分析两份协议的形成背景和内容差异，指出原告提供的补充协议更符合双方真实意愿。针对第三人的主张，依据房屋产权登记及合同签订事实，明确第三人对房屋的处置意见不影响合同本身效力。
五、办案心得
（一）重视证据收集与整理
处理房屋买卖合同纠纷时，全面收集证据至关重要。不仅要收集合同文本、付款凭证等直接证据，还要关注补充协议、当事人陈述等间接证据，形成完整证据链，清晰呈现案件事实，为胜诉奠定基础。
（二）准确把握法律规定与合同条款
深入研究《民法典》等相关法律法规中关于合同效力的规定，精准解读合同条款。在本案中，准确运用合同成立与生效的法律规定，结合合同具体条款，论证合同有效性。处理类似案件时，要深入分析法律规定和合同条款，确保诉讼策略合法合理。
（三）注重庭审沟通与应变能力
庭审中，与法官保持良好沟通，清晰准确表达观点。根据被告和第三人的抗辩及时调整策略，针对提出的问题，迅速组织反驳观点，运用法律规定和事实证据有力回应，维护当事人的合法权益。
