面粉厂最近一直在吹风，甚至传出要买房得先喝茶，和三年前琶洲南、海珠天珺一个套路。
可以说，面粉厂是带着争议而来，同时也带着全广州的希望而来。
面粉厂是汇悦台之后又一个南向一线临江的顶豪，能不能带活萎靡了三年的广州楼市，能不能激活小阳春，就靠保利了。
下面是今日航拍，看这进度，还是挺慢的，很多地基都没有打好，隔壁的绢麻厂也看不到啥进展，五月份能不能顺利开放都很悬。
汇悦台最近法拍了一套韩后王敢敢的365的户型，单价近24万/平。
首先第一个问题，800米远的保利南方面粉厂该卖多少钱呢，据说吹风13-16万，未来可能更贵，茶水费100-500万不等，现在还是上面这个情况，我们去讨论到底值多少钱还为时尚早，最近几个月随着市场的变化也会有很大变数。
这两年豪宅市场也受到了不小的冲击，作为广州顶豪的汇悦台和广粤尊府承压明显，但汇悦台在广州已经是一个代名词，有身份象征，有自己的圈层和买家， 还在图纸上的面粉厂是取代不了汇悦台的地位的。
别人愿意花24万的单价去拍汇悦台，一方面确实认可汇悦台，另一方面也说明这个户型实际价值不止24万，也只有去法拍市场上捡漏。
而面粉厂所处的位置虽然有一线江景，但周边的城市界面和配套，按广州这个旧改的速度来看，也许需要十年，甚至二十年，比金融城东边成型得更慢，熬得更久，这就是它的争议所在，喜欢的人会很喜欢，不喜欢的人会看都不看一眼，呈现两极分化的局面。
想要换个方式多收钱，恐怕并不容易，而且有前车之鉴，琶洲天珺的交楼情况并不理想，再者来说，总价几千万的房子，资金成本太高，兑现还是个未知数。
第二个问题，保利得和自己卷起来。
去年的土拍，保利是最大赢家，核心的几个豪宅地块都是保利拿的，越秀虽然回到老城区，比如荔湾海珠，但只拿一些小地块了，主打刚需和快周转，越秀云悦、珑悦西关、桂悦东晓、广州大道南地块都是一些小地块。
越秀还有一个重心是在大观路，广东电视台和航天奇观要改造，也得靠越秀去托底，让别的开发商去拿，你让它的二期三期怎么卖，如今的市场也让越秀的压力比较大，不然也不至于要退掉新造钟落潭的地块。
其次就是中海，中海目前的重心已经在深圳上海了，在广州最重要的项目就是中海大境，高端改善买家也会在中海大境和保利琶洲南、绢麻厂之间做比较。
所以只剩下保利在玩了，虽然这些地块都很核心，但是缺点太过明显，买家还是需要些勇气的，价格开高了也不现实，只能从低密度板楼和产品下手。
但现在光靠卖户型也不行了，人家要的是确定性、安全性、流通性，就像我上一篇文章说的，最好是现楼。
如果大家要的是确定性，那些已经是现房的还是会有很多买家去买的，并不想等三年才交楼，还得再等三年配套才成型。
再就是对于1000-2000万的买家来说，学位还是非常重要的，琶洲南TOD也因为学校的问题维权过，缺乏学校这个卖点，也是它卖不起价的原因之一。
第三点就是买保利面粉厂、绢麻厂、琶洲南就真的一定更好吗。
以前越秀中海跟着一起竞争，你可以靠价格或户型取胜，现在越秀不拿豪宅地块了，中海干脆把重心移走，所以保利只剩下和自己竞争了，本质上，保利琶洲南三兄弟和绢麻厂也是竞争关系。
过去一年中海大境、保利天瑞、越秀观越是卖得非常不错的，原因是广州非常缺1000-2000万的产品，因为这个段位的产品只能买到核心地段的三房，而且楼龄也旧了。
同时也消化掉了很多中高端购买力，剩下的购买力仍然需要靠中低端买家进行置换升级。
还有就是，琶洲其实也不缺地块，周边大把荒地，琶洲西区开发进入尾声，接下来琶洲眼和琶洲东的规划也会出来，其次就是金融城东区也会逐一上市，应该也都是一千万以上的产品。
大家地段差不多，产品差不多，还会不会有更好的出现呢，答案是肯定的，只是不确定什么时候会推出来。
对于不望江只望城中村的琶洲南和绢麻厂，又有多少核心竞争力呢。
所以保利也说要大干一场，80天完成130亿，尽快回款是关键。
市场还没有完全起来，低开也是大概率事件，对于买家来说也是好事，确实比周边新房或二手要便宜很多，性价比肯定是有的。
比如琶洲南二期要卖11-13万，合景臻林府卖12-14万，而保利琶洲南和绢麻厂大概是8-10万，还是有优势的。
最后，个人对这个市场还是比较乐观的，原因在于当这个市场只剩下保利自己在卷自己的时候，差不多就到头了，押宝押对了，二期三期还能顺利开出来，押得不对，其他的也不敢拿，这几个不赚钱，后面更加周转不起来。
总的来看，小阳春这波热度还是有的，按照保利的开盘节奏，基本也是低开，其他已经是现房的会加速去化，大家一起拭目以待吧。
以上
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