蛇年春节后第二宗不限价地块引房企争抢。2月11日，朝阳三间房组合地块经过103轮激烈竞价，最终以总价87.295亿元被保利发展+金茂联合体竞得，溢价率10.5%。北京商报记者梳理发现，保利发展最近一次在朝阳拿地还要追溯至2023年6月20日，彼时，保利发展联合京投发展以24亿元竞得朝阳东坝北西区域棚户区改造项目地块，后续打造出保利天汇项目，北京市住建委数据显示，该项目已处于尾盘阶段。
103轮竞价
2月11日，蛇年春节后第二宗不限价地块——朝阳三间房组合地块总起拍价79亿元，共吸引保利发展+金茂联合体、中海地产及招商蛇口3家房企参与竞拍。
竞拍过程中，保利发展+金茂联合体率先出价，竞拍后半程主要是中海与保利+金茂的竞争。从举牌的积极程度来看，保利+金茂明显对本宗地块更加渴望，最终竞至103轮，由保利+金茂以87.295亿元溢价10.5%成交。
北京商报记者梳理发现，2025年北京成功出让的7宗地块中，2宗海淀及1宗朝阳共计3宗地块溢价成交，并且从竞拍轮次来看均超过100次。合硕机构首席分析师郭毅认为，由于取消了土地限价和商品房指导价，开发商在拿地时更加关注片区的需求厚度、价格的承接度以及对去化流速的合理科学预判，综合价值较高的地块便会吸引更多房企竞争。
从地块位置来看，南区0006、0007地块紧邻朝阳北路，且靠近地铁6号线褡裢坡站，其西侧直线距离约1.7公里处便是东五环。D区0007地块则位于南区地块的东南方向约1.2公里处，距离地铁6号线约700米。
郭毅认为，朝阳三间房组合地块均为地铁盘，位于朝阳路和建国路之间，即长安街东延长线以北，这一地段在北京楼市价值图谱上具有较高的含金量，因此也吸引了房企超百轮的竞价争抢。
根据出让文件显示，朝阳三间房组合地块共有两个子项目，分别为朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007地块以及三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、0007地块，土地面积共计约6.9万平方米，规划建筑面积17.29万平方米。
值得一提的是，本次出让的组合地块经过了调规。原本D区1205由0007和0020两宗地块组成，其中0020是一宗多功能用地，而本次出让将0020地块剔除。与此同时，0007地块的用地面积虽未改变，但容积率从原来2.8下调至2.5，地上建面减少了1.09万平方米。此外，1202-0006地块在打包后，其控高由原先的60米调整为60米（局部80米）。
在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，这些调整一方面减轻了开发商的拿地运营成本，另一方面也提高了小区的居住舒适度，让空间更加开阔。
时隔近两年再落子
北京商报记者梳理发现，上一次保利发展在朝阳拿地还要追溯到20个月前的2023年6月20日。彼时，保利发展联合京投发展相继以33.2亿元及24亿元竞得朝阳区东坝北西区域棚户区改造项目CY00-1102街区1102-B006地块及1102-C012地块，后续打造出保利天汇项目。
北京市住建委数据显示，截至2025年2月11日，保利天汇项目的去化率近90%，处于尾盘销售阶段。
而在此次成功出让的朝阳三间房组合地块周边也少有新房供应，北京商报记者梳理发现，项目周边在过去近一年内并无新房项目入市，目前仅有玺悦朝阳、和光煦境两个新房现房在售。其中，玺悦朝阳项目去化率达98.99%，和光煦境则为99.03%。
从网签数据来看，该宗地块周边项目同样处于尾盘销售阶段，保利此时选择补仓，可谓时机正好。郭毅表示，在热销盘本身进入销售尾声的状态下，保利发展在此拿地，首先看中了板块的需求潜力。同时，保利发展可以借助这两个新地块，在产品定位上制造一定的差异化和层次感，从而在同一个片区内实现区域控盘的现状。
郭毅分析称，如若能将金茂的科技系统与保利对三间房周边区域市场的深入了解完美结合，提升项目的品质和竞争力，不仅有助于保利发展在朝阳的深耕细作，还能为其发展增添有效的动力。因此，可以说这是保利发展在朝阳谋篇布局中极为重要的一步。
北京商报记者 王寅浩 李晗
