2025年一开始，北京就加快了土地供应速度。
刚刚，朝阳三间房组合地迎来最终买家。
至此，北京2025宅地成交数量来到7组，395亿。
2025年北京土拍地块环线位置（2月11日）
地块的具体成交信息是↓↓↓
地块名称：朝阳区三间房D区棚户区改造土地开发项目1205-0007、三间房乡南区棚户区改造土地开发项目1202-0006、1202-0007地块
拿地房企：保利+金茂；
成交金额： 87.295亿（溢价率10.5%） ；
住宅楼面价： 5.17万/平 ；
三间房地块位置图
这次土拍依然没有限制地价，也没有设置住宅指导价，这已经是北京连续第9块不限价地块了。
不设置住宅指导价，在2025年的北京土拍市场已经成为常事儿，所以今天这块地之后，除非有特殊情况，包哥不再单独强调这一点了。
关于朝阳三间房地块，关于朝阳新房项目，你有啥想问的想了解的，加包哥微信，咱们私下聊去。
先聊聊地块本身。
三间房地块具体位置
这次朝阳三间房地块是一组地块，有两块宅地和1块托幼用地组成。
其中两块住宅用地不算挨着，直线距离有将近1公里。
其中三间房南区1202-0006宅地，与6号线褡裢坡站“零距离”，地块东北角就是褡裢坡D口，此外地块距离在建的22号线定福庄站，直线距离不到800米，算是“双地铁加持”。
不过三间房南区地块，与北侧朝阳北路和6号线地下轨道“贴面”，震动和噪音影响，不可避免。
另外三间房D区1205-0007宅地，距离6号线黄渠站更近一些，直线距离在600米左右，距离定福庄站直线距离1.2公里。
此外，在褡裢坡和黄渠两个地铁站之间，新房项目可以追溯到2022年10月份拿地的和光煦境和玺悦朝阳两个项目。
这个板块再供新地，已经时隔2年多。
三间房南区1202-0006宅地搭配0007托幼用地，地上建筑规模7.71万平，容积率达到2.8，同时托幼用地配建一个12班的幼儿园。
三间房南区地块建设数据
而三间房D区1205-0007地块，比南区地块更大一些，占地面积3.68万平，地上建筑规模9.21万平，容积率也要更低，只有2.5。
三间房D区地块建设数据
伴随三间房两块地的入市，未来会给区域再增加接近17万平的住宅面积，不出意外又是1000套以上的供应了。
三间房这个地块怎么说呢，处于被两个繁华板块夹击的地界。
三间房地块周边配套
西边的朝阳大悦城板块和东边的龙湖长楹天街板块，距离地块的直线距离都在3公里以上，“步行可达”的想法并不能实现。
此外，褡裢坡、黄渠板块除了交通外，其他的配套并不十分完善。
商业配套，只有黄渠地铁口的星悦广场。
星悦广场
虽然区域内没有大的商业配套，但已经有入住多年的许多小区，底商蛮丰富的。
还有一个问题，就是地块周边教育资源较为一般，目前有第二外国语附小、三间房小学、安民学校等学校，但缺乏优质名校资源。
地块内规划的托幼用地虽能缓解学前教育压力，但中小学资源仍需进一步提升。
医疗资源方面，地块周边有朝阳区三间房社区卫生服务中心，但大型综合医院较为缺乏，最近的三甲医院为朝阳医院，距离约5公里。
总体而言，相对于朝阳大悦城和长楹天街两个成熟商圈，褡裢坡和黄渠，尤其是褡裢坡板块，确实逊色好多。
用“灯下黑”来形容，包哥觉得也不夸张。
三间房地块的楼面价达到5.17万/平，没有设置住宅指导价。
2023年3月份，黄渠板块和光煦境、玺悦朝阳入市的时候，包哥做过其周边新房二手房的数据。
时隔两年再看，不禁唏嘘。
朝阳部分板块二手房房价数据对比
两年时间，定福庄、常营、东坝等板块的二手房挂牌均价，下降水平都在1W+/平。
因为片区地块周边的二手房以老旧小区为主，如三间房南里、定福庄西街等，房龄多在20年以上，挂牌均价已经由2023年初的5-6万/平之间，下滑至现在的4万/平以下。
另外，也有部分次新房小区，如柏林爱乐、万象新天，均价在也由2023年的7万/平左右，下降至现在的5万/平出头。
而说到新房，新地块所在的定福庄片区，包括西边的朝青板块还有东边的常营板块，除了入市两年的和光煦境还有玺悦朝阳，都没新房入市。
2023年初入市的和光煦境还有玺悦朝阳，销售指导价8.5万/平，目前已接近清盘。
其中，和光煦境期房网签均价达到8.35万/平。
和光煦境期房签约数据（2月11日）
而玺悦朝阳期房网签均价也达到8.32万/平，两个项目因为赶上了“好时候”，所以卖得不错，也基本上在顶着指导价在卖。
玺悦朝阳期房签约数据 （2月11日 ）
但还有一个数据，就是和光煦境有96套现房，去年9月份开始卖的，目前为止已经成交91套，网签均价降到了不到7.5万/平。
和光煦境现房签约数据 （2月11日 ）
而玺悦朝阳也有86套现房，上个月才开始现房销售，目前已网签33套，成交均价还能维持在8.3万/平。
玺悦朝阳现房签约数据 （2月11日 ）
而三间房两块宅地，选择在今年入市，没有销售指导价限制，但有了和光煦境现房直接7万+的前车，能不能继续冲8W+，依然是个悬念。
那么问题来了，因为二手房价年度15%左右的下跌，新房又处在销售尾期，基本上没对手的三间房两个住宅项目，你认为它能卖到多少？
个人观点 仅供参考
