江小亭/发自东莞
日前，位于东莞虎门的保利时区因首批4、5栋商办产品交付质量与天然气问题陷入业主维权风波，从各方最新消息来看，目前业主与项目方仍未能达成一致意见。
就燃气问题，项目方保利湾区公司多次强调未承诺过项目商业办公项目能提供“天然气”，也未曾于网络平台宣传发布过有关信息，且有购房合同约定，一切按照合同执行等。
业主方面则依旧在多方维权中，对于销售阶段的事关燃气宣传诱导销售、合同补充协议的未尽合理提示告知乃至阴阳合同问题，以及预售过程中还曾出现的未将销售资金存入预售款专用账户等更多争议及违法行为也被陆续揭开。
有业主感慨，保利当初为了让大家买房，做了太多“努力”，太“拼”了。
01
“阴阳合同”？
“本来满心欢喜以为可以买一套通天然气、价格相对实惠的房子，结果在2024年12月发现一期业主都在维权，我去翻查我的购房合同，才发现原本销售时说好的商住变成了办公楼，燃气也没有了”2022年10月份买入保利时区14号楼一单元的李娟（化名）对中房君表示道。
据其表示，当时购买时销售一直强调房源为商住一体公寓，通天然气，能住人，且在其支付房款后草签的合同中事关商品房规划用途一栏更是写着“住宅”字样。
“本来就不是很清楚这些概念，加上销售的说辞和最开始签的合同内容，在首批公寓未交付前我都没有质疑过项目，因为我们是买来自己住，早在第一次签合同时，也是确认过是有天然气以及能住人才签的”李娟提到。
值得注意的是，当时保利时区为加速项目销售去化，推出了首付分期活动，李娟便是以首付分期两年形式进场。根据双方最初约定，2024年12月前将交齐首付继而正式网签。
不过期间或迫于资金压力、冲刺年底业绩等，于2023年12月，保利再次向李娟提出提前一年交清房款可额外享95折。面对近10万元的优惠空间，刘娟通过信用贷的形式于2023年12月提前付清所有房款，随后很快网签。
但在正式的商品房买卖合同中，与当初刘娟草签的合同有别，商品房规划用途一栏被更改成了“办公”，14号楼也直接以办公定义。
“签的时候我们也有提出这个问题，当时项目那边一直就是说没有关系，和买的时候一样的。”刘娟回忆道。
对于两份合同的前后区别，广东合邦律师事务所杨登基律师在采访时提到，如涉及对合同条款进行了变更，开发商应该对这一点做出特别提示，并经过业主同意，不能因签了正式合同而草签合同就作废，除非正式合同内明确有提到签约正式合同后早前签约的认购书、临时合同作废，最终效力以正式合同为准相关约定。
不过就刘娟表示，保利方面仅是把合同的问题推给了项目的合作律师事务所，律所给到的解决方式是补偿1000元。另外，针对刘娟要求的退房，项目方则提到需按流程扣除网签合同已付金额的20%作为合同违约金，但在刘娟看来，并非其单方面要求退房，是因保利无法提供与其购房意向一致房屋所致，而未能接受。
此外，对于项目方强调天然气问题有在补充协议内明确告知，包括刘娟在内多位业主也不接受，认为补充协议内容与正文关于燃气的表述有着明显相悖与指向不清问题。杨登基律师亦提到“对于合同与补充协议不一致地方，开发商并无特别提示，业主可就开发商并未尽到合理提示告知义务为由，主张以主合同约定为准。”
合同正文内容
补充协议内容
“根据东莞市当前规定，禁止商业办公用房在竣工备案后再安装管道燃气，当前保利时区4，5号楼项目为商业办公性质，不能安装管道燃气。”对于保利时区首批公寓交付维权事件，官方的回复基本已定性项目商办产品无燃气现实。
另据虎门市场监管分局回复消息，因现有证据不足以证实保利时区有违反市场监督管理法律法规行为，将不予立案调查。
样板房实拍，业主供图
“建议业主还是往退房方向维权”对于这场闹剧，有市场人士如是建议。“与销售时完全不同，保利现在的态度很强硬，让我去合同里规定的起诉方式去起诉”刘娟亦无奈提到。
02
卖房款未进监管账户
伴随客诉矛盾升级，质量与燃气争议之外，事关保利时区销售过程中的一些违规行为也再次被部分业主揭开。
包括出现的提供给业主的付款账户并非合同约定的监管账户。
根据刘娟提供的转账记录显示，因选择了首付分期方案，其从2022年10月份开始至2023年年底，一共先后四次给项目方付款，但前三次销售提供的付款账户都是东莞国铁保利实业发展有限公司于浙商银行的开户账号（6020***9958），只有最后一次付款，转进了该楼栋的实际预收款兴业银行专用账号（3950***8840）。
值得一提的是，2024年3月时，东莞市住建局曾公布了一份行政处罚，内容即虎门高铁站TOD核心区综合开发项目（保利时区）销售过程中，经政府部门调查并证实，开发商东莞国铁保利实业发展有限公司存在直接收取预售款，未存入预售款专用账户的违法行为，并对此做出相应行政处罚，罚单金额88660元。
其中，参考处罚依据内容，该罚单主要涉及保利违规收取的两位购买项目住宅业主的定金及购房款，刘娟并不在内，换句话说，部分违规行为未能被查处。
对于该行为，保利时区早前给到媒体的解释仅是公司方面给错了客户银行账号，这才导致后续事情的发生，内部已经进行整改。
不过无论是包括时区项目在内多盘大幅降价及各种促销手段冲刺销量，还是期间为尽快回笼资金进一步加大折扣力度，不同于企业早前于土拍市场的积极态度与央企姿态，近些年来保利留给东莞新房市场更多或是迫于资金压力的形象，与伴随交付项目增多，被不少业主质疑降质减配而陷入的交付维权风波。
03
东莞市占率约8%
缺少核心项目支撑
来自合富大数据显示，过去的2024年，保利在莞完成签约面积约24.7万㎡，签约金额约57.6亿元，均位列全市第三，次于华润置地与万科，其中市占率约8%的签约金额约为华润置地和万科的一半。
但基于保利过往于东莞土拍市场的频繁现身与拿地，无论是入市项目数量还是潜在供应，企业实际都位居前列。
仅目前来看，保利于莞在售产品仍有包括城区的天珺、鹭湾，滨海片的保利时区、四季和颂、和悦春风，长安府，东部的和悦滨江、水乡阅江台、临深片与武汉城建联合打造的林语峯境、与招商蛇口携手开发的锦上等等，六大片区均有布局，也是现阶段东莞在售项目数量最多企业。
不同于诸如华润置地的借由悦府、三大润府4盘便冲上全市销量top2，保利在莞的多点布局于这轮楼市调整期未能彰显出优势，反而是面临更大去化压力。
面对库存高压，与东莞楼市尤其非核心区市场疲软的客观条件，“去库存”成了保利的重点工作，企业也早早掀起一轮持久性的“价格战”，以及为去化不断推出诸如首付分期、交楼再供楼等各形式促销手段。
期间，为争取购房者信心，保利湾区公司在2023年时还曾释放过约定时间内“买贵包换”的保价政策，后也有其他企业跟进。
不过据一位中介人士表示，因市场下行持续，为尽量不激起老业主矛盾，部分低价成交的房源不排除开发商会与购房者另外签订保密协议，项目的价格涨跌主要还是取决市场环境。
看回保利，据企业此前一位项目负责人透露，长期的价格让利与各种形式的促成方式，事实上也导致项目方资金承压，尤其净利润数据难看。
保利在莞情况成为企业一个缩影，2024年前三季度，保利发展财报数据显示，归属母公司净利润78.1亿元，同比下降41%，毛利率也同比下滑3.45个百分点，来到15.9%。根据此前太平洋证券对37家发债房企的三季报统计，平均毛利为17.15%，央企保利未过平均线。
2024年东莞商住地成交挂零，一直被称为“土拍劳模”的保利也未出面兜底，不过面对仍较大库存，保利于东莞市场的“价格战”与低利润趋势大概率还将持续。
