进入2025年，全球房地产市场迎来充满机遇与挑战的新篇章。仲量联行根据对全球66个主要市场的调研结果进行了深入分析，从供需、投资、企业房地产、存量资产以及可持续发展等多个维度进行了研判，以期为市场相关方在复杂变化中提供借鉴与参考。
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对商业地产而言，2025年将是至关重要的一年：虽然地区、市场和资产类别的表现各有差别，但总体而言，我们认为房地产周期已经出现了转机。仲量联行最近开展的全球房地产市场信心指数调研也印证了这一点。截至2024年11月，我们收到了自2022年以来最乐观的调研结果：大多数受访者表示，他们认为未来六个月的市场情况将有进一步的改善。
2025年挑战仍存：市场参与方需关注经济、监管、财政和贸易政策变化带来的不确定性，利率将持续走低且动态波动，突发事件和地缘政治冲突也可能影响利率决策。
总体而言，由于建筑和融资成本居高不下以及劳动力市场收缩，2025年新建项目有所减少。在美国，办公楼的竣工量预计将比高峰时期下降73%。这一趋势在欧洲同样显著：新竣工的办公楼数量预计将减少30%。亚太区是一个例外：由于建筑和需求条件更为有利，新增供应整体较为稳定。
主要资产类型的新增供应量都将下滑
在美国和欧洲，新增供应的整体放缓将加剧租户对高品质办公楼的竞争，续租比例也将受此影响得到提升；与此同时，重建和改造项目将受到更多关注，对新兴热点区域和次级资产的需求有望进一步提升。在利率和融资成本不太可能重回2021年低位的背景下，投资者必须更深入地了解供需动态，对资产、市场与行业进行审慎考量，并采取积极的资产管理策略，方有可能取得更高的投资回报。
随着进入2025年新一轮经济周期，资本的涌入和对优质资产的竞争将提升市场活跃度；但随着周期的推进，投资者的先发优势将逐渐减弱。此外，在2025年，随着交易活动的增多和市场环境的稳定，买卖差价将继续缩小；利率的下降也将有助于进一步稳定债务成本、支持债务发行量，恢复增长。
债务市场已成为房地产投资者关注的焦点。自全球金融危机以来，债务基金已大幅增加贷款能力。仲量联行预测，到2025年底，全球将有3.1万亿美元的房地产资产债务到期。投资者应寻找整个资本结构和风险谱系中的投资机会，包括通过夹层融资、不良资产基金或其他形式来触及新的房地产领域和地区。
在中国，经过市场的起伏与价格的调整，更多资产已然呈现出更高的投资价值，快速吸引着投资者的目光。虽然未来一两年内，各物业市场的供应仍然充裕，但值得注意的是，在诸多城市的未来供应展望中，中长期的市场新增供应预计会明显放缓。一些投资者已经注意到了在疫情后多个主要城市商业地产的土地出让量显著减少，不少地方国企、民营企业及高净值投资者在价格显著降低后把握机会入市。展望2025年，我们预计将出现更多投资人伺机而动，市场将迎来更多项目成交。
在仲量联行最新的“未来办公”调研中，有53%的受访者认为，在未来五年内，企业房地产总面积将会增加。57%的受访者将扩大办公面积视为2025年至2030年间的首要举措。有意寻求新的办公空间的企业和机构在2025年做出决策时，应充分考虑空间的灵活性，以确保在未来数年内有足够的扩展余地。
全球范围内，在新办公空间日益稀缺、可用空间大多集中于不甚理想的建筑和地段的情况下，对优质办公空间的竞争将持续升级。企业应制定房地产战略，增加员工体验和接待投入，并审慎选址。中央商务区、多功能社区、绿色认证建筑及有助于吸引和留住人才的“目的地式工作场所”将成热门选择。
随着空间使用偏好演变、城市发展模式革新以及可持续发展日益严格的要求，老旧房地产资产愈发受到关注。据仲量联行估算，在未来五年内，全球66个主要市场中将有3.22-4.25亿平方米的现有办公空间需要9,330亿-1.2万亿美元的资本支出，以保持其市场竞争力。办公空间品质提升及用户迁移将带来重新定位和改造机会。住房短缺背景下，更多老旧办公楼有望在政策支持下改造为住宅和酒店。
在中国，政府正在不断加速城市更新的脚步，主要城市出台了不同形式的鼓励措施。随着长租公寓市场的日益繁荣，一些老旧物业，尤其是部分低效利用的办公楼、酒店及零售物业，正迎来前所未有的翻新、升级与重新定位的发展契机。在一线城市，虽然短期内市场仍将迎来充足的新建长租公寓项目入市，但中长期供应将逐步放缓并转向存量盘活。通过将老旧物业改造为需求稳健的长租公寓，不仅能够显著提升其使用效率，更能为物业带来全新的价值增长点。这一转变不仅顺应了当前居住需求的多元化趋势，也为城市更新与存量资产的优化配置注入了新的活力。
脱碳正被广泛纳入房地产战略，以降低运营成本、确保能源安全、提高监管适应性和员工吸引力。这将使脱碳从ESG考量转变为运营和风控的核心部分，为企业带来战略效益和机遇。
据国际能源署（IEA）预计，2025年的电力需求将以近20年来最高增速飙升，这在一定程度上归因于人工智能技术的快速发展、电动汽车的普及以及建筑电气化，这也引发了市场对电力成本和供电稳定性的担忧。能源消耗是办公楼运营中最大的单项开支，通常约占据典型运营成本的三分之一；仅通过初级到中级的节能改造，企业有望节省10%到40%的能源费用。
初级到中级的改造可节省10%至40%的能源
展望2025年，企业的首要任务应是进行全面的能源审计和可行性研究，以确定改造机会、需求与最高回报；在达成削减运营成本目标的同时，也能在实现净零碳排放的道路上更进一步、实现气候目标。
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