“楼下解忧铺”系列报道②
公共收益去哪了？阳光下晒“透明账”
全媒体记者 廖艳霞
停车费、广告费、公共设施租赁收入……这些构成小区公共收益的重要来源，本应与每位业主息息相关。然而在现实中，公共收益由谁管理、数额几何、流向何处，却成了困扰多数业主的“糊涂账”。这一关乎居民切身利益的问题，始终牵动着群众的心。如何追根溯源，破解小区公共收益管理难题，推动其走向规范化、透明化？近日，记者深入小区业委会、物业管理公司、湘潭市物业管理行业协会等单位，剖析管理盲点，探寻破局之道。
业主、物业等代表坐下来协商解决。（记者 李新辉 摄）
记者调查 公共收益成“糊涂账”
“公共收益我们从没见过，到底是谁动了我们的奶酪？”小区公共收益问题，常常成为业主与物业、业委会矛盾的导火索。记者走访多个小区发现，电梯间广告琳琅满目，停车场车辆川流不息，公共收益持续产生，可许多业主对此却知之甚少。
某小区配备36部电梯、200个公共停车位，因尚未成立业委会，公共收益由物业公司代收；另一小区有48部电梯、300个公共停车位，公共收益由业委会收取管理。但在这两个小区，业主从未见过公共收益账目明细。“钱到底去哪了？”不少业主发出这样的疑问。
湘潭市物业管理行业协会秘书长李俊指出，依据我国《物权法》及相关规定，住宅小区内的公共场所、公用设施归全体业主共有，由此产生的收益也应归业主共有。然而，当前公共收益管理存在诸多乱象，主要表现为收支不公开、公开信息不完整，甚至出现收益被违规侵占的情况。
目前，湘潭市住建部门、物业协会、物业管理公司、业委会多方联动，积极探索让公共收益成为阳光下“透明账”的有效路径。业内人士表示，“解决公共收益管理问题，不仅需要规范账目公开，更要完善监管机制与规则体系，这离不开法律制度的保障与基层治理的协同推进。”
经验分享
精细管理+定期公示
账目一目了然
走进岳塘区下摄司街道禾花塘社区友谊一号小区，绿树成荫，亭台错落，环境优美，秩序井然。小区入口处醒目地张贴着《小区管理公约》《小区议事规则》，详细约定了业主共同利益、物业使用维护管理、业主义务及违约责任等事项。
“近几年，我们定期都能在这看到业委会财务报告。”小区业主段红兰介绍，今年2月底，业委会不仅在小区宣传栏张贴了2024年1月至12月业委会财务报告及公共收益开支合同，还在两个各有500人的业主微信群同步公示。翻开财务报告，每一笔收支都清晰明了。“业主有任何疑问，随时可以找我咨询。”友谊一号小区业主委员会主任肖伟红说道。
友谊一号小区于2010年、2012、2013年分三期交付使用，共有15栋楼。2019年9月，小区召开业主大会成立第二届业委会，同年11月召开《授权业委会代表小区业主通过法律诉讼维权》的业主大会，并通过法律诉讼维权，历经艰难，于2020年7月成功收回前坪公共停车场管理权，牢牢握住公共收益的“关键钥匙” 。
为确保公共收益在阳光下运行，新一届业委会采取了一系列举措：申请业委会专用对公账户，购置停车收费无人值守及配套设备，实现停车收费全流程自动化，拒绝人为干扰，账目清晰可查；定期公示收支明细，让每一笔钱都晒在阳光下；公共收益支出严格遵循程序。“账目清清楚楚，我们特别放心。”段红兰对业委会的工作赞不绝口。
禾花塘社区负责人周晓玲认为，“公共收益看似小事，却是检验基层治理水平的试金石。”她说，只要坚持公开透明、创新思路，再难的基层治理课题也能找到破解之道。这不仅是物业管理方式的革新，更是基层民主实践的生动体现。
创新之举
公共收益补充维修资金
自2019年9月18日成立第二届业委会，友谊一号小区前坪停车场收入、电梯广告费、通信基站租赁费、快递柜年费、自来水柜年费等所有收益均详细记录，依据《湖南省物业管理条例》第二十一条规定，每年3月底前公布上一年的信息，旨在让业主见证业委会的工作成果，感受当家作主的意义。
从2019年9月到2022年9月，业委会三年任期满，除去为小区游乐场换地垫、东西塔楼安装公共晒衣架等开支，公账余额增长至32万余元。如何合理分配这笔资金，业委会进行了深入考量。“小区还有部分面积未售出，如果直接发红包、发物资，难以公平惠及全体业主；而且随着房屋老化，后续维修需要大量资金，届时再让业主分摊费用难度很大。”肖伟红解释道。
经反复研究，依据《民法典》《物业管理条例》等法律法规，业委会决定将公共收益用作维修资金。2022年11月8日，友谊一号小区业主委员会将30万元公共收益存入小区业主的维修资金账户。“公共收益实实在在进了我们账户，打消了大家的疑虑，我们真切感受到业委会是在为业主办实事，以后也会更支持他们工作，邻里关系也更融洽了。”段红兰感慨地说。
“业主通过维修资金小程序，输入身份证号等信息，就能实时查看自己个人账户入账金额以及使用情况。”肖伟红认为，这种分配方式既公平公正，又能为房屋“养老”提供保障。截至目前，业委会公账户又新增至52万余元，将其存入小区维修资金仍是业委会的首选方案。
湘潭市物业管理行业协会秘书长李俊高度评价友谊一号小区的做法，他表示，将公共收益存入维修资金在我市属首创，极具示范意义，值得全行业学习推广。近期，协会计划组织专项培训，提升业委会和物业公司对公共收益管理的认知水平，并联合住建部门对全市小区开展全面摸排，严厉查处侵犯业主公共利益的行为，共同打造和谐美好的居住环境。
短评：
“透明账本”聚民心 公共收益需“阳光防腐”
廖艳霞
友谊一号小区的实践，为破解公共收益管理难题提供了范本。从“糊涂账”到“明白账”，其关键在于精细化管理与业主监督的双重保障——设立独立公账、定期公示明细、严格支出程序，让每一分钱都有迹可循。
更值得称道的是，小区创新将公共收益补充至维修资金，既解决了分配公平性难题，又为房屋“养老”未雨绸缪，实现了短期利益与长期治理的平衡。
然而，全国多地仍存在公共收益被隐匿、侵占的乱象。友谊一号的经验启示我们：公共收益的“阳光化”不能仅依赖业委会的自觉，更需制度刚性约束。政府部门应完善相关法律法规，加强监管；物业协会要发挥指导作用，推广先进经验；业委会和物业公司需强化责任意识，主动接受监督。
唯有将业主共治、技术赋能与法治保障相结合，让公共收益在阳光下“生根发芽”，才能真正维护业主权益，促进小区和谐发展，让每一位居民都能从中受益，让公共收益真正成为凝聚信任的“黏合剂”。
