在中国房地产市场的风云变幻中，王健林的前瞻性决策堪称教科书级别的商业案例。2017年，这位商业巨擘以敏锐的市场嗅觉，果断出售旗下77家万达酒店和13个文旅项目，累计套现600多亿元，为万达集团成功转型轻资产运营模式奠定了基础。这一系列资产处置的时机把握之精准，在随后几年房地产市场的剧烈调整中得到了充分印证。
观察当前房地产市场的演变轨迹，王健林当年的战略撤退显得尤为明智。接手其资产的富力集团和融创中国，如今都深陷债务困境。2022年以来，房地产市场呈现出明显的分化态势：郑州、天津等二三线城市率先进入调整期，随后连上海、深圳这样的一线城市也未能幸免。中指研究院最新数据显示，今年一季度全国70城二手房均价较历史高点已下跌32.6%，这一数字折射出行业整体下行的严峻现实。
面对市场持续低迷，各级密集出台救市政策。从降低首付比例到放松限购措施，从下调房贷利率到提供购房补贴，政策工具箱被不断打开。这些举措虽然在一定程度上缓解了市场压力，但也让普通购房者对未来走势更加困惑。在这样复杂的市场环境下，预判五年后的房价是“黄金价”还是“白菜价”？对此，我们需要从多个维度进行综合分析。
01 “黄金价”与“白菜价”的市场观点呈现明显分化
对于未来房价将呈现"黄金价"还是"白菜价"的争论，市场观点呈现明显分化。支持房价上涨的一方认为，随着各地持续出台的利好政策，包括降低首付比例、放宽限购措施等，房地产市场将迎来报复性反弹，房价将重回上升通道。而看空的一方则坚持认为，当前的政策调控只能起到短期稳定市场的作用，无法改变房地产行业整体下行的长期趋势。
万达集团创始人王健林多年前就对此有过明确判断。他指出，通常情况下，一个国家的房地产市场经过20多年的高速发展后就会进入饱和期。这个阶段表现为市场供给和居民购买力都达到顶峰，房价持续上涨的动力将逐渐减弱。中国房地产市场自1998年房改以来，已经经历了20多年的繁荣期，按照这个规律，市场调整在所难免。
从当前市场表现来看，支持"白菜价"观点的证据更为充分。一方面，中国城镇化率已超过65%，增长速度明显放缓，新增住房需求减弱。另一方面，人口结构变化显著，生育率持续走低，老龄化程度加深，这些都直接影响房地产市场的长期需求。此外，经过多年积累，居民部门杠杆率已处于较高水平，进一步加杠杆购房的空间有限。
具体来看，未来五年房价更可能呈现以下特征：一线城市核心区域房价可能保持相对稳定，但上涨空间有限；二三线城市房价将出现明显分化，部分人口持续流入的城市可能企稳，而产业基础薄弱、人口流出的城市将面临较大调整压力；四五线城市及县城房价很可能出现实质性下跌，逐步回归当地居民实际购买力水平。
值得注意的是，所谓"白菜价"并非指房价会暴跌，而是指房价收入比将逐步回归合理区间。根据国际经验，合理的房价收入比通常在3-6倍之间，而目前我国很多城市这一比例仍明显偏高。未来五年，随着居民收入增长和房价调整，这一差距有望缩小。
从政策层面看，"房住不炒"的定位不会改变，这意味着各地不会出台大规模刺激政策来推高房价。相反，保障性住房建设的加速推进将对商品房市场形成一定替代效应。房地产税试点扩大的预期也将对投资性需求产生抑制作用。
开发商方面，高杠杆、高周转模式难以为继，行业将进入精细化运营阶段。部分房企可能会通过降价促销来加快资金回笼，这将在短期内对房价形成下行压力。同时，二手房挂牌量持续增加，供需关系的变化也将促使价格调整。
02 五年后的房价成为“白菜价”的原因
当前房地产市场正在经历深刻变革，5年后房价必将迎来"白菜价"时代，而非所谓的"黄金价"。这一判断绝非危言耸听，而是基于以下3个不可逆转的趋势。
一，住房供给严重过剩已成定局
我国住房市场已经进入明显的供过于求阶段。根据最新统计数据，全国空置住房数量已突破1.1亿套，总面积约96亿平方米。这一数字意味着即使不再新建住房，现有存量也足以满足相当长时间的居住需求。与此同时，我国城镇居民住房拥有率已达到96%，其中41.5%的家庭拥有两套及以上住房。这种高拥有率与高空置率并存的现象，反映出住房市场已经从短缺时代进入过剩时代。
住房供给过剩的原因是多方面的。过去二十年房地产市场的快速发展，开发商大量建房，地方依赖土地财政，形成了住房供给的快速扩张。而随着城镇化进程放缓，新增城镇人口减少，住房需求增速明显下降。这种供需关系的逆转，必然导致房价下行压力加大。
二，人口结构变化正在重塑房地产格局
国家统计局数据显示，2023年我国首次出现人口负增长，新生儿数量较上年减少156万。与此同时，适婚年龄人口（25-35岁）将在未来5年减少约2800万。这意味着传统刚需购房群体正在快速萎缩。更关键的是，随着"421"家庭结构（4位老人、2位父母、1个孩子）成为主流，房产继承将大幅降低年轻人的购房需求。某知名房产研究院预测，到2029年，通过继承获得的住房将占首次置业总量的35%以上。这种代际转移正在从根本上改变房地产市场的需求结构。
三，老百姓收入支撑不了高房价
居民收入增长放缓对高房价的支撑力正在减弱。当前经济增速放缓，实体经济面临转型压力，企业裁员降薪现象增多，居民收入增长预期下降。在这种情况下，一线城市动辄40倍以上的房价收入比显然难以持续。以深圳为例，普通家庭需要不吃不喝40年才能买得起一套普通住房，这种畸高的房价显然超出了大多数人的承受能力。
疫情三年对居民消费观念和购房行为产生了深远影响。人们更加注重储蓄和财务安全，购房决策更加理性。过去那种"买到就是赚到"的投机心理正在消退，更多人开始根据实际居住需求和支付能力来决定是否购房。这种消费观念的转变，将进一步削弱对高房价的支撑。
总的来说，五年后中国房地产市场更可能呈现"软着陆"态势。整体房价水平将趋于平稳，部分区域可能出现适度回调，使房价逐步与当地居民收入水平相匹配。这种调整有利于房地产行业长期健康发展，也有助于缓解年轻群体的住房压力。
从国际经验来看，日本在上世纪90年代房地产泡沫破灭后，房价经历了长达20年的调整期。虽然中国国情不同，但住房市场从供不应求到供过于求的转变规律是相似的。当前中国城镇化率已超过65%，未来城镇化速度将明显放缓，新增住房需求将主要来自改善型需求，而非刚需。
政策层面也在发生变化。"房住不炒"的定位已经明确，房地产税试点正在推进，这些都将抑制投机需求。同时，保障性住房建设力度加大，将分流部分商品住房需求。这些政策变化都将对房价形成下行压力。
值得注意的是，房价下跌不会是一刀切的。不同城市、不同地段、不同品质的住房表现将出现分化。核心城市优质地段的高品质住房可能仍能保持相对稳定，而远郊、配套不足的住房价格下跌压力更大。但总体而言，房价回归合理水平是大势所趋。
对于普通购房者来说，现在需要更加理性地看待购房决策。如果是自住需求，可以考虑等待更好的入市时机；如果是投资需求，则需要更加谨慎，充分评估风险。未来房地产市场将进入买方市场，购房者有更多选择和议价空间。
