作者：余飞
01
厦门楼市，再出大招
4月23日，厦门发布了 《关于进一步优化住宅房屋征收房票补偿安置政策的通知》。
第一，扩大使用范围。
一方面，房票可购买的房源涵盖全市各区房源，被征收人自主选择购买房源库内的新房、竞配建房、安置房，也可购买二手房。
另一方面， 房票用途更加多元化，类型除住宅、店面、办公、车位，还可购买通用厂房。被征收人可购买一套或多套房源，在满足户人均居住面积不低于35平方米前提下，可购买非住宅，还可以将房票转让。
在目前推出房票措施的100多个城市中，厦门的房票用途和房源覆盖可谓最大，尤其是可购买二手房和房票可以转让的制度，更是开了先河。
第二，房票购房，给予资金鼓励。
购买新房、竞配建房可享受购房奖励：房票核发之日起6个月内购房奖励5%，第7-12个月内购房奖励2%。此外，部分楼盘还可享开发商专属折扣。
首先解释一下，什么是房票。
房票，是房票安置的简称，是货币安置的一个分支。
以前棚改，要么给棚改户房子，这叫安置棚改法或者实物安置法，这种方式存在的弊端是，无法很好地达到去库存效果。2015年之前，棚改多以这种方式为主。
要么给棚改户发钱，这叫货币棚改法，这种方式是去库存大招，且是通过市场方式，解决库存积压。2015年之后多以这种方式为主。
制图：城市财经；数据：住建部
但现在的情况完全变了，货币棚改很难再达到预想中的效果。在市场行情转变和信心丧失的背景下， 棚改户拿到钱，不一定去买房，可能是存起来。
于是2023年郑州等城市率先重启了房票棚改，之后上百个城市跟进。
所谓房票，其实就是购房抵用券。
拆了棚改户或者城中村的房子，直接给你购房抵用券。而且，为了鼓励购房，拥有抵用券的家庭，可以享受购房优惠或者补贴。
总而言之，这笔钱只能流向楼市。
02
厦门着急背后
2023年4月8日，厦门发出首张房票，但直到2023年5月，首个使用房票进行房屋征收补偿的整村搬迁项目出现，厦门房票才第一次大规模进入楼市。
之后，为了加快去库存，2024年10月，厦门发布房票政策2.0版，允许跨行政区购房。
在扩大房票使用范围之后，效果立竿见影。
根据厦门市财政局披露的数据显示：
厦门房票2.0版实施以来，截至2025年2月25日，厦门累计开票金额66.4亿元，4个月使用率86%，撬动购房金额100.3亿元，去化面积31.7万平方米，约占同期新建商品房销售面积的四成。
不过，即便如此，厦门去年的商品房销量和房价，仍创下近五年来新低。
克而瑞厦门披露的数据显示：
2024年，厦门市商品房成交面积172.18万㎡，同比下滑13.8%，仍维持在低位。 价格方面，成交均价由23年的近4.3万/㎡下降至24年的3.4万/㎡。
来源：克而瑞厦门
这是厦门仍急于出招托底楼市的底层逻辑。
去年四季度由一线城市开启的大力度救市，拉动了部分强二线城市的行情，厦门也随之躁动。
这种上升的行情，一直延续到现在。
从更能反映市场变化的二手房情况来看， 3月，厦门二手住宅共成交20.98万㎡ ，环比上涨67.3%，同比上涨37.8%；成交套数为2109套 ，环比上涨约75.9%，同比上涨38.6%。
来源：克而瑞厦门
不过厦门的房价仍在调整当中。
国家统计局披露的数据显示：
3月份，厦门二手房环比下跌0.3%，同比下跌9.7%。
不过，4月份的关税大招，加剧了后市的不确定性。
上周我写过杭州的楼市，其中就点名，4月初爆发的关税大战改变了杭州楼市本该持续火热的剧情。
4月1日至14日，杭州十区二手房成交量不到4000套，预计全月成交量8000套左右。
而3月份十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。
从1.24万套，可能降至8000套，降幅超三分之一，而且还是在两个地王诞生的背景下，可见这一轮关税博弈对市场信心的冲击，有多大。
机构检测的数据也在显示，4月份行情转弱迹象明显：
第一，克而瑞监测重点26城4月上半月成交面积达317.17万平方米，环比下降14%，与去年同期基本持平。
第二， 4月上半月重点30城项目开盘去化率为34% ，比3月全月下降10个百分点。
具体到厦门来看，厦门的土地市场不温不火，近日推出的四块宅地，三块底价成交， 已经是明显迹象。
关税大战，对于厦门这样一个依赖出口的城市来说，影响不言而喻。
去年厦门出口规模4980.1亿元，其中对美出口规模800.69亿元（2023年数据），对美依赖度16.1%。
制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关
本号认为，在关税大战利空之下，目前躁动的城市，热度都将难以为继，调整仍会是各城市今年的底色，只不过分化特点更明显而已。
何况，厦门房价虽然经历了三年调整，但绝对价位已经让人望房兴叹。
03
调整，仍会是厦门房价的主基调
厦门房价回调，除了宏观因素方面的经济、就业形势，以及人口红利终结外，还有其自身的主观因素。
比如， 这座城市的房价虽然经历了调整，但依旧高不可攀。此外，这座城市的居民杠杆率已经被拉满，很难再拉动。
之前在厦门房价一直领跌的时候，本号就专门分析过厦门房价下跌的主要逻辑 ：
第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。
说白了，就是 房价太高，严重超越了当地人的购买力。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。
在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。
而 房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。
之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。
简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。
第二，厦门的居民杠杆率很高。
在2021年之前，厦门的居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳，可见其买房热度。
这几年在调整之下，厦门的居民杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。
虽然排名下降，但杠杆率的绝对数依旧很高，很难再拉动。
可以看下全国整体情况。
全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直没有什么大变化。
走势已经很好地说明，居民的杠杆已经拉不动了。
本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
这一切，随着关税大战重燃，不确定性再度加剧。
而这又将推动新一轮大规模救市到来。
降准降息是一定的。
如果后面影响太大，北京、上海、深圳核心区域的限购，也可能全部解开。
