好久没给大家聊楼市了，最近看到好些小伙伴想听听国内地产，加上最近不少报道说是房价上涨了，那今天咱们就来聊聊国内地产：为什么现在都在说房价上涨了？真实的楼市情况如何？楼市今年走势会是什么样？普通人要不要上车？
先来说说最近不少房产博主，以及媒体都在吹风房价上涨。
这事根据堂主的观察，有两个原因。
第一个原因是最新的楼市数据出来了。
上周统计局发布2025年3月份的楼市数据。
70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的有24个，比上月增加6个；
二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加7个。
这个数据看起来挺不错的，
但是，代表楼市风向标的四个一线城市，数据却很不统一
一手房方面，上海和深圳分别上涨0.7%和0.1%，北京和广州则分别下降0.2%和0.1%。
二手房方面，北京、上海、深圳分别上涨0.5%，0.4%和0.3%，广州则是下降0.2%。
所以整体3月份的楼市情况，个人对于三月楼市的看法，感觉一般吧。
若说真的涨价了吧，但其实也就那样。
若说的跌了很多吧，但它又没跌多少。
当然了，这也符合“企稳”的高层定调。
第一个原因是很多媒体报道的，而第二个原因，则是不少房产博主聊到的，
这些房产博主鼓吹楼市上涨的逻辑是这样的——在中美关税战之下，国内会降准降息，然后就是大放水，结果就是楼市这个资产肯定会大涨。
说实话，堂主不太赞同这个逻辑。
降准降息是一定的，这没错。可降准降息大放水之后，大水真的会流进楼市吗？
堂主认为不一定会。
给大家看一下4月18日的央视新闻联播，股市破天荒地放在楼市前面。
这是什么意思呢？
字面上的已经很明显了，就是要提振资本市场。
而我们的资本市场，是有5000多家的上市公司作为代表。
我个人的理解，这更深一层的含义，是长远来看，搞好企业或许比拉起楼市更有效果。
当然了，这里不是让你们进入大A，只是说高层的想法现在是这样的。
我们顺着这个角度进一步展开：
降准降息大放水的目的，其实是为了给企业资金，让企业扩大生产、招更多的工人，提高工人的收入，只有最后大家收入提上去了，楼市才会涨。
所以大放水等于楼市会涨，这个逻辑不是完全成立的、
最重要的是中间两环：企业扩大经营和工人收入提高。
只要这两个没达成，都会影响房产博主所说的楼市上涨。
给大家再看一个数据，央行前段时间发布的《2024年支付体系运行总体情况》
数据显示，截至2024年末，全国信用卡和借贷合一卡共计7.27亿张，同比下降5.14%。
折算下来，减少了4000多万张信用卡。
传递出来的信号很直接，就是居民 部门都在去负债。
这个趋势不是说现在才有的。
从信用卡的角度来看，从2022年人均8.07张，然后一路下降，到2024年末人均7.27张。
这种居民负债，不是说短期形成的，要解决的话，只能是以年为单位。
居民现在都在去负债，楼市还能上涨？这是不符合现实情况的。
能完成“止跌回稳”，已经是非常了不起的成就了。
可能这时候有房产博主给你说，只有楼市上涨了，地方才有卖地收入，这就是土地财政，所以还得让楼市涨起来才行。
堂主的老粉丝应该知道，我之前聊过，现在地方的国资委，成立了不少投资基金，加大对资本市场的投入，不管是一级市场还是二级市场，我们能看到越来越多有国资背景的创投资金。
当然了，现在地方卖地收入还是大头，但总不能一直卖地的吧，这道理你懂我懂，高层更懂。
高层的态度早就明牌了，楼市你稳住就行了，不要大跌就好。
接下来聊聊楼市的趋势，这里以广州为例，因为堂主对广州楼市比较熟悉，最近还陪朋友去看了新盘，所以就以广州作为例子，说说我的观察。
我最大的感受就是，新产品对旧产品的降维打击。
这种冲击，不仅仅是对于刚需市场，就连广州的豪宅市场也不能幸免。
广州的豪宅区，集中在珠江新城，我了解到的情况是现在珠江新城的豪宅都在降价了，而且降得比较猛。
这一波广州楼市的降价特点是这样的，最先是刚需降价，比如近郊区，都已经降了好几年了，然后是市区的房子，现在已经传导到珠江新城的豪宅区了。
所以资产价格奔溃的时候，没有人能幸免，不过是时间问题。
珠江新城很多年没有新地块了，都是二手房。
因此上面堂主说的是二手房情况。
而在新房方面，就是对二手房的降维打击。
这里的新房说的是采用广州新规的房子，而不是那些还没卖出去又不是新规的楼盘。
什么是新规的房子？就是使用率达到120%、130%的房子。
这个文件两年前2023年底出台的《广州市规划管理容积率指标计算办法》。
里面说了：将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。
啥意思呢？简单来说就是容许开发商通过扩大飘窗去提高房子的使用率。
在2024年广州出让的地块中，有些是在地块出让文件中，表明使用率去到130%。
今年2025年的出让地块，这种已经是出让地块的标配了。
有一说一，市场吹风的时候，堂主其实没什么感觉。
因为我之前也做过一期聊现在所谓的第四代住宅，就是恒大20年前就在珠江新城就搞过，阳台很大那种，比客厅还大那种，后续维护成本太高，市场口碑很一般。
但是前段时间我去看了一个刚需盘的130%使用率。
说实话，堂主有被震惊到。
他一个75平的房子，能做到三房一厅，主人房还能带浴室那种，而且他不是所有多出来的都加到阳台，而是每个房间的飘窗都增加了。
最终的效果是什么呢？
75平的房子，130%的使用率，所以最后实际使用率是75乘与130%，等于97.5平。
那么现在这个数据放到二手房市场，都知道最近十年的房子，公摊是20%到30%，我们取个中间25%。
那么97.5除于75%，等于130.
这是什么意思？
也就是使用率130%新规的75平房子，相当于二手房130平的房子。
如果你是最近十年买的房子，面对这样的新规产品，毫无疑问，在产品上是没有任何优势。
简直就是两个时代的产品。
这点其实也是侧面解决了“天下苦公摊久矣”的难题，你要取消吧，那么已经买了房的业主，肯定不答应。
于是广州就搞了新规产品，侧面解决了公摊问题。
可能有小伙伴说了，堂主我是最近这几年买的房子，面对这样的新规产品，怎么办？
还能怎么办？凉拌呗！！！
时代要推陈出新，那免不了有人要承担代价的。
这里堂主说的是广州的情况，其他城市我不清楚，也不知道你们那有没有推出新规产品。
广州这个新规其实还是挺值得注意一下的，虽然地段配套依然重要，但这种新规产品的冲击肯定很大，大家不要一上来就喷，堂主也不是要鼓吹楼市，
因为我是去看了盘的，每个房间和客厅的飘窗部分变多了。
你还真别看不起，人家实用面积是实打实变多的，这你没办法反驳。
再次强调，不是说要让大家去买新规房子。
只是想告诉大家，新规推出后，本来二手房就存量很高很难卖，那现在更加难麦了！
换个角度来说，如果你想买二手房的话，你砍价的空间又变多了！！
去年有小伙伴私信堂主，我建议是直接20%-30%砍。
现在，我觉得还能砍得再狠一些。
对于楼市，堂主还是持观望的态度。
还是之前的观点：居民部门的负债没下去、工资性的收入没上去，那其他的就是表面富贵。
我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见
