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很多企业为了节省成本，大部分都选择通过租赁场地的方式经营门店。然而，很多企业家签订了看似完备的租赁合同、满怀信心筹备或经营商铺，花费了大量装修费，没过几个月，却在经营过程中突然被房东要求收回。这究竟是为何？明明手握合同，为何合法权益却难以保障？究竟是疏忽了哪一环节？应当如何保障自己权利？
经典案例
2019年6月17日，出租人A公司与承租人B公司签订《商铺租赁合同》，约定A公司将某商铺租赁给B公司，租赁期限为15年，至2033年12月31日。合同签订后，B公司向A公司支付了押金，并支付4年租金。
2020年，B公司刚花费100多万装修费装修门店，经营还不到一年，A公司欲用该商铺自己经营餐馆，就催要返还商铺，B公司当然拒绝，然而多次交涉后仍不能达成和解。2023年10月25日，A公司向法院起诉要求B公司交还该商铺。诉讼中经查档，未查询到该商铺办理报建手续的记录。
法院认为，该商铺未办理报建手续和产权证，根据法律规定，最终法院认定双方签订的《商铺租赁合同》无效，判决B公司应当向A公司返还该商铺。
风险提示
不少老板在店铺选址时，可能更加关注地理位置、客流量等市场要素，而忽略了前期的调查以及合同某些具体条款的约定，导致签订商铺租赁合同后可能遭遇租期未到就被房东收回，面临商铺被迫停止使用，已付租金难追回、装修损失难索赔，且需按法院判决向房东返还商铺、正常经营被迫中断的风险。如本案中，最终法院认为商铺缺少报建手续，是违规建筑，认定合同无效。但这实际上是可以避免的，完全因为企业忽略了核对房产证这一步。
公司治理建议
公司在租赁商铺时，应当如何避免租赁合同被认定无效导致的损失呢？我们建议：
1、签约前确定出租人有无房产证，以此确定该房屋具有完备的出租条件
在签约前，企业务必全面核查房屋权属合法性，主动要求出租人提供房产证原件并核验真实性，将房产证作为合同附件，同时仔细核对证载地址、面积、用途等信息与实际商铺是否一致，以排除 “证房不符” 的违章建筑风险；此外，需让对方拉取产调文件，重点审查产调中记载的出租人信息是否与签约主体一致、房屋是否存在抵押、查封等权利限制状况，若发现房屋权属不清或存在权利瑕疵，应坚决拒绝签约，从源头杜绝因房屋合法性缺陷导致的合同效力及履行风险。
2、签约时注意合同具体条款的约定方式
签约时，企业需高度重视合同条款的精细化设计，在装修费用条款中明确约定装修方案的审批流程、费用承担方式及合同提前解除时的装修残值补偿标准，避免因约定不明导致损失难以追偿；同时，在管辖条款中优先选择企业所在地法院或便于诉讼的仲裁委，降低维权成本；务必要求出租人在合同附件中提供完整产调清单，并在合同正文明确约定出租人需保证其为房屋合法产权人、房屋名下无未披露的抵押债权及权利纠纷，同步细化出租人提前解除合同的法定事由、通知程序及违约赔偿标准（如按剩余租期租金总额的一定比例计算违约金），通过清晰的违约条款约束双方行为，保障合同履行稳定性。
3、若出租人提前解除合同，要及时针对损失提起反诉
若遭遇出租人擅自提前解除合同，企业应第一时间启动法律救济程序，针对实际损失提起反诉主张；委托专业律师全面梳理损失构成及证据链，重点围绕装修损失（需提供装修合同、费用票据、装修现状评估报告）、搬迁损失（搬运费凭证、设备拆装费用清单）、另行租赁同地段商铺的租金差额（新旧租赁合同对比、市场租金评估数据）等可量化损失进行举证，并结合合同约定的违约责任条款，要求出租人承担赔偿责任；同时，注意保存出租人单方解除合同的书面通知、沟通记录等证据，通过律师函催告或诉讼程序确保反诉请求的时效性与合法性，最大限度挽回因合同提前终止导致的经济损失。除此以外，房屋使用性质也是承租人需要关注的问题，可参考我们之前发布的《》（点击文章名即可查看）一文中详细阐述了这个问题，可供参考。【合同法研95】
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作者介绍
李 慧
股权高级合伙人
北京盈科（上海）律师事务所
盈科管理委员会 委员
盈科业务指导委员会副主任
上市公司商学院《法律风险》主讲导师
工信部中小企业志愿服务专家律师
上海律协海事海商专业委员会 委员
中级并购交易师、碳排放交易师、上市公司独立董事资格、上市公司董事会秘书资格、证券从业资格、基金从业资格
业务领域：公司设立与投资、公司劳动人事合规体系建设、股权激励、股权架构设计、并购与重组、破产清算、商事诉讼等法律事务。
李慧律师，专注于企业法律顾问服务，长期致力于公司法与合规研究，熟悉公司治理结构、内部运营和HR管理事务。
担任多家教育培训业、口腔医疗业、物流业、制造业、传媒业、租赁服务业、住宿餐饮业、软件与信息技术业、珠宝首饰业……等行业企业常年法律顾问。
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