法律法规早知道，诉讼风险早预防。为从源头预防矛盾纠纷的发生，“纠纷预防早知道”栏目应运而生。该栏目通过归纳司法实践中常见的纠纷类型，解析相关的法律法规和潜在诉讼风险，旨在为个人和市场主体提供切实可行的法律建议，有效避免诉累的产生。本栏目采用短视频这一直观、生动的形式，将复杂的法律知识深入浅出地呈现给广大观众，意在推动法治建设进程，持续优化营商环境，促进市场主体活力迸发。
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房屋租赁市场会随经济发展情况变化而发生波动，稳定的租赁合同关系有助于房屋租赁市场的健康发展。然而，未明确约定租赁期限的租赁关系仍普遍存在，这类不定期关系中，租赁方常常发出疑问：“我和房东没有签订过合同，这租赁关系成立吗？”
“房子到期以后我还是租着的并且一直正常付租金的，现在房东怎么能说不租就不租了？”
本期将着重关注房屋不定期租赁的常见问题，提示租赁双方可能面临的风险及如何加以防范，避免纠纷发生，助力推动房屋租赁市场有序发展。
根据《中华人民共和国民法典》第707条、第730条、第734条之规定，不定期租赁有以下几类情形：
（一）非书面形式不定期租赁合同
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未签订书面租赁合同，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁合同。
（二）约定不明的不定期租赁合同
双方签订书面租赁合同，但合同中未约定租赁期限，或者约定租期模糊不清的，双方无法协商补充确定租期，按照合同其他条款或交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。
（三）续租未重新订立合同的不定期租赁合同
租赁期限届满后，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但是租赁期限为不定期。
（四）租赁双方明确约定的不定期租赁合同
双方当事人明确约定租期为不定期、“无固定期限”或类似条款的，成立不定期租赁合同。
不定期租赁相较于固定期限的租赁更具灵活性，承租人若想随时换房，出租人若想收回房屋自用，常常选择不定期租赁的方式，因为法律赋予了不定期租赁双方可以随时解除合同的权利——任意解除权。但同时这也使得不定期租赁处于相对不稳定的状态，容易出现不利于合同履行的因素。
例如，租赁双方面临随时可能会解除的合同必然不会对房屋进行过多的投入，不利于房屋的长期规划；出租人要承担承租人随时解除合同而带来的可能的空置损失。这些因素都不利于租赁关系的持久、稳定。
（一）何为任意解除权
根据《民法典》第730条之规定，在不定期租赁中，租赁双方均可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。这意味着租赁双方可以在无任何理由的情况下解除现有的租赁关系。其核心目的在于平衡合同自由与交易稳定，避免不确定期限约束合同双方。但任意解除权的行使并不任意，也要求解除一方在合理期限之前通知到对方。
（二）行使任意解除权的要求
1.合理期限的确定。对于合理期限法律并没有明确规定，需根据个案情况判断提前期间的合理性，合同有约定的从约定，若无约定，司法实践中多以1-3个月为限。判断合理期间可以综合考虑几点因素：房屋的性质及用途、承租人寻找新房源和搬离可能需要的时间、出租人寻找新租客所需的时间等。
2.通知义务的履行。行使解除权一方原则上应以书面形式作出并有效送达对方，通知的内容应包含明确解除合同的意思表示以及解除时间。
（三）行使任意解除权的后果
实践中，常见不定期租赁承租人通知出租人解除后，出租人以承租人违约解除为由主张违约金或扣留押金的情况。需要说明的是，任意解除权的合理行使并不构成违约。如承租人不存在其他违约行为或其他约定的押金扣留事项，押金应按双方合同约定处理或按普遍交易习惯予以返还，出租人亦无权主张违约金，而对于租金、水电费等费用双方应正常进行清算。
为避免不定期租赁带来的不稳定，租赁双方可注意以下几点：
（一）缔约时，应订立书面合同
签订租赁合同应采取书面形式订立，且合同中应写明租赁期限、租赁标的物、租金金额、支付方式等重点条款；对于已经签订合同的，但对租赁期限约定不明的，应及时签订补充条款或者沟通予以明确。对于已约定租期的合同，若租赁起点时间发生了调整，对于终止日期亦应补充明确，以免约定不明推定为不定期租赁。租赁合同到期后需要继续承租的，亦应提前确定好续租条件、续租期限等，及时订立新的书面合同。若双方意愿为不定期租赁关系的，则对于提出解除的合理期限、通知形式等程序性事项应加以明确。
（二）履行中，留存好沟通记录
在合同的履行过程中，双方应以可追溯的方式沟通，并留存好沟通记录，以防产生争议时举证困难。需要特别注意的是，以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式，因此双方通过函件、微信、邮件、短信等方式对涉及租期、租金等重要内容进行沟通，并进行有效确认后，亦可作为合同的内容。
（三）解除时，履行提前通知义务
不定期租赁关系中，解除租赁合同一方应提前通知对方并明确解除时间。出租人收回房屋应给予承租人必要期限寻找新房源；承租人要求解除时，也应给出租人合理期限收回房屋，另寻租客，双方都应避免突然解除给对方造成损失从而引发纠纷。
不定期租赁制度在保障交易自由的同时，亦要求租赁双方秉持诚信原则，遵守契约精神，依法依规行使各自权利、履行各自义务。
本期作者
顾君悦
上海嘉定法院
民事审判庭
法官助理
供稿｜民事审判庭 顾君悦
视频剪辑｜蒋凯雯
责任编辑｜李迪明子
执行编辑｜阮艳
