2025年，中国住房租赁市场迎来历史性拐点。当租金倒挂突破临界点、政策铁拳击碎套利空间、资本泡沫加速出清，曾被资本热捧的"二房东模式"轰然崩塌，暴露出重杠杆扩张下的系统性风险。
这场危机不仅是企业个体困境的叠加，更是中国租赁市场从"资本逐利"向"民生属性"回归的必然阵痛。
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根据URI城市租住的调研结果显示，2025年一季度，长租公寓领域头部企业自如延续了 2024 年的态势，其批量解约事件不断发酵升级。据不完全统计，在全国范围内，超3万套房源遭到强制解约，波及北京、上海、深圳等 15 座城市，预估产生的纠纷金额高达数十亿元。这一现象的背后，实则是二房东运营模式在面临多重压力之下，所出现的系统性崩塌。
2025年Q1数据透视：
租金倒挂加剧 空置率创历史新高
1.租金持续下跌，回报率跌至冰点
据URI城市租住数据监测，2025年3月全国大中城市租金挂牌均价为33.6元/平方米/月，同比下跌8.2%，较2021年峰值累计下跌17%。其中，一线城市平均租金跌至76.3元/平方米/月，同比跌幅达6.1%，租金回报率普遍跌破1.5%，低于同期国债收益率（2.8%)。
2.空置率突破25%，需求端“量价双杀”
URI城市租住市场调研数据显示，2025年Q1重点城市租赁房源库存量同比激增45%，而租客需求端呈现“量价双杀”—一线城市新增租客数量同比下降21%，3500元/月以下低价房源成交占比达79%。长租公寓的中高端品牌房源空置率飙升至25%左右（成熟项目平均出租率约75%），为应对困局，在政策允许的项目中，企业纷纷试水短租业务；而受条件限制的项目，则被迫通过多次降价策略提升出租率，折射出行业深度调整的严峻挑战。
3.企业现金流危机爆发
天眼查数据显示，2025 年第一季度（Q1）住房租赁行业债务问题凸显，企业债务违约金额累计超 85 亿元。市场环境持续承压，民营长租公寓企业首当其冲，魔方公寓、安歆公寓、自如等代表性民企，为缓解资金压力，削减运营成本，这些企业采取了裁员、降薪等措施，并逐步清退亏损严重的项目，试图止损自救，艰难应对行业寒冬。
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政策风向明确：
监管组合拳终结野蛮生长的暴利时代
1.租金涨幅硬性管制 压缩二房东利润
国家规定：2025年起，住建部发布的《住房租赁管理条例》规定，租金年涨幅不得超过 5%，且必须间隔 12 个月以上调整。
地方规定：如福建省住建厅 2022 年 2 月发布的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》中提到，城市住房租金年度涨幅不超过 5%。
国外相关规定：如洛杉矶县自 2025年1月1日起，年度租金涨幅限制为前12个月期间消费者价格指数（CPI）变化百分比的 60%，最高不得超过 3%；
2.禁止银行为 “高杠杆包租” 模式提供贷款
相关部门出台政策禁止银行为 “高杠杆包租” 模式提供贷款，如北京住建委联合北京银保监局等部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，明确规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的 “租金贷” 资金拨付给住房租赁企业。深圳市住房和建设局公开征求《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）意见，要求金融机构应与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，并将贷款全额拨付至承租人个人账户，禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款，禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容
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二房东模式不可持续：
从“印钞机”到“碎钞机”
以点观面，北京一套月租金8000元的房源为例，2025年二房东的单套房运营成本已从2020年的10000元/月增至10300元/月，而实际出租收入仅7200元/月，单月亏损达3100元，较五年前翻倍。核心矛盾在于：
1.历史高价收房与租金剪刀差
2018-2019年，自如等企业为抢占市场，以高于市场价约20%-30%的价格收房，锁定5-8年租约。但2023年后租金持续下跌，导致存量房源成本价与市场价差扩大至15%-20%。
2.保障性住房冲击
据URI统计，全国“十四五”计划筹集870万套（间），2024年开工及筹集180万套，目前累计完成超800万套，完成率约92%，供应数量整体占租赁市场总房源的40%，其低价优势直接挤压长租公寓需求。URI调研数据显示，保租房平均租金仅为市场价的60%-90%，租客续约率高达75%。
3.轻资产转型受阻
作为自如力推的转型战略，“增益租”模式（业主承担装修成本，企业收取服务费）虽被标榜为转型方向，但实际执行中暴露装修质量差、分成不透明等问题。
而在集中式长租公寓领域，委托管理模式同样陷入困局。运营方与业主间权责失衡，企业长期处于 “高投入、低回报” 的困境-不仅需承担房源改造、日常运维等繁重工作，利润空间却持续被压缩。加之标准化流程缺失，项目扩张面临复制瓶颈，制约行业规模化发展。
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行业洗牌加速：
从“大逃杀”到新生态
1.头部企业集中度提升 国企品牌加速入局
URI城市租住预测，2025年底头部5家长租企业市占率将从30%提升至65%，区域性中小二房东80%将退出市场。万科泊寓、华润有巢等通过承接政府保租房项目，利润率稳定在8%-10%。
在长租公寓市场竞争加剧的背景下，国企长租公寓品牌正加速布局 “品牌输出”赛道。依托强大的品牌公信力与资源整合能力，它们将聚焦国企体系内的闲置厂房、办公楼宇、存量住宅等资源，通过专业化运营与品牌赋能，推动低效资产盘活，实现国有资产保值增值，同时为市场注入更稳定、更优质的租住供给。
2.租赁科技赋能成关键
龙湖冠寓上线AI定价系统后，空置率降至9%，魔方公寓引入智能清洁机器人，单房保洁成本从35元降至12元。数字化管理成为企业降本增效的核心手段。
3.资本逻辑重构
包租模式内部收益率（IRR）从15%+跌至3%-5%，而轻资产模式的净资产收益率（ROE）稳定在6%-10%，吸引国有资本和专业化运营商入场。
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案例与争议：
房东与租客的双输困局
案例1：成都房东王十七
自2019年与自如签约至2025年，2024年初因拒绝降租被暂停打款，2025年4月遭强制解约。自如提出的赔偿方案为“两个月租金违约金扣除装修费”，最终王十七需倒贴2.5万元。
案例2：南京业主可怡
2023年4月自如要求降租30%未果后单方解约，可怡通过法律途径追回租金。2025年类似案例激增，但多数房东因诉讼成本高选择妥协。
争议焦点：合同条款不对等
自如合同中的“装修折旧费”和“服务质量保证金”条款常被用于抵消违约金。例如，上海房东陈原在解约时被要求退回保证金，实际到手的赔偿仅为1.5个月租金。
未来
2025年的自如解约潮，标志着二房东模式在政策、市场、资本的三重绞杀下彻底退场。未来的租赁市场将呈现三大趋势：
国有平台主导：保租房与人才公寓成为主流，占比超50%；
服务化转型：企业从“赚差价”转向“赚服务费”，数字化与科技赋能成核心竞争力；
监管常态化：租金透明化、税收规范化、融资审慎化构成新规则体系。
最后，URI城市租住想说：对从业者而言，唯有放弃暴利幻想，回归民生服务本质，方能在寒冬后迎来新生。
信息来源：公开数据 URI城市租住复核整理、URI城市租住 Data Bank
撰文: URI城市租住研究中心
内容复核:韩晓
运营编辑:树懒
