作者：周军律师.
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在执行程序中，时常会出现案外人与被执行人达成不动产以物抵债协议的情况。
那么，如果案外人与被执行人达成不动产以物抵债的，能否排除执行？
《最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要》中明确：
以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同明显有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。
法官会议认为，
在《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用于以物抵债问题上，裁判尺度不尽统一。我们认为，《执行异议和复议规定》第二十八条不适用于以物抵债，主要理由如下：
一是以物抵债不同于买卖合同。以物抵债以消灭金钱债务为目的，而买卖合同的核心在于买受人以取得标的物所有权为合同的签订目的。在以物抵债场合，存在新旧两个债，在债务更新场合，新债设立的同时旧债消灭，新债在性质上确实类似于买卖合同。而在新债清偿场合，新债设立的同时旧债并不消灭，此时同时存在新旧两个债，性质上属于选择之债，与单一之债性质的买卖合同判然有别。在债务更新性质的以物抵债场合，债权人享有请求交付并转移所有权的权利，但无须再付款，因为其在买卖合同项下负有的付款义务与其对债务人享有的债权已因抵销而消灭，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，因此极易损害其他当事人的合法权益。而在买卖合同中，出让人因出让标的物而获得价款，该价款完全可用于清偿债务，因而一般不会损害他人的合法权益。
二是出于限制隐形物权适用范围的考虑。公示公信原则是物权变动的一项基本原则，而物权期待权缺乏公示方法，第三人无法通过查阅不动产登记簿获得相关权利信息。赋予其优先于金钱债权人的效力，不符合债权人平等性以及物权须公示的民法基本原理。
三是出于引领预期、防范虚假诉讼的考虑。以物抵债协议仅需当事人签字即可成立，当事人极易伪造以物抵债事实。且在考察以物抵债是否损害其他当事人利益时，由于民事诉讼中法院缺乏足够的技术手段，难以判定以物抵债事实是否真实存在，从而很难防范虚假诉讼的发生。
四是保持裁判尺度统一的需要。对以物抵债保持防范警惕态度是当前司法实践的一贯态度，在执行异议之诉中不宜认可以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
周军律师提醒，案外人与被执行人达成不动产以物抵债协议后，通常情况下不能排除执行。对于案外人而言，若希望通过以物抵债协议获得不动产并排除执行，应尽可能在协议签订后及时办理不动产过户登记手续，若因客观原因无法办理，也要保留好相关证据，证明自身对未能办理过户登记不存在过错以及以物抵债协议的真实性、合法性与实际履行情况等，以便在执行异议程序中维护自身合法权益。而对于其他债权人来说，在执行程序中若遇到案外人以物抵债协议主张排除执行的情况，要积极提供证据，对以物抵债协议的真实性、合法性等提出合理质疑，维护自身债权的公平受偿。
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