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案情简介
2019年8月30日，原告张某某（乙方）与被告孙某（甲方）签订协议书约定：甲方将其承包的位于某村原预制厂的集体建设用地转让给乙方，期限20年，转让价格150万元，分三次付清。甲方确认地上建筑物均由乙方投资建设，建筑物所有权属于乙方。乙方按合同向某村委会交付土地承包租金。2020年6月3日，张某某付款50万元。该土地系孙某向某村委会承包取得，孙某与某村委会的土地承包合同约定，承包期限20年，承包费一年一付，孙某不得转让土地承包经营权。张某某提交淄博市临淄区自然资源局2020年12月10日作出的行政处罚决定书一份，载明案外人王某未经批准擅自占用涉案工业用地建设车间的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。原告张某某诉至法院，请求：1.依法确认张某某与孙某签订的案涉协议书无效；2.判令孙某退还张某某土地转让款50万元；3.判令孙某赔偿因合同无效给张某某造成的损失。
法院审理
法院经审理认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，案涉土地性质为某村的集体所有土地，被告孙某与某村委会签订土地承包合同，其未提供证据证明经过民主议定程序及相应备案程序等，故孙某不享有该土地的经营权。同时，该土地亦无规划手续，依照法律规定，孙某亦不能对外转让。故被告孙某与原告张某某签订的协议书因违反法律强制性规定而无效。案涉集体土地经营权转让协议被认定无效后，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百五十七条的规定，双方应当相互返还相应的财产、补偿差价。原、被告均明知被告孙某未实际取得案涉集体土地经营权，双方仍签订土地经营权转让协议，均存在明显缔约过错，孙某应当返还张某某已付的土地转让款50万元，张某某应当将案涉土地返还孙某。由于在合同缔约中双方均存在过错，故对于50万元款项产生的利息以及土地占用费用等损失由各自承担。据此，判决：一、原告张某某与被告孙某签订的协议书无效；二、原告张某某于本判决生效之日起三十日内将案涉土地返还被告孙某；三、被告孙某于本判决生效之日起十日内返还原告张某某支付的土地转让款50万元；四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。
法官说法
本案主要涉及集体土地经营权转让协议效力的认定。为进一步盘活农村经济活力，提高农民收入，随着以土地所有权、承包权、经营权为核心的“三权分置”改革的不断推进，因农村土地经营权转让引发的纠纷数量呈上升趋势。土地经营权的流转，有利于促进农村生产力的发展，实现农村劳动力转移和优化农村土地资源配置，有利于推动农村土地承包关系的长期稳定。土地经营权的转让不仅事关农民的切身利益，也事关农业发展和农村稳定。司法实践中，正确处理此类纠纷的前提是准确认定集体土地经营权转让协议的效力。
土地经营权转让，指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件流转给他人，他人对土地享有占有、使用、收益的权利。《中华人民共和国农村土地承包法》第九条规定，承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。第十条规定，国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。土地承包经营权人可以根据自己的需要依法设立并流转土地经营权，土地经营权作为民事权利，国家保护土地经营权人的合法权益。《民法典》第三百三十九条规定，土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。据此，集体经营性建设用地入市应同时符合如下几个条件：一是符合国土空间规划要求，集体经营性建设用地只有在土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的情况下，土地所有权人才可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；二是符合合同形式及内容要求，在使用集体经营性建设用地时，土地所有权人和使用权人应当签订书面合同，内容上应载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务；三是符合民主议定的程序要求，集体经营性建设用地的出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。上述规定的初衷在于规范集体经营性建设用地的入市行为，确保土地的合理利用和高效管理，切实保护农村集体和土地使用者的合法权益。依据《民法典》第一百五十三条第一款关于认定民事法律行为无效的规定，不符合上述规定条件的集体经营性建设用地转让行为因违反法律强制性规定而无效。
本案中，案涉土地性质为某村的集体所有土地，被告孙某与某村委会虽就案涉地块签订有土地承包合同，但孙某未能提供证据证明某村委会该土地发包经过民主议定程序并履行了相应备案程序等，故该土地承包合同无效，孙某不享有该土地的经营权。同时，该土地亦无规划手续，依照法律规定，孙某亦不能对外转让。故被告孙某与原告张某某签订的案涉协议因违反法律强制性规定而无效，双方应当相互返还相应的财产并按照过错情况补偿差价。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国民法典》第三百三十九条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
《中华人民共和国民法典》第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
《中华人民共和国农村土地承包法》第九条承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。
《中华人民共和国农村土地承包法》第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。
来源：张店法院、山东高法
