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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告方：
王素红与张宇轩原系夫妻关系。张宇轩于2022 年 1 月 20 日去世，二人育有子女二人，分别为张峰和张琴。张宇轩之父张建平于 1996 年 9 月 10 日因死亡注销户口，之母杨丽华于 2017 年 10 月 16 日因死亡注销户口。
被告方：
刘慧芳。
（二）房屋基本情况
案涉房屋坐落于北京市通州区A 村（以下简称 A 村）xxx 号，该院落的《宅基地使用卡》登记的户主为张建平。
（三）房屋买卖过程
2008 年 4 月 16 日，杨丽华、张宇轩（甲方、出售方）与刘慧芳（乙方、购买方）签订《房屋买卖协议》。协议约定甲方将位于 A 村 xxx 号的住宅一套出售给乙方，对房屋四至进行了明确，同时约定甲方保证宅基地权属清楚，转让后房产及宅基地的使用权与所有权归属乙方，出售价为人民币 20 万元整。签订协议时乙方预先交付 15 万元，待交房时再付 5 万元结清，甲方交房时需保持房产、水电等设施完好并结清此前费用。自甲方腾房给乙方之日起，如遇拆迁等相关权益均由乙方享有和承担。合同签订后，双方均依约履行。
（四）被告户籍情况
刘慧芳户口于1984 年 8 月 28 日由通州区 A 村二队迁出，于 1984 年 9 月 10 日迁入通州区 B 村，于 2019 年 1 月 28 日迁至通州区 A 村 xxx 号，为非农业家庭户。经法院与 A 村村委会核实，刘慧芳自出嫁户口迁出，不再是 A 村村集体经济组织成员。
二、争议焦点
（一）原告诉求
请求法院依法确认张宇轩与被告刘慧芳于2008 年 4 月 16 日签订的《房屋买卖协议》无效。
请求人民法院依法判令被告腾退并返还原告位于北京市通州区A 村 xxx 号房屋。
原告认为根据国务院办公厅相关规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，被告刘慧芳并非北京市通州区A 村村民，买卖协议违反法律的强制性规定，应属无效。
（二）被告诉求
不同意原告的诉讼请求。认为涉案合同的签订是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫情形，内容没有违反我国法律法规强制性规定，故涉案房屋买卖合同有效。同时，被告称其户口在通州区A 村，具有房屋所在地集体经济组织成员身份，房屋买卖不会造成集体组织宅基地的流失，且涉案合同已实际履行完毕，自 2008 年 4 月 16 日签订协议，同年 5 月 31 日交房，至今被告在此居住使用涉案房屋。
（三）争议焦点
《房屋买卖协议》是否因违反法律强制性规定而无效，核心在于被告刘慧芳是否具有A 村村集体经济组织成员身份，进而判断其是否有权取得该村宅基地使用权及农村房屋所有权。
若协议无效，被告是否应腾退并返还房屋，以及相关后续事宜如何处理。
三、裁判结果
确认杨丽华、张宇轩与被告刘慧芳于2008 年 4 月 16 日签订的《房屋买卖协议》无效。
驳回原告王素红、张峰、张琴的其他诉讼请求。
四、案件分析
（一）法律依据分析
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。这是判断本案房屋买卖协议效力的关键法律依据。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，房屋买卖协议涉及宅基地使用权的转让，因被告刘慧芳并非A 村村集体经济组织成员，违反了土地管理法中关于宅基地使用权主体的强制性规定，故协议无效。
《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的合同法等相关法律规定。
（二）证据分析
原告提供了派出所出具的证明信、户口本等证据，证明被告刘慧芳的户籍变迁情况，结合法院向A 村村委会核实的情况，能够明确刘慧芳自 1984 年 8 月 28 日户口从 A 村迁出后，不再是该村村集体经济组织成员。
被告虽主张其户口在A 村且享有选举权系本村集体经济组织成员，但原告指出选举权与户籍性质无关，居民或村民都享有选举权，且被告已享有 B 村集体经济组织成员身份，不能同时具有两个集体经济组织成员身份。法院核实的结果也支持了原告的观点。
房屋买卖协议、收条等证据证明了双方存在房屋买卖的事实及履行情况，但因协议违反法律强制性规定，不能改变协议无效的性质。
（三）腾退房屋问题分析
对于原告要求被告腾退并返还涉诉房屋的诉求，双方争议较大，且涉及到第三人利益（如被告可能对房屋进行了装修改造等，可能涉及装修利益分配等第三人相关问题）。双方均表示如涉诉协议确认无效，愿意就腾房等事宜自行协商解决，故法院在本案中不再予以处理。这体现了法院尊重当事人意愿，对于复杂且当事人有协商意愿的问题，给予当事人自行解决的空间，避免司法过度干预。
五、胜诉办案心得
（一）准确把握法律规定
在处理此类涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件时，要精准理解和运用土地管理法中关于宅基地使用权主体资格的规定。明确非本村集体经济组织成员不得取得宅基地使用权这一关键要点，以此为基础判断房屋买卖协议的效力。在本案中，通过对被告户籍情况的审查及向村委会核实，准确认定被告不具备集体经济组织成员身份，从而为确认协议无效奠定了坚实的法律基础。
（二）充分收集和运用证据
全面收集与案件相关的各类证据，包括户籍证明、房屋买卖协议、收条以及向村委会核实的情况等。这些证据相互印证，形成完整的证据链条。在本案中，通过派出所出具的证明信、户口本等证据清晰地呈现了被告户籍变迁过程，结合村委会核实结果，有力地证明了被告不具备集体经济组织成员身份，在庭审中起到了关键作用，使得法官能够准确认定案件事实。
（三）关注当事人意愿及案件实际情况
对于腾退房屋等复杂且涉及第三人利益的问题，当双方当事人表示愿意自行协商解决时，尊重当事人的意愿。这不仅体现了对当事人意思自治的尊重，也避免了因司法裁判可能引发的更多矛盾。在处理案件过程中，要充分考虑案件实际情况，灵活运用司法手段，在法律框架内寻求最有利于解决纠纷的方式。
