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一、案件梳理
(一)当事人信息
原告方:
王素红与张宇轩原系夫妻关系。张宇轩于2022 年 1 月 20 日去世,二人育有子女二人,分别为张峰和张琴。张宇轩之父张建平于 1996 年 9 月 10 日因死亡注销户口,之母杨丽华于 2017 年 10 月 16 日因死亡注销户口。
被告方:
刘慧芳。
(二)房屋基本情况
案涉房屋坐落于北京市通州区A 村(以下简称 A 村)xxx 号,该院落的《宅基地使用卡》登记的户主为张建平。
(三)房屋买卖过程
2008 年 4 月 16 日,杨丽华、张宇轩(甲方、出售方)与刘慧芳(乙方、购买方)签订《房屋买卖协议》。协议约定甲方将位于 A 村 xxx 号的住宅一套出售给乙方,对房屋四至进行了明确,同时约定甲方保证宅基地权属清楚,转让后房产及宅基地的使用权与所有权归属乙方,出售价为人民币 20 万元整。签订协议时乙方预先交付 15 万元,待交房时再付 5 万元结清,甲方交房时需保持房产、水电等设施完好并结清此前费用。自甲方腾房给乙方之日起,如遇拆迁等相关权益均由乙方享有和承担。合同签订后,双方均依约履行。
(四)被告户籍情况
刘慧芳户口于1984 年 8 月 28 日由通州区 A 村二队迁出,于 1984 年 9 月 10 日迁入通州区 B 村,于 2019 年 1 月 28 日迁至通州区 A 村 xxx 号,为非农业家庭户。经法院与 A 村村委会核实,刘慧芳自出嫁户口迁出,不再是 A 村村集体经济组织成员。
二、争议焦点
(一)原告诉求
请求法院依法确认张宇轩与被告刘慧芳于2008 年 4 月 16 日签订的《房屋买卖协议》无效。
请求人民法院依法判令被告腾退并返还原告位于北京市通州区A 村 xxx 号房屋。
原告认为根据国务院办公厅相关规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,被告刘慧芳并非北京市通州区A 村村民,买卖协议违反法律的强制性规定,应属无效。
(二)被告诉求
不同意原告的诉讼请求。认为涉案合同的签订是双方真实意思表示,不存在欺诈、胁迫情形,内容没有违反我国法律法规强制性规定,故涉案房屋买卖合同有效。同时,被告称其户口在通州区A 村,具有房屋所在地集体经济组织成员身份,房屋买卖不会造成集体组织宅基地的流失,且涉案合同已实际履行完毕,自 2008 年 4 月 16 日签订协议,同年 5 月 31 日交房,至今被告在此居住使用涉案房屋。
(三)争议焦点
《房屋买卖协议》是否因违反法律强制性规定而无效,核心在于被告刘慧芳是否具有A 村村集体经济组织成员身份,进而判断其是否有权取得该村宅基地使用权及农村房屋所有权。
若协议无效,被告是否应腾退并返还房屋,以及相关后续事宜如何处理。
三、裁判结果
确认杨丽华、张宇轩与被告刘慧芳于2008 年 4 月 16 日签订的《房屋买卖协议》无效。
驳回原告王素红、张峰、张琴的其他诉讼请求。
四、案件分析
(一)法律依据分析
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权。这是判断本案房屋买卖协议效力的关键法律依据。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中,房屋买卖协议涉及宅基地使用权的转让,因被告刘慧芳并非A 村村集体经济组织成员,违反了土地管理法中关于宅基地使用权主体的强制性规定,故协议无效。
《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定,民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前,应适用当时的合同法等相关法律规定。
(二)证据分析
原告提供了派出所出具的证明信、户口本等证据,证明被告刘慧芳的户籍变迁情况,结合法院向A 村村委会核实的情况,能够明确刘慧芳自 1984 年 8 月 28 日户口从 A 村迁出后,不再是该村村集体经济组织成员。
被告虽主张其户口在A 村且享有选举权系本村集体经济组织成员,但原告指出选举权与户籍性质无关,居民或村民都享有选举权,且被告已享有 B 村集体经济组织成员身份,不能同时具有两个集体经济组织成员身份。法院核实的结果也支持了原告的观点。
房屋买卖协议、收条等证据证明了双方存在房屋买卖的事实及履行情况,但因协议违反法律强制性规定,不能改变协议无效的性质。
(三)腾退房屋问题分析
对于原告要求被告腾退并返还涉诉房屋的诉求,双方争议较大,且涉及到第三人利益(如被告可能对房屋进行了装修改造等,可能涉及装修利益分配等第三人相关问题)。双方均表示如涉诉协议确认无效,愿意就腾房等事宜自行协商解决,故法院在本案中不再予以处理。这体现了法院尊重当事人意愿,对于复杂且当事人有协商意愿的问题,给予当事人自行解决的空间,避免司法过度干预。
五、胜诉办案心得
(一)准确把握法律规定
在处理此类涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件时,要精准理解和运用土地管理法中关于宅基地使用权主体资格的规定。明确非本村集体经济组织成员不得取得宅基地使用权这一关键要点,以此为基础判断房屋买卖协议的效力。在本案中,通过对被告户籍情况的审查及向村委会核实,准确认定被告不具备集体经济组织成员身份,从而为确认协议无效奠定了坚实的法律基础。
(二)充分收集和运用证据
全面收集与案件相关的各类证据,包括户籍证明、房屋买卖协议、收条以及向村委会核实的情况等。这些证据相互印证,形成完整的证据链条。在本案中,通过派出所出具的证明信、户口本等证据清晰地呈现了被告户籍变迁过程,结合村委会核实结果,有力地证明了被告不具备集体经济组织成员身份,在庭审中起到了关键作用,使得法官能够准确认定案件事实。
(三)关注当事人意愿及案件实际情况
对于腾退房屋等复杂且涉及第三人利益的问题,当双方当事人表示愿意自行协商解决时,尊重当事人的意愿。这不仅体现了对当事人意思自治的尊重,也避免了因司法裁判可能引发的更多矛盾。在处理案件过程中,要充分考虑案件实际情况,灵活运用司法手段,在法律框架内寻求最有利于解决纠纷的方式。