房财经网北京2025年春天，通州楼市火了。
由一个叫招商云璟揽阅的新盘点燃的。3月2日，它首推230套房源，认购11.46亿元，去化率高达90.43%。
这个成绩，足以让东南2.1公里外的金隅花溪云锦艳羡，它的开盘时间还要等到5月份。
它们的拿地时间都是在去年第四季度，招商云璟揽阅早了12天。
在出总平图上，金隅花溪云锦花了40天，而招商云璟揽阅只用了28天。
一步慢，则步步慢。金隅花溪云锦的推盘速度真的是慢了。
几天前，金隅花溪云锦公布了户型图。
没有意外，它拥有当下最主流的送面积“三件套”：内嵌阳台、飘窗、设备平台。
它的户型面积段有4个：108平、128平、138平、153平。最大的特点是，所有户型都是四室两厅两卫，户型也相当不错。
由于大尺度赠送，让金隅花溪云锦成了一个纯四居小区。
花溪云锦将108平米做成四居，是比较罕见的，但并没有打破通州楼市的记录。城建国誉颂竟然做到100平米的四居。
这是好房子时代的产物，招商云璟揽阅也概莫能外。
一个问题来了。
金隅花溪云锦入市后，它能复制招商云璟揽阅的热销吗？
在花姐看来，它是有难度的。
除了失去先发优势之外，金隅花溪云锦的户型定位，未必适合通州六环边的客群。它距离东六环只有3公里。
花姐认复盘过招商云璟揽阅热销，最核心的一个因素，是纯刚需定位。
在整个市场都侧重于改善户型的当下，正是这个差异化定位，恰恰让云璟揽阅得到了刚需人群的青睐。
招商云璟揽阅开盘供应的353套户型中，79平米约90套，占比25%；89平和108平各约100套，占比各约28%，128平约60套，占比约16%。
它的主力户型是108平米以下，占比84%。
反观金隅花溪云锦的户型，面积有点偏大。
它一共有366套户型，108平占比约18%、128平占比约52%、138平占比约15%、153平约15%。
也就是说，金隅花溪云锦108平米以上面积户型占比82%，恰恰和招商云璟揽阅形成了错位竞争。
这两个项目虽相隔不远，但招商云璟揽阅更靠近北京城市副中心CBD一些，离地铁1号线八通线直线距离450米，而金隅花溪云锦距离土桥站约650米。
另外，从城市界面上，金隅花溪云锦也逊色于招商云璟揽阅。
金隅花溪云锦北面是一片空地，何时上架未知，南面是金隅嘉业正在代建的保障房。
招商云璟揽阅周围比较成熟，西面一路之隔的6007地块，已经进入2025年北京第二批供地清单，容积率仅为1.7。
此外，金隅花溪云锦自身还有一大硬伤——楼间距问题。
楼王2#占据了最佳位置，距离前面的7#52.4米，除了西端户斜前方5#的遮挡，其余三套房的视野都很开阔。
可它的楼间距与楼高的比，依然只有1.58。
受影响最大的是4#和5#，虽位于小区中央，但角煞非常严重，长时间会被6#、7#、8#遮挡重。
不仅如此，第一排6#、7#、8#，同样也会受到南面保障房的影响，采光受限。它们的楼间距与楼高的比也只在1.4左右。
一般情况下，标准的楼间距，应该是楼高的1.7倍左右。
结合内外环境，花姐认为，金隅嘉业这种走改善的错位路线，犹如走钢丝，是存疑的。
至少从目前的市场表现，招商云璟揽阅已经证明了自己定位的成功。
商场如战场，机会有可能稍纵即逝。尤其是在刚需购房群为主的通州，抢占先机很重要。
现在，招商蛇口把压力给到了金隅嘉业。
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