成都新楼市 文|黎小小
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2025,率先炸场的竟然是成华区。
聚光灯下的成华,有两方面的数据值得细看:
一边是成华区土地持续爆发,高价地频出,多宗宅地成交价冲破2W/㎡大关......短短2个月内成华实现价值三连跳!而房企对区域的热度仍在持续高涨,区域接下来的土拍早已群星环伺,市场期待度抵达新峰值。
另一边是购买端口的集体押注。数据显示,2024年成都以33.4万套的住宅成交量登顶全国,其中热度居高的五城区内,成华区占据约17%的成交份额,位居主城榜首(注1),区域内多个项目实现开盘即清。
但,这都不是成华今年最凶猛的进攻点。
土地市场的热烈情绪已经迅速传导到购房群体,「今年不买房,明年买地王」,成了改善购房者普遍的担忧。事实也印证这一点:
开年来,成华市场迎来一个显著趋势,350万总价级以下新房产品逐渐退场,正式迈入400-700万级高端局。区域多数新盘将主力面积段锁定在143㎡-200㎡,总价天花板进一步拉高。
真正值得探讨的问题也在此处,2025,成华将如何撑起这场高端局厮杀?
△成华实景
要征服高端局,关键还是产品力。
在这个层面,业界共识,成华区始终领先一步。
一方面,成华区作为城市有机更新和主城土储大户,自然也就成为诸多实力房企的 “兵家必争之地”,竞争激烈的市场格局推动房企持续精进产品力。自2023年起,成华楼市的产品力之“卷”就有目共睹,环幕LDK厅、私享入户光厅、星空顶地库、初改奢配等创新理念和产品,率先出现在成华区。
而去年成都新规落地,成华更是最早“吃螃蟹”者,各大房企纷纷选择在这里呈现自己的“新规首作”。空中庭院、全景舱、超大得房率.....新一代居住产品的想象空间接连刷新。
这股大卷产品力的风潮,让成华区晋升为「成都产品力」的象征。
即使如今成都楼市已经普遍进入了新一轮产品力的剧烈迭代中,这里也始终是先锋试验田,始终站在成都居住革新的前端。
尤其是在一个现象新盘上,我们看到了成华迈入高端局的关键一击:
澳南·锦江序,重新定义出成都居住产品的挑战上限。
购房者会因为什么而爱上一个楼盘?
有人青睐兼具竞争力和舒享感的产品,有人会为主城熟区地段买单,也有人被一扇窗景打动。我们会因为一个足够动人的侧面而衷情一个项目,但澳南·锦江序的每一面都让人一见倾心。
是的,即便放在楼市内卷的当下,澳南·锦江序无论是城市底盘还是产品配置,依然鲜有对手。
首先就是足够有排面和诱惑力的地理区位。
△澳南·锦江序区位示意
位居东二环外、中环内,从这里步行约700余米,就是地铁4、7号线双线双站(万年场站、槐树店站),东西向和环城轨道动线都汇流于此;周边更是明星商圈环伺,只需一站抵达万象城,听三四首歌的距离步行即达;南边近距离触达攀成钢和东站,往北即是东郊记忆,大批潮流的商业街区和多元文创、消费场景,在此合围凝聚出一个别具魅力的生活新磁极。
△成都万象城实景
但优越的地段,不意味着可以在项目打造上“躺平”,相反,这成为了澳南·锦江序实现产品“卷”到顶的先天禀赋。
项目占地约17亩,值得注意的是,地块拥有过硬的低密基底——地块容积率仅约1.5,而且西侧直面沙河。
关注过近几年成都楼市的人都明白,这两重条件的叠加意味着什么。如今高端住宅领域,「低密」已经成为一个被滥用的词,但真「低密」有几处?
就直观数据而言,成都土拍中出让宅地的容积率多数在2-2.5之间,就连当前成都楼面地价前二,亦不例外。纯正低密的1.5容积率寥若晨星,仅麓湖和三圣乡板块有少量供应,产品也直奔千万级别。主城醇熟区内的1.5容积率地块,少之又少。
可见澳南·锦江序的禀赋珍贵,更何况,还能直面河景,几近独享约200余米沙河景观线。成都一线河景房的“缺”,无须多言吧。
△沙河公园实景
地脉资源是否具备可复制性,是决定房子成长值的关键。豪改人群深谙此理,像澳南·锦江序这样同时具备低密+主城+一线河景禀赋的产品,就不具备可复制性,即便未来进入二手存量市场,也拥有更高的「定价权」。
因为足够少见,当得起「藏品」称谓。
一般房企,尤其追求高流速的房企,拿到这样的地块会怎么做?
容积率拉满的高低配、公式化套用户型的大平层,尽可能拉高总货值;至于园林景观,小地块无须讲究,“有”即可,这样的地段总是不愁卖的......
澳南显然没有同流,在锦江序项目上投入了超出常规的耐心、用心和原创力。他们想要打造的是一个呈现成都想象力的世界作品,是致敬城市、建筑、锦江源脉的「成都封面」。
这可能是四川本土近几年来最低调的房企之一,但实际上TA已经是资深的成都派住宅大师,近年来更屡获国际殊荣,将“精益求精”写进了企业DNA。
这家成立于1997年的企业,迄今已跨越28年,旗下拥有10余家下属控股企业,集团总开发逾百万平米,覆盖整个川内重要城市经济圈。
锦江序虽然是澳南首个成都主城的产品,但他们的目光相当长远:瞄准成都原创高端。
这个项目承载了澳南自身转型的重要战略,希望在此呈现出标杆意义,通过在产品上做加法,做亮度,成为灯塔,未来复制灯塔,再打造出灯塔群。
为项目投入“造极的决心”,这份巨大的诚意,在产品细节上清晰可见。
一般楼盘通常的排布方式有两种,阵列或围合式,但放到澳南·锦江序的地块上都会产生明显的视野bug,既无法避免对视,也浪费了优越的河景资源。
澳南出彩手法之一也在于此处,巧妙设计了翼展式建筑布局,使得楼间距超100米。且每栋楼之间视角错位,都不会产生视野遮挡,有效避免了小地块中常出现的“握手楼”尴尬情景。这个布局,也将每栋楼的视距大幅延长,全都直面沙河,使每一栋都获得了「楼王级视野」。
这才是低密的真正意义。
△澳南·锦江序楼栋视野&视距情况
全盘仅118户,资源的私享度和纯粹度相当高;全部清一色小高层产品,2T2户的梯户比配置,1栋就是1个单元,户户皆边户。
外立面也很有腔调。运用大面积星空玻璃幕墙,摒弃传统外立面的山墙设计,打造了隐框式幕墙,显现出通透璀璨的全屏镜面感,是超甲地标中的常用工艺。
△澳南·锦江序效果图
在这里,你能感受到澳南对地脉禀赋的充分尊重。
宽松低密的楼栋布局,释放了大量的公共绿地空间,让每栋都形成特别的生活闭环,实现了约88%的园林覆盖率。楼下左右双中庭铺陈出约7700㎡城市山林,是麓湖同款园林标准。
小区地块拥有天然的地势高差,便以黄果树瀑布为灵感,打造入口叠瀑,利用原生坡地,高低错落的水景、花境,再嵌入大面积置石,还有上百种名贵植物,形成浓烈的森林峡谷感。
△澳南·锦江序园林效果图
归家界面也显现出澳南「地势尽其用」的营造水平,项目对红线外的归家界面进行统一形象改造,让小区内景和滨河生态带实现无界交融,出门即一线河景。
△澳南·锦江序效果图
在澳南·锦江序,每一个活力空间都不是「单兵作战」的独立个体,它们环环相扣地咬合在一起,嵌套成了一个园区里的「超级社交场」。园区内是森林中央会客厅,也是林下童梦天地,有铺设劳斯莱斯星空顶的酒店式入户大堂,也有森氧健身房.....
△澳南·锦江序效果图
为业主打造的专属会所,灵感来自陆地游艇,同时也是未来的小区大门,未来感拉满,一眼就让人联想到《三体》星舰。
高奢属性的细节在会所上详尽呈现:SKP同款的11米高定制通高大板玻璃,项目会所拥有约200块,还有近千块精工双曲铝板,每平米造价超1.2W,会所总耗资超千万......全是令人惊叹的顶配手笔。
△澳南·锦江序会所效果图
见过澳南·锦江序的每一寸空间,每一寸细节,才懂什么叫“我花开后百花杀”。
随着新规的发布,成都楼市已经进入了一个规划政策的窗口期。购房者可以用更少的成本,买到更大的房子。
项目主推三种产品,建面约125㎡、140㎡、173㎡四房户型。用直观的数据总结,全都实现了得房率猛增,分别在约102%-112%,上限惊人,在全成都都是顶流存在。
但在市场反复验证后,澳南认为新规的意义不仅在于居住面积的提升,得房率变大只是生活理念、场景越级改善的数据表征,而非目的。
换言之,“得房率提升”只是澳南·锦江序户型设计里第一重亮点,更重要的是新规语境下他们实现了第二次空间迭代——多出来的面积,会变成新的生活场景。
去实地看过房的购房者和同行都反馈,成都改善户型新标准被这个项目拉高了。
周知,当前成都四房户型,要同时保证户型功能性完整,又不破坏空间尺度感,至少需要到140平面积段。过去120平面积段的4房户型,通常这两个属性都要大打折扣。
而澳南·锦江序不仅在125㎡的空间内,完整装下了140㎡四房的功能区,公区、次卧、厨房,每一个家庭场景,每一个家人的生活尺度感都获得了充分尊重。
△澳南·锦江序建面约125㎡户型
场景越级落到实处。建面约125㎡拥有双套房主卧系统,长者套房都有独立卫浴;甚至每个次卧开间都有约3米,生活空间才能避免真正有效被挤压。
有一个更重要的细节,这个户拥有“三卫”。当前成都市场同面积户型,只能做到“两卫”,卫生间的多少,关乎的是家庭场景私密感。
△澳南·锦江序建面约125㎡户型样板间创意效果
还有超越过去140㎡大平层的奢阔、通透感,270°的环幕视野,6大采光面,如同IMAX巨幕厅,每一个房间都拥有超光感;约6.8米游艇式宽景阳台,约35㎡的LDKB大横厅,放大场景社交属性。
△澳南·锦江序建面约125㎡户型样板间创意效果
这个户型足以适应家庭全周期,户内100%无异形、无边角面积,大幅提升了空间的利用率,同时巧妙的承重墙布局,为空间的自由组合提供了更多场景可能。从二人世界到三代同堂,都有适应性。
建面约140㎡的全景舱户型,场景的多元性和丰富度,足够和城南千万级豪宅过招。
△澳南·锦江序建面约140㎡户型
三折叠屏端厅,拥有约40㎡的巨幕天际观景台,窗外就是沙河头排视野;常规大平层端厅难免出现的转角处承重柱,被澳南·锦江序就巧妙避开,实现“无遮视野”;
为还原270°“三折叠屏”全景舱视野,项目使用了约5000块曲面铝扣板材和大面积转角弧形玻璃,真正比肩超级豪宅。
主卧同样为环幕全景舱设计,奢豪感UP。
△澳南·锦江序建面约140㎡户型样板间创意效果
虽然“全景舱”户型当下并不少见,但应用场景其实相当重要。如果没有一幅好窗景,再大尺度的全景舱也失去意义,特别是主卧全景舱,反倒成为了影响私密性的鸡肋。
这在澳南·锦江序丝毫无虑,环幕全景视野,近37米环绕式采光面,刚好是贴近河景的直观切面。
△澳南·锦江序建面约173㎡户型
建面约173㎡的四房,是建面约140㎡户型的升级旗舰版,亦搭载了全景舱和三折叠屏双端厅设计,但尺度、视野效果及场景自由度都更上一层,堪比200平+大平层,入眼即有“家族传世感”。
还创造性地加入了“双洄游归家动线”和空中庭院。双洄游动线通过分离归家仪式路径,形成家政动线、家庭社交动线、居家动线的相互分离,进而呈现有效场景的私密感、强烈社交感,这通常是200+以上的超级豪宅才会出现的场景设计。
空中庭院则赋予了户型更多变的应用情景,既可以是媲美墅的家庭“双客厅”之一,也可以是更富自然视野的书房、兴趣空间,甚至还可以是超级主卧系统。
改善的意义是让每个家人都不被忽视,都不将就。从这个视角出发,澳南·锦江序的产品比过去所见的,体验感都更加打动人。
而项目作为澳南集团首个主城项目,一定是朝着标杆目标去的,呈现一定会超预期。从产品规划层面如此,从实地所见,亦如此。
更值得庆幸的是,是处于价值爆发期的成华区,遇到了这样卷到顶的产品,这意味着主城仍留给购房者难得的温柔。
据悉,就在本周六,澳南·锦江序滨水美学示范区即将亮相。作为成都楼市的长期观察者,我们也很期待见证澳南·锦江序带来的巨力冲击。
注:数据出自房政通,
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账号主体,成都房联
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