成都新楼市 文|黎小小
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2025，率先炸场的竟然是成华区。
聚光灯下的成华，有两方面的数据值得细看：
一边是成华区土地持续爆发，高价地频出，多宗宅地成交价冲破2W/㎡大关......短短2个月内成华实现价值三连跳！而房企对区域的热度仍在持续高涨，区域接下来的土拍早已群星环伺，市场期待度抵达新峰值。
另一边是购买端口的集体押注。数据显示，2024年成都以33.4万套的住宅成交量登顶全国，其中热度居高的五城区内，成华区占据约17%的成交份额，位居主城榜首(注1），区域内多个项目实现开盘即清。
但，这都不是成华今年最凶猛的进攻点。
土地市场的热烈情绪已经迅速传导到购房群体，「今年不买房，明年买地王」，成了改善购房者普遍的担忧。事实也印证这一点：
开年来，成华市场迎来一个显著趋势，350万总价级以下新房产品逐渐退场，正式迈入400-700万级高端局。区域多数新盘将主力面积段锁定在143㎡-200㎡，总价天花板进一步拉高。
真正值得探讨的问题也在此处，2025，成华将如何撑起这场高端局厮杀？
△成华实景
要征服高端局，关键还是产品力。
在这个层面，业界共识，成华区始终领先一步。
一方面，成华区作为城市有机更新和主城土储大户，自然也就成为诸多实力房企的 “兵家必争之地”，竞争激烈的市场格局推动房企持续精进产品力。自2023年起，成华楼市的产品力之“卷”就有目共睹，环幕LDK厅、私享入户光厅、星空顶地库、初改奢配等创新理念和产品，率先出现在成华区。
而去年成都新规落地，成华更是最早“吃螃蟹”者，各大房企纷纷选择在这里呈现自己的“新规首作”。空中庭院、全景舱、超大得房率.....新一代居住产品的想象空间接连刷新。
这股大卷产品力的风潮，让成华区晋升为「成都产品力」的象征。
即使如今成都楼市已经普遍进入了新一轮产品力的剧烈迭代中，这里也始终是先锋试验田，始终站在成都居住革新的前端。
尤其是在一个现象新盘上，我们看到了成华迈入高端局的关键一击：
澳南·锦江序，重新定义出成都居住产品的挑战上限。
购房者会因为什么而爱上一个楼盘？
有人青睐兼具竞争力和舒享感的产品，有人会为主城熟区地段买单，也有人被一扇窗景打动。我们会因为一个足够动人的侧面而衷情一个项目，但澳南·锦江序的每一面都让人一见倾心。
是的，即便放在楼市内卷的当下，澳南·锦江序无论是城市底盘还是产品配置，依然鲜有对手。
首先就是足够有排面和诱惑力的地理区位。
△澳南·锦江序区位示意
位居东二环外、中环内，从这里步行约700余米，就是地铁4、7号线双线双站（万年场站、槐树店站），东西向和环城轨道动线都汇流于此；周边更是明星商圈环伺，只需一站抵达万象城，听三四首歌的距离步行即达；南边近距离触达攀成钢和东站，往北即是东郊记忆，大批潮流的商业街区和多元文创、消费场景，在此合围凝聚出一个别具魅力的生活新磁极。
△成都万象城实景
但优越的地段，不意味着可以在项目打造上“躺平”，相反，这成为了澳南·锦江序实现产品“卷”到顶的先天禀赋。
项目占地约17亩，值得注意的是，地块拥有过硬的低密基底——地块容积率仅约1.5，而且西侧直面沙河。
关注过近几年成都楼市的人都明白，这两重条件的叠加意味着什么。如今高端住宅领域，「低密」已经成为一个被滥用的词，但真「低密」有几处？
就直观数据而言，成都土拍中出让宅地的容积率多数在2-2.5之间，就连当前成都楼面地价前二，亦不例外。纯正低密的1.5容积率寥若晨星，仅麓湖和三圣乡板块有少量供应，产品也直奔千万级别。主城醇熟区内的1.5容积率地块，少之又少。
可见澳南·锦江序的禀赋珍贵，更何况，还能直面河景，几近独享约200余米沙河景观线。成都一线河景房的“缺”，无须多言吧。
△沙河公园实景
地脉资源是否具备可复制性，是决定房子成长值的关键。豪改人群深谙此理，像澳南·锦江序这样同时具备低密+主城+一线河景禀赋的产品，就不具备可复制性，即便未来进入二手存量市场，也拥有更高的「定价权」。
因为足够少见，当得起「藏品」称谓。
一般房企，尤其追求高流速的房企，拿到这样的地块会怎么做？
容积率拉满的高低配、公式化套用户型的大平层，尽可能拉高总货值；至于园林景观，小地块无须讲究，“有”即可，这样的地段总是不愁卖的......
澳南显然没有同流，在锦江序项目上投入了超出常规的耐心、用心和原创力。他们想要打造的是一个呈现成都想象力的世界作品，是致敬城市、建筑、锦江源脉的「成都封面」。
这可能是四川本土近几年来最低调的房企之一，但实际上TA已经是资深的成都派住宅大师，近年来更屡获国际殊荣，将“精益求精”写进了企业DNA。
这家成立于1997年的企业，迄今已跨越28年，旗下拥有10余家下属控股企业，集团总开发逾百万平米，覆盖整个川内重要城市经济圈。
锦江序虽然是澳南首个成都主城的产品，但他们的目光相当长远：瞄准成都原创高端。
这个项目承载了澳南自身转型的重要战略，希望在此呈现出标杆意义，通过在产品上做加法，做亮度，成为灯塔，未来复制灯塔，再打造出灯塔群。
为项目投入“造极的决心”，这份巨大的诚意，在产品细节上清晰可见。
一般楼盘通常的排布方式有两种，阵列或围合式，但放到澳南·锦江序的地块上都会产生明显的视野bug，既无法避免对视，也浪费了优越的河景资源。
澳南出彩手法之一也在于此处，巧妙设计了翼展式建筑布局，使得楼间距超100米。且每栋楼之间视角错位，都不会产生视野遮挡，有效避免了小地块中常出现的“握手楼”尴尬情景。这个布局，也将每栋楼的视距大幅延长，全都直面沙河，使每一栋都获得了「楼王级视野」。
这才是低密的真正意义。
△澳南·锦江序楼栋视野&视距情况
全盘仅118户，资源的私享度和纯粹度相当高；全部清一色小高层产品，2T2户的梯户比配置，1栋就是1个单元，户户皆边户。
外立面也很有腔调。运用大面积星空玻璃幕墙，摒弃传统外立面的山墙设计，打造了隐框式幕墙，显现出通透璀璨的全屏镜面感，是超甲地标中的常用工艺。
△澳南·锦江序效果图
在这里，你能感受到澳南对地脉禀赋的充分尊重。
宽松低密的楼栋布局，释放了大量的公共绿地空间，让每栋都形成特别的生活闭环，实现了约88%的园林覆盖率。楼下左右双中庭铺陈出约7700㎡城市山林，是麓湖同款园林标准。
小区地块拥有天然的地势高差，便以黄果树瀑布为灵感，打造入口叠瀑，利用原生坡地，高低错落的水景、花境，再嵌入大面积置石，还有上百种名贵植物，形成浓烈的森林峡谷感。
△澳南·锦江序园林效果图
归家界面也显现出澳南「地势尽其用」的营造水平，项目对红线外的归家界面进行统一形象改造，让小区内景和滨河生态带实现无界交融，出门即一线河景。
△澳南·锦江序效果图
在澳南·锦江序，每一个活力空间都不是「单兵作战」的独立个体，它们环环相扣地咬合在一起，嵌套成了一个园区里的「超级社交场」。园区内是森林中央会客厅，也是林下童梦天地，有铺设劳斯莱斯星空顶的酒店式入户大堂，也有森氧健身房.....
△澳南·锦江序效果图
为业主打造的专属会所，灵感来自陆地游艇，同时也是未来的小区大门，未来感拉满，一眼就让人联想到《三体》星舰。
高奢属性的细节在会所上详尽呈现：SKP同款的11米高定制通高大板玻璃，项目会所拥有约200块，还有近千块精工双曲铝板，每平米造价超1.2W，会所总耗资超千万......全是令人惊叹的顶配手笔。
△澳南·锦江序会所效果图
见过澳南·锦江序的每一寸空间，每一寸细节，才懂什么叫“我花开后百花杀”。
随着新规的发布，成都楼市已经进入了一个规划政策的窗口期。购房者可以用更少的成本，买到更大的房子。
项目主推三种产品，建面约125㎡、140㎡、173㎡四房户型。用直观的数据总结，全都实现了得房率猛增，分别在约102%-112%，上限惊人，在全成都都是顶流存在。
但在市场反复验证后，澳南认为新规的意义不仅在于居住面积的提升，得房率变大只是生活理念、场景越级改善的数据表征，而非目的。
换言之，“得房率提升”只是澳南·锦江序户型设计里第一重亮点，更重要的是新规语境下他们实现了第二次空间迭代——多出来的面积，会变成新的生活场景。
去实地看过房的购房者和同行都反馈，成都改善户型新标准被这个项目拉高了。
周知，当前成都四房户型，要同时保证户型功能性完整，又不破坏空间尺度感，至少需要到140平面积段。过去120平面积段的4房户型，通常这两个属性都要大打折扣。
而澳南·锦江序不仅在125㎡的空间内，完整装下了140㎡四房的功能区，公区、次卧、厨房，每一个家庭场景，每一个家人的生活尺度感都获得了充分尊重。
△澳南·锦江序建面约125㎡户型
场景越级落到实处。建面约125㎡拥有双套房主卧系统，长者套房都有独立卫浴；甚至每个次卧开间都有约3米，生活空间才能避免真正有效被挤压。
有一个更重要的细节，这个户拥有“三卫”。当前成都市场同面积户型，只能做到“两卫”，卫生间的多少，关乎的是家庭场景私密感。
△澳南·锦江序建面约125㎡户型样板间创意效果
还有超越过去140㎡大平层的奢阔、通透感，270°的环幕视野，6大采光面，如同IMAX巨幕厅，每一个房间都拥有超光感；约6.8米游艇式宽景阳台，约35㎡的LDKB大横厅，放大场景社交属性。
△澳南·锦江序建面约125㎡户型样板间创意效果
这个户型足以适应家庭全周期，户内100%无异形、无边角面积，大幅提升了空间的利用率，同时巧妙的承重墙布局，为空间的自由组合提供了更多场景可能。从二人世界到三代同堂，都有适应性。
建面约140㎡的全景舱户型，场景的多元性和丰富度，足够和城南千万级豪宅过招。
△澳南·锦江序建面约140㎡户型
三折叠屏端厅，拥有约40㎡的巨幕天际观景台，窗外就是沙河头排视野；常规大平层端厅难免出现的转角处承重柱，被澳南·锦江序就巧妙避开，实现“无遮视野”；
为还原270°“三折叠屏”全景舱视野，项目使用了约5000块曲面铝扣板材和大面积转角弧形玻璃，真正比肩超级豪宅。
主卧同样为环幕全景舱设计，奢豪感UP。
△澳南·锦江序建面约140㎡户型样板间创意效果
虽然“全景舱”户型当下并不少见，但应用场景其实相当重要。如果没有一幅好窗景，再大尺度的全景舱也失去意义，特别是主卧全景舱，反倒成为了影响私密性的鸡肋。
这在澳南·锦江序丝毫无虑，环幕全景视野，近37米环绕式采光面，刚好是贴近河景的直观切面。
△澳南·锦江序建面约173㎡户型
建面约173㎡的四房，是建面约140㎡户型的升级旗舰版，亦搭载了全景舱和三折叠屏双端厅设计，但尺度、视野效果及场景自由度都更上一层，堪比200平+大平层，入眼即有“家族传世感”。
还创造性地加入了“双洄游归家动线”和空中庭院。双洄游动线通过分离归家仪式路径，形成家政动线、家庭社交动线、居家动线的相互分离，进而呈现有效场景的私密感、强烈社交感，这通常是200+以上的超级豪宅才会出现的场景设计。
空中庭院则赋予了户型更多变的应用情景，既可以是媲美墅的家庭“双客厅”之一，也可以是更富自然视野的书房、兴趣空间，甚至还可以是超级主卧系统。
改善的意义是让每个家人都不被忽视，都不将就。从这个视角出发，澳南·锦江序的产品比过去所见的，体验感都更加打动人。
而项目作为澳南集团首个主城项目，一定是朝着标杆目标去的，呈现一定会超预期。从产品规划层面如此，从实地所见，亦如此。
更值得庆幸的是，是处于价值爆发期的成华区，遇到了这样卷到顶的产品，这意味着主城仍留给购房者难得的温柔。
据悉，就在本周六，澳南·锦江序滨水美学示范区即将亮相。作为成都楼市的长期观察者，我们也很期待见证澳南·锦江序带来的巨力冲击。
注：数据出自房政通，
https://mp.weixin.qq.com/s/7dknWc1f2B8s4XhBTldNyQ
账号主体，成都房联
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