今儿个必须唠明白这个抵押债转房的弯弯绕!先纠正个误区啊——别以为抵押了房子就等于过户了,那本红本可还在人家手里攥着呢!说白了您就是个"优先分钱权",跟直接收房差着十万八千里!



咱们要办这事儿得记住三个关键节点:法院判决、评估拍卖、以物抵债。先说说第一步确权这事儿,甭管是公证处做的抵押公证还是直接起诉,最终都得拿到盖着国徽的判决书!这玩意儿才是您后续操作的"通关文牒"!

要是您接手的是二手债权,记着必须完成"申请执行人变更"这个骚操作!没这个变更程序,您连法院执行局的门都进不去!等拿到执行裁定书了,嚯~好戏才算正式开场!

(敲黑板)重点来了啊!评估拍卖环节最容易被下绊子!债务人这时候能使的阴招可多了去了——租客签了20年长约啊,安排八旬老人住进去啊,还有拿癌症病历当挡箭牌的!这时候就得催着执行法官上门清场,否则评估公司的人连门都进不去!

拍卖流程分三波走:一拍打七折,二拍再打八折,要还流拍就进变卖程序。不过聪明人都知道,一拍流拍后就能启动"以物抵债"这终极大招!但这里头讲究可多了:

  • 债权需覆盖评估价:比如您手里攥着100万债权,房子流拍价85万,那直接过户完还能接着追15万欠款
  • 债权不足得补差价:要是流拍价120万而您只有100万债权,不好意思得自掏腰包补上20万缺口

跟您透个业内门道——正经干不良资产的都躲着以物抵债走!为啥?过户税费能扒层皮不说,还得先垫资还银行贷款!所以行家都是先找好下家再启动拍卖,要是三次都流拍又不同意抵债?那案子直接"终本"!再想恢复执行?呵呵~重新排队等两年吧!这期间利息可像滚雪球似的疯涨!

说白了咱这行就是专业收"欠条"的!把散落在各家银行的抵押债权打包买断,再按上面说的流程挨个处置。不过这里头水深得很——既要防着债务人耍花招,还得跟法院、评估公司、拍卖平台各种周旋。所以为啥说"法拍房不是小白能碰的"?这套组合拳打下来,没点道行的早被绕晕了!

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