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问答419期

要买房,先问房,要卖房,先聊房,市场泥沙俱下,和房哥聊聊,补全信息差。

(付费咨询,一对一通道)


问:招商西安玺,25000+到底值不值得购买?

答:过去五年,港务区奥体被捧上了天,场馆,高楼,公园,地铁,可谓西安城建的最高水平。这都没错,早期买了中粮,绿城,华润的新房,每个业主都吃到了房价上涨的红利,这是别人的故事,对你而言呢?

再好的区域,买的早和买的晚处境能相同吗?再差的区域,买的贵和买的便宜心态都一样吗?这就是当下2025年奥体买新房面临的问题。


首先,招商产品很好,过往交付也放心,位置也很绝,奥体白菜心,看过西安玺,非常上头,可以说是目前周边天花板的小区。

但天花板本身就是高价的代名词,175㎡起步的面积,放风价25000+,总价近450万,自住是体验极佳的小区,但后期二手房流通的压力也不小。

我就爱奥体,就爱招商,就要住西安玺,涨跌小意思,不止一套房,别犹豫,买就对了,这是今年大城北方向最值得看的一个小区。

但如果你比较贪,也跟风,并不是非奥体不住,高新挺好,曲江也不错,对产业,人口的逻辑倒背如流,不妨走出城北,拥抱城南。

至于当作投机品,垫着脚尖的,劝你省省心,别累着了!


问:个人观点,西安四代住宅露台面积10㎡就够用了?

答:昨天去蓝田,县城的腹地有个四代住宅小区,已经有业主封窗装修,不由得感慨,西安人为四代住宅买不买争得头破血流,蓝田的朋友已经在露台晒太阳了。

全国范围内,四代住宅新房的数量,西安目前是最多的,一方面是西安的市场挺好,有需求,有成交。另一方面,开发商太卷,价格涨不上去后,拼赠送本身就是变相降价。


(外地四代住宅交付实景)

因此,只要你买新房,几乎都是四代住宅,隐私,安全,采光,后期管理问题都存在,但得房率也是真的高,是个烫手山芋,就看你能 否接住?

但四代住宅也在进化,从刚开始一味的拼赠送面积,到今年迭代,又增加室内房间的赠送面积,公摊已成负数,户型越来越好也是事实。

但我想提醒的是,你看房是平面看,住进去是叠起来住,实际的体验会有差距,扩大室内赠送,保留南向阳台,东西向可做露台的方案,是更适合西安的(全景舱除外)。


问:想上高新二小,买枫叶新都市合适吗?

答:2022年,高新区的七所民办转公,包含高新一小、二小、三小、四小、高新区实验小学(原西安高新国际学校)、高新一中学初中校区、高新逸翠园初级中学

但按照尊重历史,逐步过渡的原则,这些学校目前不划学区,仍然是指标入学,这让很多学位房价格跌了不少,外加高新各处的名校+,都在不断分流需求。


(枫叶新都市二手房价格,来源:贝壳)

但本部就是本部,枫叶新都市,二小+一中双指标的房子,挂牌均价仍在26000+,而指标用完的单价便宜近一万,即便如此,小区二手房成交仍是个位数。

这说明越来越多家长想明白了,300万选择太多了,买一个房龄超20年的老小区,就为了上学,并不划算。

包括赌二小划学区后,还是本小区的,当下也并不理智,学区房虽不是刚需,但也是刚需在追逐,有能力,有渠道在别的方式上的,就不在老房子这折腾了。

学区房不是万能,当下高价接盘,还是老小区,风险挺大的。


问:改善为主,三桥华润,保利,中建,华宇四选一?

答:三桥典型的刚需区域,这几个也都是刚需小区,达不到真正的改善,只能是有房住, 面积小换大,旧房换新房,比拼的就是性价比。


四选一里,华润24城位置最好,门口学校,地铁,商业,三桥新街面貌很好,其次保利金香槟,都是同个时代的小区,挑个便宜的,至于中建,北侧临快速路近,太吵,华宇凤凰城这是什么小区???

其实这个范围还可以再大一些,比如向东走,枣园地铁口,万科金色悦城,华宇东原阅境,向西走,沣东自贸园,蓝光公园华府,保利和光尘樾,房子更新,产品,小区环境更好。

目前二手房挂牌价都在14000+以下,且都能谈,刚需小区里想改善居住环境,还是要买房龄新的。


问:房哥,东二环红星天铂买二手行吗,你没推荐过?

答:21年城东火了一回,摇号的几个小区里,红星天铂可是五开五摇,很多人都看中东二环,双地铁位置,以及83中的学区。

当初定位也挺高,改善社区,120㎡起步,产品还是以前的三代住宅,小区去年六月底交房,偏向于保交付项目的发挥水准,谈不上出彩。

相比当年同期摇号的小区,龙湖天曜、融创宸阅和鸣,红星其实挺好的,东二环沿线本就没有新房小区,但医院,商业,市场多,需求一直旺盛,红星以后二手房的需求不会差。


(红星天铂新房备案价,来源:安居客)

但目前刚交房,没下证,也没法交易,也无房源在售,当年18000+起的价格,二手房估计要赔,城东目前新房门槛16000+,东二环沿线,华远、万科、金辉的小区降的也厉害。

因此,自住等下证可以看,但价格还是能再谈的。


问:华龙太乙城,单价20000+,后期好流通吗?

答:能卖这个价格,核心还是铁五小的学区,这个学区范围还挺大,除铁路局外,比较新的小区,就是太乙城时光界、太乙城时光里、恒志云都。

目前小区在贝壳上挂牌45套,三个月成交了8套,带看近300次,说明还是有稳定需求的,比较抢手的是小面积,总价在160万左右,可出租,可陪读,可上学,而预算超过250万,买这里就性价比很低了。


要知道,太乙城本身属于刚需,高层住宅区,最大的卖点是学区和生活便利,小区品质非常有限。

单纯买学区,与铁五小同类水准,可替代的挺多的,尤其是高新,曲江,经开当下的次新二手房,居住环境,小区素质更好。

因此,如果有房,可以考虑卖了置换,提高居住品质,如果打算买,非铁五小不上,选区域内总价最低,面积最小的二手即可。


问:12000+的高科麓湾能选吗,白鹿原上班?

答:也是一个当年万人摇,但市场情绪过后,房价迅速回落的小区,说明单纯的价格低,不是卖点,重点是周边的人,愿不愿意买这里,多钱买这里。


高科麓湾很大,分洋房和高层,最大的问题是高层临三环,噪音非常明显的那种,洋房稍好,配套主要为五号线,雁鸣湖公园,外加高新一小分校,学区房也没有溢价。

同样预算,浐河沿线的备选非常多,西岸的绿地国际生态城、融创融公馆,西岸的合能十里锦绣、御锦城等,都是超大体量的刚需住宅区,因此这边的二手房库存很大,价格谈判余地也大。

非要买高科,不要选临路高层,或者不选,去周边看二手,既然这个板块已经是天花板很低的区域,不如看一个环境好,房龄新,价格低的,最低成本解决自住问题。

【楼盘点评】

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【装修报告】

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作者:Kikyo

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