作者：周军律师.
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在二手房交易中，买受人常需先注销房屋抵押登记才能办理过户。
那如果注销抵押后，出卖人的债权人申请执行该房屋，买受人能否排除执行？
对此，最高人民法院第六巡回法庭在2023年发布的司法解答中给出明确答案。
核心规则：涤除权行使不视为放弃抵押权
六巡意见指出，
买受人注销抵押并非放弃权利，而是为实现房屋所有权转移的必要步骤。此时，买受人基于涤除权取得的抵押权优先于出卖人的普通金钱债权，可排除执行。
六巡意见认为，
房屋的买受人按照与出卖人之间的约定，代出卖人清偿了该房屋上的抵押债权后，依法取得了主债权人对案涉房屋的抵押权，且无须办理抵押权转移登记。
按照法律规定，在办理案涉房屋过户登记时应先注销抵押权登记，才能办理房屋所有权变更登记。
买受人为将房屋所有权登记到其名下，在办理过户登记过程中，申请将抵押权注销登记后，出卖人的普通金钱债权人申请执行法院查封了案涉房屋，导致房屋所有权无法过户到买受人名下。买受人申请抵押权注销登记，是行使抵押权的涤除权的行为，目的是取得抵押房屋的所有权，并不是放弃抵押权，因此，不能认定买受人因抵押权注销登记而丧失了抵押权利。
买受人之转移案涉房屋所有权的请求权，基于其对案涉房屋的抵押权之优先效力，相较于普通金钱债权对案涉房屋的清偿请求权，应优先受到保护。
因此，对买受人在抵押权之范围内排除金钱债权之强制执行的主张，人民法院应予支持。
典型案例：买受人甲公司为过户向银行清偿贷款并注销抵押，随后出卖人乙公司的债权人丙公司申请执行该房屋。法院认定甲公司的涤除行为合法有效，其转移所有权的请求权优先于丙公司的普通债权，判决不得执行。
周军律师提醒：最高法六巡的裁判规则平衡了交易安全与执行效率，既保护买受人的合法权益，又维护抵押权制度的稳定性。买受人在注销抵押后主张排除执行时，需重点证明涤除行为的合法性及自身无过错。复杂案件建议委托专业律师，通过执行异议之诉等程序充分举证，确保权利实现。
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