点击上面，关注“瓯柑楼市”，看不一样的原创新闻
写在前面：因微信后台认证规则改变，“楼市温州”即日起更名为“瓯柑楼市”，原创团队人员、架构保持不变。“瓯柑楼市”仍以温州城市、楼事、房市为主要报道方向，写不一样的原创新闻仍是我们的不二追求。
01
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
日前，位于瓯海新桥的西江月印象里，更名为铂龙商业广场。
铂龙商业广场
西江月印象里位于六虹桥路与永庆街（广化南路）交汇处西北，与住宅西江月同步开发，是一座由开发商自持一站式社区商业。
西江月由万科、碧桂园、保利、绿城、新希望等房企合作开发，西江月印象里也由这些房企组成的合资公司持有。
在西江月住宅销售时，印象里也是重要卖点。
2021年5月1日，西江月印象里正式开业，由万科负责运营。
这座社区商业可租赁的商业建筑面积近1.5万㎡，共3层，以零售、餐饮、娱乐等业态为主。另外，地下1层为永辉超市，B2层为停车场。
原印象里
然而如今，距离开业不到4年时间，西江月印象里就更名了。
更名背后，西江月印象里的物业已被上述房企出售，公司也同步更名，股东为1家广告公司与2家乐清的制造业企业。
据悉，在这几家房企中，部分房企有出售想法，集体决策后对该物业进行了出售。
股东信息。来源：天眼查
近期，包括永辉超市在内，多个品牌接连宣布撤出，或与业主变更有关。
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
在温州，这种一站式社区商业不多，且以散售商铺为主。
其中，不少一站式社区商业的经营情况都不太好，不是大面积空置，就是档次极低。
相比较之下，西江月印象里由开发商自持，再加上万科在商业方面有较为丰富的资源、经验，理应比其他社区商业更好。
关键在于，这种一站式社区商业，需靠近住宅，在步行范围内有大规模居住人口，且有步行友好的街道。
而西江月印象里南侧、西侧的六虹桥路、永庆街，均为大型城市主干道，且永庆街还是城市快速路，对人流起到了阻碍。
六虹桥路、永庆街路口
来印象里能称得上步行友好的，仅有西江月、望湖锦苑两个小区。再向北，过了会昌河，也没几个小区，很快就是景山了。
西面隔着城市快速路，有一所规模普通的大专院校。前往新桥住宅区需步行600米起。
新桥住宅区本身就很热闹，形成多条商业街区，还有梦多多小镇，没必要来印象里。
同样地，向东过了公园的这片居住区，除中央湖公馆外，其他小区前来都在500米起步，有些小区甚至超过1公里。
印象里以南，隔着大马路，就只有一个汇鑫家园，再往南就是金温铁路了，沿线土地受其影响而难以开发，且造成城区割裂、道路阻断。
从金温铁路以南看西江月
就这样，西江月印象里处在一个比较尴尬的位置，看似与多个居住片区不远，但从多数小区走过来都没那么近。
就这样，西江月印象里的生意普遍一般，基本仅有1楼沿街商铺生意好些，内街、楼上人气大多不佳。仅仅过了1年多时间，西江月印象里就有不少商家撤出。
点击上面，关注“瓯柑楼市”，看不一样的原创新闻
03
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
其实，像这样两条主干道交汇的位置，更适合开商业综合体，而这一带恰是温州市区少有的商业综合体空白。
铂龙商业广场
沿着六虹桥路，从新桥到葡萄棚，再向东到南塘、下吕浦，都没有商业综合体。直到中央绿轴才有印象城MEGA，距离西江月印象里已超出6公里。
往东南方向，西江月印象里，距离南白象的万象城，直线距离也近6公里，中间均无商业综合体。
东北、西北方向，西江月印象里距离银泰百货世贸店、5050购物中心，直线距离均达约4公里。
沿着永庆街向北，可快速抵达城西。城西现有商业综合体偏弱，这一带的居民苦于没有优质商业设施。
永庆街向南是瓯海中心区东片，而银泰百货瓯海店作为瓯海中心区唯一成功运营的商业综合体，位置也有点偏西，与西江月印象里直线近4公里。
铂龙商业广场与周边其他商综距离示意图
也就是说，西江月印象里所占据的，是一个人口稠密、交通发达却没有商业综合体的位置，具备辐射鹿城、瓯海两区西片老城的条件。
相比较社区商业，商业综合体无需过度依赖周边居民，辐射范围更广，可以到数公里外。
城西不像城东那样，商业综合体都运营较好、竞争激烈，而是因部分商业综合体运营情况不佳，反而有了需求与机会。
铂龙商业广场
其实，西江月、中央湖公馆地块，本来均为货运市场。10多年前，货运市场搬迁时，该地块就谋划打造一座商业综合体。
然而后来，原货运市场东地块，作为纯住宅地块出让了，也就是现在的中央湖公馆。
而西江月所在的原货运市场西地块出让时，虽有自持商业物业要求，但规模非常有限，只能打造一座社区商业。
而西江月印象里开业后，招引的品牌也并非完全贴近社区商业，反而向中档商业综合体看齐，还包括一些数码品牌。
原印象里
关键在于，有限的规模，哪怕品牌档次接近商业综合体，也产生不了更大的吸引力，难以辐射至其他板块。
最终，西江月印象里以出售落幕。
04
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
如今，铂龙商业广场以全新品牌亮相，会比原先的西江月印象里更好吗？仍有待继续观察。
对于铂龙商业广场来讲，规模不大、辐射面不广，又与周边居住区不紧密，该如何破局？
而这些商家撤出后的空置商铺，又该招引哪些品牌，才能吸引更多客流？
铂龙商业广场内街场景
盒马鲜生，值得尝试引进。
尽管盒马鲜生已经过了巅峰期，但已成为不少年轻人的生活方式。这些年轻人不再去菜市场，而是选择盒马鲜生。
而当这些年轻人回到温州，都说温州没有盒马鲜生，感到不习惯。别说在上海、杭州的年轻人了，就连在南通的年轻人回到温州，都吐槽温州没有盒马鲜生。
当前，盒马鲜生已下沉至普通地级市甚至县级市，像绍兴、台州、义乌、桐乡都已有盒马鲜生。
从其他城市看，盒马鲜生未必进驻知名商业综合体，也有进驻普通商业设施的案例。
盒马鲜生进驻温州传闻已久，有关部门也曾与其洽谈，但截至目前尚未落地。
而对于多数成功运营的商业综合体来讲，他们现有超市运营得挺好，不会轻易更换品牌。
当永辉超市撤出铂龙商业广场，反而给盒马鲜生腾出一个合适的空间。
即将撤出的永辉超市
那么铂龙商业广场1-3层的空置商铺，又该怎么定位？朝什么方向招商？
若针对隔壁高校，招引一些适合学生的品牌、业态，预计经营情况会好于原先的印象里。
周边高校
未来，待金温铁路部分拆除、铁路货场搬走，温州西站变成客运站，这些土地得以充分开发，聚集更多人流与居住人口，铂龙商业广场会迎来发展机会。
点击上面，关注“瓯柑楼市”，看不一样的原创新闻
1、
2、
3、
4、
5、
6、
7、
8、
