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问答418期
中午12点直播，主题：二手回暖，2025年，港务区的房价还会不涨？那个说马上3万/平的，进来聊聊！
（中午12点直播间，预约可看）
问：港务区金地玖峯汇143㎡371万成交，港务区马上3万了？
答：贝壳上3月5号的成交信息，面积143㎡，挂牌399万，成交价371万，单价25906元/㎡，只能说遇到了一个好买家。
（小区近期二手房成交价）
毕竟小区同户型近两个月的成交价差异很大，最便宜的260万，还有308万，321万，同样的小区，户型，产品，突然一套就卖了371万，据了解，该套房子有30万左右的二次装修成本，外加12万的车位。
作为港务区当年的万人摇小区，奥体核心位置，场馆南侧，高新陆港学校对门，又是小高层社区，交房表现良好，和华润未来城市，绿城全运村，中粮奥体壹号都算区域的优质小区。
至于港务区马上过3万，怎么得来的结论，靠梦里，靠猜？同区域二手房今年绿城，华润，中粮，金地等竞争非常激烈，且区域投资的多，相互竞争不可避免，尤其是小面积着急出货的。
区域内的新房，以天花板小区招商西安玺为例，25000+的放风价，超大赠送的户型，纯改善的小区，400万门槛，不买这里看二手金地？
港务区是发展很快，底子很好的区域，各项优势在城北都算拔尖，但切记拔苗助长，不要伤仲永，现在也不是盲目吹捧房价的时期，毕竟南边还有高新，曲江，港务当下不存在独立行情。
问：西安今年四代住宅赠送很大，让去年买房的怎么办？
答：早买晚享受，晚买享折扣的顺口溜在当下的新房里，贯彻的淋漓尽致，不仅房价背刺，产品也相互背刺，2025年的主题就是赠送。
过往，主要是通过外挂露台的方式，但今年室内部分做阳台赠送一半，每个房间都有，外加室外挂露台将是主流，会看到很多得房率110%以上的新房。
（买房咨询，一对一通道）
冲击最大的还是二手房，且不说21年左右没阳台的三代住宅，就是去年只送露台的也压力很大，但没有办法，这就是这个时代卖房内卷的产物。
如果价格和去年相同，增加室内赠送是真良心，如果用作涨价的道具，就差点意思。
但回过头想想，户型真的是买房的决定因素吗，放眼全国，都没有这样的先例，房子的核心诉求，仍然是自住需求，上学需求，改善需求等，地段仍是最大卖点，学区更是极大辅助。
毕竟不是全款买，换个方式贷款加负债，这就和本质还是牛马，以前套麻绳，现在套镀金的麻绳，还是要负重前行，因此理性看待，不要被户型绑架了生活。
问：城西华宇东原阅境怎么样，二手房的水放完了没？
答：这个小区，能想到最大的卖点也就是枣园地铁口，对面宜家了，毕竟西边立交，背后三桥小产权，东边汽配城，没有优质学校，优质环境，优质邻居，当年也是高价买房，如今二手房基本要破发。
（小区二手挂牌价）
小区目前贝壳挂牌134套，均价17356元/㎡，但很多业主的挂牌价只有15000+，三个月小区成交只有2套，一方面是价格贵，更重要的是愿意在城西买房的人本就少。
华宇的房价上下限取决于周边的新房和二手，新房里，枣园地铁口的中隆凌云天境、金辉望云峯尚，小高层，四代住宅，均价也就15000+，地段与华宇无异。
二手房部分，华润24城、中建开元城、万科金色悦城等，大量二手房，最低单价只有11000+出头。
刚需买性价比，够不到华宇，但有万科，华润二手房，改善买周边，新房更划算，这种现状下，华宇东原阅境短期想要成交，价格还得砍一刀。
问：西安三中职工，为了生活方便，自住买白云兴庆御苑怎么样？
答：西安少有的新房里，7.96容积率的小区么，位置极好，东侧兴庆公园，南侧西安交大，西侧环城公园。
但由于棚改属性，安置+商品房组合，导致容积率极高，体现在小区里，采光，居住密度，楼间距都受影响，关键单价还不便宜，15800+左右。
小开发商，棚改，高容，三个关键词组合在一起，和居住品质基本没啥关系，更多的是能住，后期流通压力也非常大。
（兴庆御苑小区实景）
类似的小区在西安挺多，尤其是城墙外老城区旧改的，西边的劳动公园里，东边的兴庆御苑，能在这里买的，都是死活不愿意离开周边，就图方便，对于好房子也没啥概念，不愿意挪窝的。
相似预算，城东范围内，二手房融创东方宸院，龙湖天曜，龙湖香醍国际社区，御锦城，新房里中建悦庐幸福序都可选。
正是因为老城区没有好房子，所以更不能将就，毕竟你是贷款买，而是不是原拆迁户安置分配的房子，成本不同，风险不同。
问：各地出台好房子的标准，今年西安新房质量会好点吗？
答：是一种方向和号召，但到实地落地，和你有关，仍需时间，不说全国，就看西安。
2022年，西咸就出过《西咸新区规划建设品质标准（2022版）》，针对开窗面积，外立面设计，层高，电梯尺寸，公共空间，绿化标准等出过要求，可以说事无巨细。
其中A+标准里，标准层高不得低于3.15米，6层以下住宅必须设有首层大堂，且层高不低于5米，标准层高不低于3.3米。
以及外立面需以铝板、LOWE中空隔热玻璃搭配石材的形式展示，禁止使用普通涂料。
户内空间交付，需安装24小时新风，智能空气监测系统，设置中央前置过滤器、中央净水器，入户水质达到食品级卫生净化，选用双层隔音窗，隔音放水门等，并且每一户在规划时，需做到电梯独立入户的标准。
但标准是标准，执行是执行，开发商首先考虑的是业绩，利润，包括明明赚钱但降标简配的项目，在这几年也不少见。
当下，西安很多小区里，盖得最好的就是售楼部，而好好盖房子的，屈指可数。
问：高新买房上学落户，小面积好出租，在哪里看？
答：核心就是解决落户问题，说明学区已通过其他方式解决了，但问题简单很多，预算最少，面积最小，住宅性质，好出租即可，高新类似的小区，主要集中在房龄十年左右的二手房，当年市场差，很多有小面积住宅。
主要选择为丈八北路沿线，比如天朗蓝湖树，38㎡一室，总价61万，均价16000+，都市春天，34㎡一室，总价71万，捷瑞新时代，39㎡一室，总价60万，利君明天，47㎡一室，总价78万，玫瑰公馆，51㎡一室总价61万。
周边有高新第一，第二，第四学校，七小，十三小，十七小，五小三中等，陪读房的需求还是挺多的，租金中等，可以抵少量房贷成本，以目前房价，不能完全覆盖。
问：今年没人提北跨买房吗，是不是曲江高新更安全？
答：只能说是大家把北跨的经念歪了，跨过渭河发展，是西安的长远目标，渭河北拥有广阔的平原，但短期内，更多是工业的北跨，毕竟城北的经开区，港务区，都是物流，工业，轻工业聚居区，向北的高陵，泾河，秦汉也都是工业，产业区。
但回归买房可不同，城北方向，除了港务区奥体依靠2600多亿投资造就的良好面貌，吸引众多人买房外，其余的未央湖，高铁新城，秦汉，泾河等区域发展迟缓，人气，配套，需求都不足，且还在发展初期。
反而是高新，曲江，雁塔，长安，航天等城南区域，发展多年，拥有更多确定性，房价也更稳，是当下的首选。
（ 地铁10号线泾渭河公轨合建桥 ）
北跨本身，时间和资金成本巨大，要致富，先修路，举一个修桥的例子，最近的北辰大道北延伸项目，全长7.4公里，横跨泾河、渭河，总投资近50亿元，2022年就启动前期工作，2025年了还没开工。
仅跨渭河本身，就很复杂，要穿越汉阳陵文物保护单位、泾渭湿地自然保护区，需要国家文物局、黄河水利委员会、林业部门湿地规划的审核意见确定。
问：100万在西安买老小区小户型，还是新区买小三室？
答：贝壳上整个西安范围内，100万预算内有20150套房子，房龄放在10年内，只有3593套，次新房基本都集中在外围的泾阳，高陵，临潼，空港，位置最好，且预算最低的，是在沣东。
以绿地新里城为例，最小面积96㎡三室，单价12000+，总价120万，当然还有蓝光公园华府，最小面积95㎡，单价11000+，总价106万，算是沣东的低门槛，次新房小区。
而主城区内，同样预算，普遍是多层楼梯房，单位家属院，停车难，没绿化，没物业服务，能买这种，主要是为了学区房，或者陪读，老人养老，后期流通性几乎丧失。
虽然预算少，但现在二手房价格跌的也多，有限看次新房，城西三桥，城东浐河沿线，城南电子城，城北凤城五路周边，还是可以找找的。
【楼盘点评】
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作者：Kikyo
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