原来房地产都是以规模论英雄，反观现在，却走向了另一个极端
——越干越“小”！
原来一个盘的体量，动辄就上百万方，过千套的都算小社区。
比如未来城共14个地块，总建面达328万方，仅住宅地块就有十期；再比如保利和光尘樾，一个小区就3800多户。
再看现在，总套数都已经掉到了两位数。
而且还在不断刷新。
前年，最小为68套；去年，最小为56套。
整体趋势在“袖珍化”。
一个鲜明的对比：
2018年出让的宅地，一半多都在10万方以上，最大的超50万方。
而去年，成交的64宗宅地，总建面超10万方的仅有9宗，占比仅约14%，最大体量36万方。
反而是小地块的成交，逐年增加。
尤其市区，超一半的体量都已在5万方以下。
最小的总建面才1.09万方。
若抛去兼容的商业、配套，纯住宅才8500多平米。
包括今年刚拍卖的这7宗宅地，体量过10万方的只有2宗。其余地块体量全部都在5万方以下，最小的一宗才6812平米。
已经小到了极致。
一级决定二级。面粉少了，自然做不出大蛋糕。
所以现在的新房市场，一堆的“迷你”盘。
·城投格调观槿花园，124套；
·金地清峯上，334套；
·泰达格调锦雲，452套；
·绿城锦玉蘭，312套；
·津龙湾，4栋楼，260套；
·轨交先达地块，118套；
·城投红旗新里地块，56套……
小盘当道。
房地产，已经进入小开发时代。
究其原因，主要有两点：
1）城市发展的必然。
房地产大开发时代依赖的是扩张，那时有开发空间，城镇化率也低。
但现在天津城镇化率超过85%，已基本到顶。
很难再支撑起新区。
反而是“存量优化”成了新方向。比如城市更新、盘活存量。
但这样出来的大都是“插花地”。
零散、小巧。
比如，新获批的红桥光荣道周边片区城市更新，也会新建住宅，但体量仅有4.1万平米。
再比如河东大直沽片区也会更新出两宗宅地，总建面8万方。
甚至和平成都道站TOD片区城市更新、河西西南楼片区城市更新也会有新住宅，只是体量都很小……
从这一点看，以后市区成片的“大城”少有，但却能“扒拉”出很多mini地。
这会是未来的一个趋势。
2）市场“倒逼”。
虽说房地产开发已步入正轨，不再像前几年那么风声鹤唳。
但开发商拿地依旧十分谨慎。
相比大体量地块，他们更倾向于拿小地块，一则资金压力小，二来，平摊风险。
极端的，小地块都要切成两三期开发。
就是因为发自内心的谨慎。
先卖一部分，用回笼的资金再进行下一期开发。
循环运转，资金沉淀少。
此外，还有一个原因——产品换代提速。
原来十年一换代，再看这几年，大迭小迭不断，都已经卷成麻花了。
别说交房即过时，开工即过时也不新鲜。
所以若拿大地块，太容易被拍死在沙滩上了。
与其被“后浪”暴击，不如拿小地块，快入快出。
卖的好可以趁热再补，卖不好就换地另战。
比如，建投誉河院，一共550套，5个月清盘，已经成了天津市场上的神盘。
这不又在临近拿了一块，案名就叫建投誉河2号院。一共就3栋楼、178套。3月8日2号楼启动排卡，97、114平米，下个月开盘。
那大社区好，还是小社区好呢？
其实各有利弊。
小社区体量小，开发周期短，圈层也更为统一，易于管理。
而且房价也相对坚挺。
因为社区越大，挂牌房源就越多。一旦出来个砸价的，其他房源都会受到“背刺”，这就是“一套房源决定一个小区的价格”。
但小社区却做不出大园林。
像格调榴园10万方的社区园林，以及天津瑞府8万方的社区园林，在小社区根本不可能实现。
所以需要开发商去动脑筋。
城投格调观槿花园的水膜景观就是一个很好的创新案例。
城投格调观槿花园景观效果图
包括现在新盘都在卷的大门、会所，小社区也不容易做出。
因为这些功能和配置都需要体量来分摊成本。
而小社区的面积在那摆着了。
但不可否认，时代变了，小社区已经成为趋势。
