新杨思商办距离规划已经过去了四年，四年磨一剑仍未出鞘，现在沦为了"都市放牧场"。
这场PPT造城大戏还能演下去吗？其商办为啥一直不建？究竟还能不能落地？
"浦东新天地"？"都市放牧场"？
4年前横空出世的规划方案，让新杨思瞬间成为浦东金色中环最值得期待的板块之一。
新杨思的商办规划多达105万方，让人震撼：
这份比火锅菜单还丰盛的规划书里写着：
1、200米双子塔商办×2
2、180米商办地标×1
3、160米商住综合体×1
4、140/120/100米摩天楼群若干
按照开发商的话术，这里将成为"前滩2.0"+"浦东版新天地"+"金色中环带明珠"三位一体的超级IP。
效果图里玻璃幕墙折射着魔都的霓虹，空中连廊穿梭着金融精英。
俨然是要把陆家嘴和前滩按在地上摩擦的气势啊：
但是去现场一看，你会大吃一惊：
1、规划中的摩天大楼：无地基、无脚手架、无施工队，成了现实版"三无产品"；
2、拆迁后的黄金地块：现在是一片废墟，沦为停车场、私家菜地和垃圾场；
3、唯一在营业的"地标"：售楼处展厅在倔强地发光。
天空上阻挡的高压线大煞风景，不知何时才能改造。
倒是周边两个住宅项目新杨思上园、翡雲悦府先后抢跑对外销售了。
而核心区的商办依旧按下暂缓键，成了魔都罕见的"都市放牧场"。
有网友戏称："在这里买房的业主，每天推开窗就能体验从新天地到农家乐的瞬间穿越。"
理想的新杨思，与现实反差太大了。
商办经济学暴击新杨思：50年难回本
当我们用计算器戳破新杨思的财务泡泡时，会发现这简直是商业地产版的"俄罗斯轮盘赌"！
浦发集团左手攥着105万方的商办规划（相当于2.5个瑞虹天地太阳宫大）；
右手捏着市场给出的每平米4.5元日租金报价，这场博弈就像让郭敬明扣篮——实在强人所难。
我们做个小学数学题好了：
假设每平米建安成本3万，按5%的资本化率计算，新杨思租金需要达到6.8元/㎡/天才能保本。
但现实是前滩的甲级写字楼才租到6-7元。
那么新杨思的写字楼租5元是不是很合理呢？不好意思，市场给你4.5元已经不错了。
这也就意味着，开发商需要持续输血50年才能回本——这比上海老公房的拆迁周期还漫长！
上海主要商圈写字楼租金水平
现在上海的商办租金跌得可怕，根据高力国际的统计前滩租金已经跌到了5.86元。
目前御桥的租金在4.2元左右，也在往下降，未来使得新杨思的租金进一步承压。
其商办全是浦发自持，建设运营成本巨大，未来收租回本的周期拉得就更长了。
浦发此刻就像带着全家积蓄进股市的韭菜，看着满屏飘绿的商办市场，举着鼠标的手微微颤抖。
为了疏解困局，开发商也曾想过"求偶记"，算盘一度打得噼啪响：
找太古、K11？人家看了眼周边老破小，转身就去了前滩；
求凯德救场？结果对方要的"嫁妆"比聘礼还贵，要求财务入股住宅产品。
所以现在摆在新杨思面前的难题是，到底怎么操盘？浦发是否愿意砸钱？区里到底给不给资源？
商办运营商找谁做？产业招商花多少力气？
这些都是未知数，充满不确定性，给新杨思蒙上了一层厚厚的阴影。
天生跛脚的新杨思如何在商办修罗场中突围？
新杨思的商办规划存在先天不足，在市场上的竞争优势不大：
1、单线地铁，缺乏枢纽，不利于发展大规模的商务区
现在新杨思只有一根6号线，26号线还在娘胎，即使建了也只有2条，而前滩未来是3+1=4条。
2、不靠江，处在浦东内陆区域，失去了前滩那样的滨水商务区优势
新杨思的办公楼视线没有陆家嘴、前滩和徐汇滨江好。
3、周边都是老破小，高级不起来
新杨思核心商办东部是城中村，南部是轨道交通基地和学校，西部是动迁房老破小，割裂较大。
新杨思离前滩太近了，形态和功能相近，没法错位形成竞争，比较尴尬。
而且新杨思注定成为不了下一个前滩，能级要低很多。
从规划面积来看，新杨思的商办体量是105万方，还没有前滩（220.06万方）的1/2大；
从商务楼高度来看，新杨思的最高地标是200米，而前滩是280米，能级差别就显现出来了。
现在前滩的写字楼并没有填满，还谈不上外溢到新杨思。
在存量竞争时代，新杨思的商办错过了开发的黄金时期，毕竟前段时间金色中环按下了暂缓键。
看看其它金色中环带的兄弟们，竞争达到了白热化。
而且有的已经开始摆烂了，对新杨思来说不是什么好兆头：
御桥CBD建好就空置，写字楼比鬼城还安静；
后滩的开发商集体患上"商办PTSD"；
金湾的招商团队已经在朋友圈卖起了保险；
张江双子塔、张家浜新建的写字楼都在嗷嗷待哺。
浦东还有更大规模的商办龙阳路TOD在建，听说要复刻南京路。
大家竞争这么激烈，新杨思的商办要是建了，有多少胜券在握？该怎么突围？
浦东"拼爹"大赛淘汰的选手
在浦东这个"拼爹俱乐部"里，新杨思爹不行根本拼不过，没法得到一个特色的产业定位。
新杨思就像误入富豪宴会的一个打工人：
陆家嘴：亲爹是陆开发，家里有金库钥匙
张江：老爹是张江集团，掌握着芯片密码
前滩：干爹是太古里，带着港资大礼包
新杨思：监护人浦发集团，特长是修路和盖动迁房
这就好比让数学老师带队参加电竞比赛，战术再好也架不住手残。
当其他区域在玩"产业连连看"时，新杨思的产业规划还停留在"大家来找茬"的阶段。
金融？陆家嘴虎视眈眈；
科技？张江严防死守；
高端制造？金桥笑而不语。
留给新杨思的，大概只剩下"前滩员工宿舍"这个选项了。
我们注意到，区里给新杨思的定位是"微型中央活动区"（MCAZ）。
在房地产界，但凡名字带"微"字的，结局都不太美好。
比如嘉定新城的金地嘉源曾是2010年前后规划的“微型CBD”项目，定位为集办公、商业、酒店于一体的综合性商务区，周边配套住宅小区密集。
结果实际入驻率很低，商务办公需求不足，大量空间闲置。
商业部分因消费人群以本地居民为主，逐渐演变为社区超市和生活服务配套，甚至有临街商铺转型为菜市场摊位。
金地嘉源目前仍以社区商业功能为主，未形成预期的商务聚集效应，迷你CBD沦为了菜场。
所以新杨思"微型中央活动区"这个"微"字用得妙啊，既表达了谦虚，又预埋了退路。
在这种情况下，我们就要提防新杨思规划更改、降级的风险了。
怎么改？怎么降？
降低地标商务楼高度，200米变150米，180米改120米（可能最后发现还是种菜最实在——毕竟上海青现在卖8块一斤呢）；
降低商办比例，将核心区81%的商办降为50%左右，多开发一些住宅。
这件事在浦东和其它区域正在发生，后滩、惠南TOD、华泾TOD、梅陇新中心都是前车之鉴：
后滩九宫格调整前后对比
后滩九宫格调整前商办建筑面积是44.63万m²，调整后减少到17.07万m²，大幅减少61.75%；
调整前住宅建筑面积是16.84万m²，调整后增加到46.38万m²，大幅增加175.42%；
换算成住宅套数，调整前约是1870套，调整后约是4654套，大幅增加148.87%。
连后滩都不想搞那么多的商办了，新杨思还要往里冲？
惠南TOD调整前后商办面积也是大幅减少，住宅面积增加了很多：
惠南TOD调整前后对比
徐汇的华泾TOD华之门被砍、闵行的梅陇新中心30万方大商业也消失了，都在降级开发。
华之门北侧原本规划6.7万㎡商办，缩减到了3.35万㎡：
华之门广场旁，原本规划150米地标建筑，直接改为住宅：
现在新杨思周边即将开盘的翡雲悦府整盘均价12.8万元/m²。
这个价格已经包含了未来数十年的规划溢价，如果不落地或降级开发，就是割韭菜。
假设没有落地的话，新杨思就是一个边缘的纯住宅区，价值反而不如北蔡大华的二手房。
在规划难以落地的情况下，我们就要重新审视新杨思的地段了。
新杨思西靠前滩、东靠张江，这个地段比较尴尬。
十几万单价的新房不如在前滩买个小户型，或者直接买在张江正核。
张江副城核心的万科翡翠公园成交价才10万元/m²，房价水分没有新杨思那么大。
前滩目前的二手房成交价在14万元/m²，那是因为包含了成熟的商务资源+一线江景+地铁枢纽；
而新杨思的商办还停留在纸面上，又没有江景和枢纽。
但新房均价却要与前滩持平了，未来上涨的空间很有限。
在这个"PPT造城"的时代，购房者要学会在规划效果图里"找不同"，不能盲目地崇信图纸。
当然新杨思的商办也不是没有一点希望，浦东财大气粗，没准哪一年就能让它落地了。
前滩的商场偏高端，三林、杨思、北蔡的商场又太低端老气，需要一个中档的新杨思来弥补。
期待新杨思的商办早日建成为浦东版新天地，成为中环掌上明珠，不再是“都市放牧场”！
