十年前的浦东的中产鄙视链，三林有很高的地位。
因为动迁得早发展比较成熟，浦东南部内外环之间，最早的一家三甲医院东方医院南院就在三林。
出了浦东内环，商业也就属三林能打；
北蔡巴黎春天才3.8万方，中房金谊广场却有8.8万方。
以前买不起联洋的中产，可能下一站就直奔相对成熟的三林去了。
结果这几年三林周边板块都迎来巨大发展：
前滩崛起，新杨思MCAZ横空出世，北蔡搞出了楔形绿地，三林被按在地上摩擦。
就连什么都没有的后起之秀张家浜，新房比三林贵2000元/㎡还全靠抢。
在今天的浦东外环中产鄙视链里三林成了吊车尾，只能捡漏上游筛选下来的购买力。
三林是不是要被中产淘汰了？未来还能不能上位？
先抛开中产不谈，三林整体的成交依然非常牛，二手成交一直霸榜浦东前五：
三林的最大优势是承接能力足够强大，不仅总价段包容性足够，地缘性也足够优秀。
首先得益于板块面积够大，三林经过了多轮住宅建设，产品价格梯度大，能承接更广泛的买房群体。
最早在90年代这里建设凌兆新村承接了大量黄浦、南市和三林本地的动迁安置房；
接着在世博会筹办期间，成为定向动迁安置基地之一，为三林再添2万户动迁住宅。
2009年前后又启动了三林新村的建设，三林动迁房迎来了电梯和地下停车库时代，品质大大提升。
这些动迁房价格大多在500万内，运气好还能碰上一手动迁节省税费，成了浦东很多刚需的热门置业板块。
而对于中产来说，华夏西路以南、上南路以东聚集了三林最主要的商品住宅，比如樱桃苑、金地湾流域、金谊河畔等，贡献了600万以上的产品选择：
所以今天在三林，你可以买到100多万的凌兆新村老破小：
也可以买到5000多万的美林别墅：
第二点是三林的交通优势也非常强悍，优秀的地理位置契合分别工作在浦东浦西的双职工家庭需求。
三林目前有8号线、11号线、机场联络线三条轨交，1站前滩、3站徐汇西岸；
轨交21分钟徐家汇、34分钟人民广场、来往虹桥、浦东两大机场都是3站路。
未来三林滨江还有在建的19号线站点，可以乘地铁从北外滩-陆家嘴-世博-后滩-前滩一路畅行。
自驾方面也是王炸，三林镇紧挨中环，横跨外环，南北高架：
红绿灯给力的情况下，永泰三里城以及三林众多小区都能实现5分钟上中环或者外环。
三林与浦东以及滨江各大产业和商圈的距离也相对较近。
随着前滩建成，对周边板块带动最大的除了杨思，就是三林。
前滩把上海CAZ的浦东边界拉到了中环，间接让三林和城市最核心的距离从陆家嘴的自驾30分钟，缩短为1站地铁。
三林中产获取城市顶端资源的时间距离也被大大缩短，资源获取效率提高对板块来说是看不见的一次飞跃。
除此之外，三林与浦东另一个产业核心张江的距离也相当不错。
张江不缺高薪收入的小镇做题家，首次置业的预算段很多在500-800万之间。
但张江太缺好房子了，9万多一平的孙桥，周边城乡结合部的画风，比十八线老家乡镇还不如；
在替补张江动迁房的众多板块中，三林界面相对成熟，自驾到张江20多分钟，地铁40分钟内，还算便利。
除此之外，三林与徐滨、人广和徐家汇、金桥等核心板块的通勤距离都相对合理，能够承接辐射范围极大。
三林虽然还算全面，但对中产客群来说痛点非常明显，导致地位不断下滑。
参差不齐的住宅产品让三林无法成为一个纯粹的中产社区，大量动迁房拉低了板块价值，让三林对外吸引力停留在浦东入门级中产。
根据七普数据，三林在浦东板块中常住人口数量排名第一，但板块配套却没有因为人多有更大的优势。
今天三林地铁站的中房金谊广场已经沦落为带娃乐园，几乎每层楼都有儿童相关的店铺。
三林东站的新达汇虽然在硬件和招商方面都有所提升，但也留不住一个永辉超市令人唏嘘。
板块教育资源也不强势，金地湾流域、樱桃苑所在的中产片区，对口学校也仅是尚博实验+上实南校，最新排名都不在梯队内。
相比同是动迁基地的浦江镇，三林近些年缺乏优质教育集团入驻，对中产家长而言是个雷点。
更致命的是，三林楼市内部中产置业链条里，更高端的购买力一直在被外界分流。
当下行情，600万预算首次浦东置业比较容易看上三林，但一旦买房预算在1000万以上，大概率不会考虑三林。
今天大家所谓品质不错的三林二手房，房龄都在10年以上，大多数外立面都是涂料，停车位比较紧张，被次新、新房拉开代差。
号称板块标杆的中房樱桃苑房龄已经将近20年，但价格却高得惊人，一套3房2厅需要1200多万：
内环内的上海绿城一套三房价格也不过如此，更别说市区大量新房都是1000万出头的入手门槛。
就这样三林成为了浦东中产买房鄙视链的下游。
新房市场也根据预算形成了新杨思、北蔡，张家浜的漏斗，而三林则是置业漏斗之下的保底选择之一。
这还仅限于对跨江通勤有需求的，如果两夫妻都在张江工作，成片开发的唐镇新房在他们眼里更有吸引力。
所以三林能吸引的高级中产购买力，大多是地域情结比较浓厚又有些钞能力的本地人。
精研全市板块 独家卖房买房逻辑分析
私信免费咨询更多板块买房避坑建议
直到浦东滨江段的开发继续向南，三林才迎来了内部分化的机会。
今天的三林滨江已经被冠以前滩南的标签，板块营销热度一路水涨船高。
从2022年开始，前滩南陆续供应了2300多套新房，前滩鸽子笼给不了的，前滩南给补上了。
前滩南新房价格从最初的中企云萃森林10.5万/平，飙升到了前滩百合园17.1万/平。
三林全力托举了一个滨江，好处是三林未来借助一江一河的东风，终于能打造出自己的高端社区；
坏消息是这些利好和南北高架以东的老三林直接关系不大，对本地居民而言未来饭后遛弯多了一个去处。
不过很快老三林内部再次迎来利好，三林即将又一次启动板块开发大潮。
去年年末浦东官网公布了三林镇西村等地块“城中村”改造项目的实施方案概要，涉及三林57万方旧改。
范围包括永泰三里城北面、南北高架东侧及外环高速以北的区域：
本次改造可将为浦东贡献继前滩、前滩南、新杨思后，外环以内又一成片开发区域，珍贵无比。
此次城中村旧改项目，将大力改善居住、商业环境，弥补区域绿地短缺、基础配套不均衡的短板；
同时对三林老街空间格局进行升级，保护的风貌同时打造特色亲水公共空间，整体改善当地居民生活品质。
据详细的经济技术指标，绿地面积占比很高，不仅有风貌保护建筑，还规划了住宅、幼儿园、社区公共服务设施、商业等多种业态。
可以想象，除了按老规矩建造一定比例的本地动迁安置房，未来这片区域的很可能为三林新增一个成片开发的新房社区。
且不论在浦东外环内发展也逐渐饱和的情况下，未来5-10年谁有地谁就有更多的楼市话语权；
倘若三林能把握好城中村的旧改机会，之后新房能补齐板块千万级产品在房龄、品质和价格带来的遗憾，浦东中产的鄙视链又将迎来一次巨变。
