来源|赢商云智库（ID：sydcyzk2014）
作者|罗嘉欣 编辑 | 付庆荣
图片来源|除特别注明外，均来自项目官方
2024年，海南商业新纪元。免税生意降温，外来商业新势力崛起。
全年新增商业体量达到49万㎡，海口和三亚各有两个新项目入市。虽然相较于2023年同期新开商场数有所减少，但仍有重量级商业项目入市，如龙湖海口天街和三亚大悦城等。
迈入2025，自贸港封关倒计时，海南商业加速快跑，DFS、太古、华润等零售商业巨头项目建设如火如荼。年内，海南计划有5个新商业项目入市，新增商业体量近40万㎡。
海口东坡老码头作为存量焕新项目，由海南省旅游投资集团有限公司与西安永兴坊联手打造，定位“国内首个沉浸式东坡文化生活街区”。
三亚湾壹号·新地MALL是珠海免税集团与格力地产重组后布局海南的首个商业项目。
旅文·三亚总部港项目是三亚旅文集团落子三亚中央商务区的首个商业项目。
三亚海棠故事，由成都宽窄巷子母公司成都文旅集团打造，定位“国家海岸人文会客厅”，分二期开发，一期2025年落成。
三亚太古里，是一个集高端零售、文化艺术、餐饮娱乐等配套设施于一体的高端度假式街区购物中心，太古地产旗下最大的太古里，逾36万㎡，由太古地产与中免集团合作开发，预计2026年起分阶段落成。
三亚万象城，是一个集综合零售、全球美食、世界级娱乐IP、文化与艺术中心、全要素免税体验等于一体的全球度假目的地，由Heatherwick Studio设计团队负责，将独特的海岛文化和有别于传统商业模式的设计相融合，为国家海岸带来新的想象和活力，预计2026年落成。
三亚DFS亚龙湾项目，定位世界级七星奢侈品零售和休闲娱乐胜地，集奢侈品购物、世界级酒店、高档餐饮和娱乐为一体，预计2026年落成。
旗舰商业相继登岛
海南商业升级战如火如荼
截至目前，海南已经成功吸引了万达广场、吾悦广场、万象城、太古里、龙湖天街、大悦城、王府井、宽窄巷子等众多国内知名购物中心及文旅街区产品线落户，极大提升了当地的商业品质。
据赢商大数据统计，截至2024年底，海南存量商业项目达86个，总商业体量超600万㎡。其中过去三年新开商业总规模达208万㎡，占全岛总存量商业三分之一，主要集中在海口和三亚两座城市。
不断升级与完善的商业配套服务，为海南建设国际旅游消费中心城市提供强有力的支撑。
回顾2024年，海南新入市商业总规模下降，但因龙湖天街、大悦城等重量级购物中心入市，海岛商业进一步升级迭代。从行政区来看，海口龙华区、美兰区、三亚吉阳区和崖州区各有亮点，尤其是处于城市核心区的龙华区和吉阳区，因知名旗舰购物中心入市商业辐射力、市场号召力进一步扩大。
去年开业的龙湖海南海口天街，是龙湖集团在海南自贸港投资打造的华南旗舰商场，不仅是华南第一座天街，更是海南单体最大的购物中心，总建筑面积达32.4万㎡，开业引进了近500家品牌。据官方披露，开业三天总客流突破100万人次，充分展示了其强大的市场吸引力和品牌影响力。
龙湖天街的入市，直接改写了海南的城市商业格局，海口椰海商圈形成了龙湖、万达、吾悦三足鼎立的局面，并有了与老牌国贸商圈（商圈内聚集了友谊阳光城、海口万象城等项目）一较高下之力。商圈竞争加剧，也为当地居民提供了多元化的消费选择。
作为海口本地商业巨头，海南控股旗下商业项目过去一年同样动作频频。
近年来，位于大英山片区的旗舰商场日月广场以“首店经济”“夜间经济”“文商旅综合体”为突破点，成功引进新华书店海岛书香店、本来、耐克、无印良品等一批岛内首店、城市级旗舰店。
去年，日月广场成功与国际仓储式商超巨头“麦德龙”签约，后者海南首店将落户日月广场东区B1层，面积达1.2万㎡，预计2025年下半年开业。随着麦德龙的落定，这家年销售额超百亿的购物中心又迎来一家超级主力店。
在三亚，崖州开出第一座购物中心——崖州招商花园里，填补了崖州地区品质商业的空白。同时，三亚中央商务区由大悦城控股打造的三亚大悦城火爆开业，项目结合热带城市“生态绿洲”概念，引入了森系造景，带来全国首座热带雨林mall，首日客流突破14万人次，三亚CBD商圈初显峥嵘。
在海棠湾，万象城、太古里、海棠故事等如火如荼建设外，太古还与中免签署了免税城二期河心岛的商业运营服务，带来了LV、DOIR等重奢品牌海南首家专卖店。
此外，滨海旅游胜地亚龙湾也备受国际商业巨头青睐。
DFS迪斐世，这一隶属于LVMH集团的全球领先奢侈品旅游零售商，在2024年宣布携手申亚集团，计划在2026年落成DFS亚龙湾项目。该项目商业面积达12.8万㎡，规划汇聚超过1000个奢侈品品牌，并融合世界级酒店、高档餐饮和娱乐设施，其中包括全球最大的DFS迪斐世美妆世界和奢华会所，旨在打造三亚首个世界级七星奢侈品零售和休闲娱乐胜地。
2025年代表性拟开项目介绍
//海口东坡老码头
预计开业时间：2025年
商业体量：6.2万㎡
项目地址：海口海甸岛碧海大道与海甸三西路交界处
项目亮点：“东坡文化深度爱好者”
海口东坡老码头沿海甸溪呈带状分布，总建筑面积6.2万平方米。作为一个存量焕新项目，由海南省旅游投资集团有限公司与西安永兴坊强强联手，以“国内首个沉浸式东坡文化生活街区”为定位，深入挖掘东坡文化内涵，融合码头文化和海南在地文化，打造一站式东坡文化沉浸体验中心和全方位海南特色产品集散地。
项目规划了“东坡琼肴、宋风雅事、市井游艺、梦华奇趣、临江夜肆、南海风物、琼楼疗愈、诗词雅舍”八大业态，坚持“一店一品”的招商选品策略，以产品化思维运营，目前招商落位率已达80%。其将以电影置景手法融合实景演艺，打造全场景沉浸式非标文旅商业空间，为市民游客献上视听触味嗅全方位沉浸式体验。
据悉，该项目还被列入《海南省东坡文化保护利用三年行动方案（2024—2026 年）》，肩负着打造文旅消费升级新综合体和国家级夜间文化和旅游消费集聚区的重任。
//三亚海棠故事
预计开业时间：2025年Q4 （一期）
商业体量：16.3万㎡
项目地址：三亚市海棠区国海路1号
项目亮点：“三亚版”宽窄巷子
项目效果图
海棠故事项目定位为“国家海岸人文会客厅”，总建筑面积约16.3万平方米，项目总投资25亿元，规划了海棠巷子、宴飨八方、海棠幻夜、艺术中心四个商业主题，将“美食、艺术、体验、购物、社交”等功能集合一体。
据悉，海棠故事项目由世界级建筑大师隈研吾担任总设计师，设计上巧妙融合了海洋文化和地方特色，精选海南当地特有石材，结合本土文化与国际艺术，打造出别具一格的建筑风貌，极具美学意境。
“海棠故事”项目将分为两期建设，其中一期“海棠幻夜”与“海棠巷子”板块主体已全部封顶，预计2025年底全面运营；二期的“宴飨八方”和“艺术中心”计划于2026年底正式开放。
//三亚湾壹号·新地Mall
预计开业时间：2025年Q4
商业体量：12万㎡
项目地址：三亚市天涯区中央商务区
项目亮点：高端滨海商业
三亚湾壹号·新地Mall是珠海免税集团与格力地产重组后布局海南的首个商业项目。
总建筑面积超16万㎡，商业规划面积约12万㎡。不仅是三亚城区，更是国内少有占据黄金海岸线及拥享大型沙滩的商业综合体。项目落成后，将运用三亚湾片区汇集“办公、酒店、社区、海湾、带状公园、沙滩、半开放式商业”的先天条件，形成难以复制的地理位置与规模优势，打造“商、旅、购”三位一体的海岸度假生活，整合游、购、娱、吃、住、行等六大旅游要素，致力于成为三亚高端旅游零售商业地标。
//旅文·三亚总部港
预计开业时间：2025年Q4
商业体量：8万㎡
项目地址：三亚市中央商区东岸单元东侧 （海旅免税店旁）
项目亮点：CBD里的街区商业
旅文·三亚总部港项目位于三亚市中央商区东岸单元，是三亚旅文集团正式进军三亚中央商务区的首个商业地产项目。
该项目总投资约25亿元，总建筑面积约27万平方米，是海南省重点项目，分为两期建设。一期以总部办公为主，包括3栋5A甲级写字楼和商业街区，商业街区打造360°连廊将商业主体与写字楼底商进行连接，形成整体式循环商业。二期计划建设甲级 写字楼、集中商业及高端酒店。
“自造”生态不如“融入”生态，核心商圈容不下的书店，
还能往哪走？走进社区，把自己融入当地文化生活，
和公共服务单位一起共建城市文化站点，
或许是条不错的新路子。
时间地点：2025年5月丨广州
