2025年中央一号文件已经发布，明确划定了红线与禁区：“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”
实际上，今年1月自然资源部、农业农村部印发的通知要求：严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房；严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房；不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。
依据《土地管理法》等相关法规，宅基地所有权归属农民集体，符合条件的农村居民作为集体经济组织成员，有权以户为单位依法申请农村集体土地建设住宅。
根据2021年起实施的《土地管理法实施条例》第三十四条，申请农村宅基地使用权需满足三项条件：
申请人为农村居民
以户为单位申请
符合法定流程
因此，就农村宅基地权利归属而言，适格主体仅限于农村集体经济组织成员。
城市居民、退休干部等非农村集体经济组织成员，根据法律规定，不具备农村宅基地的适格主体身份，无权在农村申请宅基地。
农村房屋所有权与宅基地使用权紧密相连，遵循“房地一体”的确权登记原则，城市居民在农村购房，必须先获得宅基地使用权。由于城市居民无法合法取得农村宅基地使用权，因此无权在农村购房。同理，退休干部亦不具备获得宅基地使用权的资格，其在农村建房亦无法律依据。
城市居民到农村购房购地或退休干部在农村建房，将挤占宝贵的农村集体建设用地资源，甚至侵占农用地，对耕地红线构成威胁。
农村宅基地归集体所有，申请宅基地使用权是农村居民作为集体经济组织成员独有的基本权益。特别是在土地资源紧缺的地区，即使本集体经济组织成员符合条件，亦可能难以获得宅基地，需通过多种途径保障农村居民的居住权利。
非农村集体经济组织成员获取宅基地，将损害集体经济组织成员的法定权益，引发不公。所以中央三令五申要保护农民的宅基地权益，可谓用心良苦。
