(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房屋买卖交易中，因合同效力、产权变更以及恶意串通等问题引发的纠纷屡见不鲜。这类纠纷不仅涉及合同双方的权益，还可能牵涉到第三人的利益，法律关系较为复杂。本案围绕北京经济技术开发区的一套定向安置房展开，涉及房屋买卖合同的履行、产权变更协议的效力以及恶意串通的认定等关键法律问题，对于理解和处理类似房屋买卖纠纷具有重要的参考价值。
二、案件详情
（一）原告主张
原告张宇向法院提出诉讼请求：1. 依法确认《定向安置房买卖合同》补充协议（二）无效；2. 判令被告王鹏将涉案房屋过户登记至北京 H 公司名下；3. 其他相关诉求（文中未详细提及）。
张宇称，2016 年 7 月 12 日，自己与被告王强就位于北京经济技术开发区 D 室房屋签订了《房屋买卖合同》，合同总价款 162 万元。自己已向王强支付 142 万元，剩余 20 万元作为王强为自己办理过户的保证金。2016 年已对房屋进行装修并实际入住至今。在得知产权证下来后，要求王强配合办理过户，王强却要求自己支付 80 万房屋涨价款，否则不予办理。经查询，涉案房屋已由王强指定被告王鹏作为产权人，并办理了过户手续，导致自己无法依据买卖合同要求王强协助办理过户。王强与王鹏系祖父与孙女关系，张宇认为，二被告恶意串通将涉案房屋变更登记给王鹏，意图通过此举要挟自己另行支付涨价款，为办理过户设置障碍，属于恶意串通损害第三人合法利益的行为，依据相关规定，二被告之间的行为无效。因此，向法院提起诉讼以维护自身合法权益。
（二）被告答辩
王强：不同意原告的全部诉讼请求。称二被告于2014 年 11 月 21 日签订的协议书先于原告与自己在 2016 年 7 月 12 日签订的房屋买卖合同，二被告不属于恶意串通房屋交易情形。2018 年 6 月 11 日，自己和王鹏签订的《定向安置房屋买卖合同补充协议二》不存在无效问题。原告要求将涉案房屋过户至第三人名下无法律依据，房屋现在已经登记在王鹏名下。
王鹏：不同意原告的全部诉讼请求。认为第一项请求无事实和法律依据，二被告于2014 年 11 月 21 日签订协议书，确认涉案房屋归自己所有，双方不存在恶意串通的情形，该合同合法有效，且该合同的签订先于王强与原告于 2016 年 7 月 12 日签订的房屋买卖合同。2018 年 6 月 11 日，二被告签订的补充协议二也不存在任何合同无效的情形，该协议是对 2014 年签订协议书的确认。第二项请求无法律依据，涉案房屋依据二被告的协议已经过户至自己名下，自己为该房屋的合法所有人。
（三）第三人陈述
第三人H 公司述称，自己是依据被拆迁人王强和王鹏的协议与王鹏签订的安置房买卖合同，对于王强和原告的房屋买卖合同不知情。将房屋过户至王鹏名下符合要求，不存在过错。依据政策和二被告的申请将房屋过户至王鹏名下，不存在恶意串通的情形，合同合法有效。
（四）法院查明
因拆迁，王强位于北京市大兴区S 号宅院位于拆迁范围内。2010 年 7 月 8 日，王强（乙方、被拆迁人）与北京 W 公司（乙方、拆迁人）签订《拆迁安置补偿协议》，后又签订《补充协议》和六份《定向安置房买卖合同》，用拆迁补偿款选购了六套定向安置房，本案诉争房屋即其中之一。
诉争房屋的《定向安置房买卖合同》载明出卖人为W 公司，买受人为王强，房价款 223600 元。2012 年 10 月 31 日，W 公司与王强签订《补充协议》。
2016 年 7 月 12 日，王强（甲方、卖方）与张宇（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于 D 室房屋出售于乙方，房屋总价款 162 万元，乙方于合同签订之日前支付定金 20 万元，于合同签订之日支付房款 122 万元，余款 20 万元作为甲方为乙方办理过户手续的保证金。甲方指定王浩（系王强之子）名下账号作为乙方支付房款账号。乙方应于甲方为其办理产权过户并取得产权权属证书后支付剩余尾款。甲方保证房屋产权清晰，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷及债务纠纷，由甲方自行负责解决并承担相应法律责任，如给乙方造成损失应赔偿。甲方应于能够办理产权过户手续 3 日内为乙方办理相关手续，若逾期应向乙方支付房款总额的 0.05％违约金，房屋办理过户手续产生的相关费用由乙方负责。
2016 年 7 月 12 日，张宇向王浩转款 100 万元；2016 年 7 月 29 日，张宇向王浩转款 22 万元；同日，王强向张宇出具收条，载明收到 D 室号房款 142 万元整，本人出售房款已结清，余款 20 万元待房屋产权过户后，当日付清，付款打到王浩银行账号上。当日房屋交付，张宇及家人装修并入住案涉房屋居住使用至今。
2018 年 6 月 11 日，王强向第三人 H 公司提交《协议书》《房屋产权变更申请》《协议审核书》《证明》等材料，并签写《房屋产权确认书》，申请将案涉安置房办理产权登记至王鹏名下。《协议书》载明甲方王强自愿将其《定向安置房买卖合同》项下及本人申请表载明的位于北京经济技术开发区 D 室的拆迁安置房屋变更至乙方王鹏名下，办理房屋产权证时，甲方无偿协助乙方办理房产登记手续，如因变更行为导致侵犯其他房产共有人权益，由甲乙双方承担相应法律责任。落款处有甲方王强，配偶李芳，乙方王鹏签字，并注明日期 2014 年 11 月 21 日。
同日，H 公司（出卖人）与王鹏（产权人）签订《定向安置房现房合同》，约定安置房位于 D 室，安置房购房款 227032 元，已由拆迁补偿款支付并已结算完毕。同日，H 公司（出卖人）与王强（买受人、被拆迁人）、王鹏（产权人）签订《补充协议二》，载明根据出卖人与买受人于 2010 年 7 月 11 日签订的《定向安置房买卖合同》及买受人意见，将 D 室登记在产权人名下，归产权人所有。约定了安置房位置及面积、购房款等内容，并规定因房屋产权或购房款引起的任何纠纷，由买受人与产权人、买受人及其他安置人员之间解决。
案涉房屋已获颁发不动产权证书，载明权利人为王鹏，共有情况为单独所有，坐落于北京经济技术开发区D 室。为证明二被告系恶意串通将案涉房屋产权办至王鹏名下，原告提交 2021 年 10 月 18 日电话对话录音，对话人一方是刘悦（系原告张宇之妻），另一方是赵玲（系王强之儿媳、王鹏之母）。
三、裁判结果
确认王强、王鹏与北京H 公司于 2018 年 6 月 11 日签订的《补充协议二》无效。
王鹏于本判决生效后三十日内协助张宇将位于北京经济技术开发区D 室号房屋过户登记至北京 H 公司名下。
驳回张宇其他诉讼请求。
四、案件分析
合同效力认定：原告与王强签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。王强在与原告签订合同并收取大部分房款且房屋已交付原告使用多年的情况下，与王鹏签订协议并通过第三人将房屋产权登记至王鹏名下，二被告的行为构成恶意串通，损害了原告的合法权益，因此他们与第三人签订的《补充协议二》无效。第三人H 公司虽为协议一方，但只是依据二被告的协议和申请办理产权登记，本身并无恶意串通行为。
恶意串通的认定：二被告辩称2014 年签订的协议书先于原告的买卖合同，不存在恶意串通，且王鹏未参与原告与王强的合同签订。然而，考虑到二被告的亲属关系（王强系王鹏之祖父，王强指定的收款人王浩是王鹏的父亲，赵玲系王强之儿媳、王鹏之母），以及王鹏父母全程参与房屋买卖合同的签订、收款和后期索要差价补偿款的事实，结合房屋已交付原告长期居住的情况，二被告的辩称不符合常理，法院不予采信。
合同无效的法律后果：合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，补充协议的履行仅涉及房屋产权登记至王鹏名下，未涉及房屋对价款支付和房屋交付，所以补充协议无效的法律后果是将房屋不动产权由王鹏名下恢复登记至第三人H 公司名下。
五、胜诉办案心得
合同审查与风险防范：在房屋买卖交易中，律师应提醒当事人对合同进行严格审查，确保合同条款清晰、明确，权利义务对等。对于可能存在的风险，如产权变更、违约责任等，要进行充分的评估和防范。本案中，原告与王强签订的合同虽然有效，但因后续二被告的恶意行为导致纠纷产生，若在合同签订时能对产权变更等风险进行更详细的约定，或许能更好地维护原告权益。
证据收集与运用：指导当事人全面收集证据，包括合同文本、付款凭证、房屋交付证明、沟通记录等。在本案中，原告提供的电话录音等证据对于证明二被告的恶意串通行为起到了重要作用。律师要善于运用这些证据，形成完整的证据链，以支持当事人的主张。
法律关系分析与适用：准确分析案件中的法律关系，明确合同效力、恶意串通等法律概念的适用条件。在庭审中，能够依据法律规定进行有力的论证，反驳对方的不合理抗辩。如本案中，依据恶意串通损害第三人利益的法律规定，认定二被告与第三人签订的补充协议无效。
庭审策略与应变能力：制定合理的庭审策略，针对案件的争议焦点进行充分准备。在庭审过程中，要具备良好的应变能力，根据对方的观点和证据及时调整策略。例如，对于二被告的辩称，能够迅速从亲属关系、交易过程等方面进行反驳，维护当事人的合法权益。
沟通与协调能力：在案件处理过程中，与当事人保持密切沟通，及时了解案件进展和当事人的需求，提供专业的法律建议。同时，与法官、对方当事人进行有效的沟通，尝试通过协商解决纠纷，若无法协商，要在法律框架内坚定地维护当事人的权益。
